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解读 美国移民EB5热门项目 华盛顿消防中心项目

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发表于 2012-8-14 16:07:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
  作为一个地产模式,华盛顿消防中心以“消防中心+品牌店商铺+写字楼”的模式向中国投资者推介。可以看到的文件不多,但是根据之前移民中介世贸通的失败项目520大桥,都市广场II期的宣传模式,华盛顿消防中心项目,我们可以说是,虽然造假,但是连包装的功夫都懒得花,直接在市场上钓鱼。

为什么这样说呢?笔者把比较有趣的一些发现给投资者,不是劝大家投不投资,而是给大家娱乐一下,毕竟这是我看过的他们造假水平最差的一个项目。

1.   政府是租赁消防中心,能否出具政府的租赁协议呢?如果没有,仅仅是一贯的宣传伎俩,把项目包装成政府项目。但是,如果有租赁协议,政府的消防中心租赁跟店又有什么关系呢?为什么不把整个地产项目的预算给投资者详细的明细,多少是消防中心,多少是店,多少用于修商铺写字楼?只怕一明细的透露,投资者就会发现,消防中心的钱,政府已经拨好了,EB5的资金刚好够该店,而写字楼是空中楼阁,还没有真正的预算,只是用来提高项目造假,告诉大家EB5资金占比有多么的少。对这个项目有兴趣的投资者,可以问中介要这些资料,增加你们饭后娱乐的谈资。

2.    如果是政府有拨款,拨款文件。很有意思,说有政府拨款。以前该中介在520大桥时说买的是国债(其实就仅仅是没有保障的交通债券,而且人家州政府还跟EB5一点关系都没有)失败了;在卖都市广场II期时,说是奥巴马指定的项目,还有政府拨款,结果呢,项目在奥巴马指定项目的那个区,宣传时“挪用”了奥巴马拨款给该区的文件,号称钱都是给该项目的;现在呢,说是白宫旁边,然后呢,连拨款文件都懒得去挪用了,反正中国人信。有趣。

3.   如果政府租赁消防中心,租金收入一般仅仅比商业贷款利息高,当EB5借款集中到期的时候,如何归还EB5资金。因为不可能拿去再融资,否则万一融不到资,换股东,白宫的消防问题谁解决?还好,他们一开始就没有想过要还EB5的钱,否则,大家试试问中介,到底资金的退出策略是什么?就算项目跟消防中心其实一点关系都没有,那总得给个资金退出的途径吧,哪怕有了店抵押,但是,大家投资的是一个要能顺利退出的项目,没有一个中国人喜欢投资后再惹麻烦上身的。有趣的是,大家都在努力宣传这个项目,然后,开发商连如何还钱还没想过呢,有趣不?

4.   店作为质押,也就是说,消防中心跟EB5资金没有关系,那么需要看店整体的运营情况,能否赚钱,可行性报告,作为质押的地产,是否仅仅给物业,而不给土地来质押?我们不去质疑用消防中心做幌子,实质是做店。但是,我们投资者至少有权知道,店的抵押是否能够还钱,谁评估的?是否仅仅拿物业质押,而不把土地质押给EB5?记牢,没有土地质押的物业质押,在美国是不值钱。投资者可以去问问中介要相关的文件,否则你的本金是血本无归。

5.   既然店可能是100%EB5资金盖起来的,万一还不起EB5,到底用店做为抵押物是不是有什么前提条件?100%用我的钱盖店,然后还不起钱,店作为抵押还要讲条件。

6.   租约模式的就业是明令禁止的,用不知名的经济学家做计量经济报告,甚至篡改报告数据是该中介在推广520大桥项目时的一大发明,横扫天下,无人敢学。如果减掉租客产生的就业后,能否够120人的就业?万一就业不够,EB5资金还留在美国,而投资者已经卷铺回国了,这样坑人,何必呢?

7.  银行贷款的批准函在那里?都说有银行贷款,却永远都不敢把银行贷款的预批准函给投资者看。所以,这已经是一个公开的秘密:只要把不搭嘎的一些融资,或者无法查证的融资都告诉投资者,就可以在宣传时降低EB5资金比例。到底有银行贷款批准函吗?

8.   整个项目,如果减除掉跟EB5没关系仅仅是用来做“托”的消防中心,再减去还没有计划的写字楼,再减去看不到影子的银行贷款,也许EB5的比例就在90%以上了。首先,开发商的股权是什么形式进去项目的?如果仅仅是一纸协议,意味着没有任何的资金贡献。银行贷款很可能是不存在,或者是以后才存在,逻辑是:为了取得地皮,先100%用EB5资金把店盖起来,然后一二层免费给消防中心使用,地皮就是交换;然后店质押给银行,获得贷款,再进行写字楼的开发。这样的话,就可以解释为什么没有政府租赁协议,没有银行贷款预批准函,没有政府拨款文件等等了。

如果您能完美回答上面的问题,就可以开始进一步考虑这个项目了。也希望跟大家一道完成对这个项目的疑问的深度分析,因为这绝对是造福中国人的事情。

    随着520大桥所谓国债项目的失败,再到虚构白宫政府投资都市广场二期,最后到虚构修建消防中心,华盛顿区域中心和中国的移民总代理可以尽得金庸“乾坤大挪移”真传,把假挪成真,实在无法理解,这样的企业能够立足于中国?
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