上海世贸网

上海滩商界社区|上海世贸论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
查看: 46|回复: 0

现在,房地产就是振兴经济的核心

[复制链接]
发表于 2018-11-10 23:12:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
文:老邓的财经茶馆

貌似已经有一段时间没谈房地产了,这篇好好谈谈。

舵主和大员们都说要扶植民企,加大对民企的贷款力度,那么现在有个关键问题:民营房地产企业,算不算民企?

从股权结构来看,很多都算。如果国家放开楼市,一二线城市必然掀起新的购买大潮。但是,国家仍在严厉打压房地产,人为抬高购买门槛,并把有购买力的人挡在门外。始终这样挡着,挡了两年,这造成了最近几个月一二线楼市的房价普遍有所下跌。下跌了也(暂时)不放开楼市,这让房地产企业越发陷入资金饥渴。但是,他们却拿不到低息贷款。无论是恒大,还是融创、碧桂园,只能发行利率越来越高的债券。

有些企业想大幅降价,又被地方政府拦住不让降,还罚款。比如安徽合肥某房企想每平米降价6000元,房产局长亲自前往调研,不久房价又涨了回来。安徽砀山某楼盘同样降价6000,当地政府约谈,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚,房价又涨了回来。

被国家限制住了购买力,又卡住银行的低息贷款,又不让大幅降价,资金链紧张的房地产企业怎么办?

f1.jpg

反之,如果国家适当放松楼市,这些房地产民企(也包括国企)的贷款质量,是最优的。楼市搞活了,上下游几十个行业就搞活了,经济也就搞活了。

但是很遗憾,国家仍然在紧卡楼市。看看那些房地产巨头发行债券的利率就知道了。例如:

融创,7月份发行2年期票据,利率8.625%,比去年3年期利率还高出1.75%。
碧桂园在10月29日发行的债券利率是6.8%,比去年同期高出0.9%。
恒大子公司,10月31日发行18亿美元债券,最高利率是13.75%。顺便说一句,融创、恒大都是在新加坡发的债。看来,国内基本上是堵死了。
龙湖地产,11月6日发行20亿元债券,5年期,票面利率为4.80%。貌似很低,但在去年同期,利率只有3.875%。
新城控股,将于11月12日在上交所上市21.6亿元债券,年利率为7.43%。而去年的利率是5.0%。
  经济疲软,现在的根子根本不在创新、新行业,因为过去几年的转型升级,效果如何大家都看到眼里了。疲软的根本原因,在于没找到根本的解决办法。

而根本的解决办法,将在邓元杰的这个系列中:

邓元杰的看法:中国未来的发展之路(重磅文章)
邓元杰的看法:中国未来的发展之路(2)
中国未来的发展之路(3)---- 三大文化圈的争斗
中国未来的发展之路(4)---- 写在美国中期选举之后
  但是这个系列目前还没写完,我边写边分析,以后必然会提出全面而根本的解决办法。时间也用不了很久,大概再有两三篇就结束了。这个系列相当“务虚”,不可能立竿见影,但眼看国家将陷入重重危机,身为匹夫,不得不把自己的想法写出来。

不过从现在国家的做法来看,仍然只是从经济表面的层面考虑问题,比如现在感觉民间投资严重下降,为了刺激经济尤其是留住、稳定民企(因为民企是创汇的主力军,没有贸易顺差,人民币很危险。而稳定人民币汇率又是实现某个宏大目标所必须的),所以国家现在非常着急。郭树清甚至定下量化指标,要求国有大银行1/3贷款、股份制银行2/3贷款,都给民企,并要求三年后银行贷款的一半都给民企。11月9日深夜,央行发布《2018年第三季度中国货币政策执行报告》,对未来的货币政策有多项重要调整,实际上也是在应急。

1、货币政策方面首提提高政策的“针对性”,替换以前的“有效性”。

2、利率方面,新增“增强利率调控能力”。

3、汇率政策方面,新增“在必要时加强宏观审慎管理”的表述,未提“加大市场决定汇率的力度”。难道这意味着要更严格地控制汇率?嗯,这倒和我上面的分析相合了。不过能不能控制住,我表示相当悲观。

4、金融市场体系改革方面,新增“围绕资本市场改革,加强制度建设,激发市场活力,促进资本市场长期健康发展”的表述。

5、防范化解金融风险方面,不再提“坚定做好结构性去杠杆工作”,这说明强监管政策已经松动。

6、报告特别指出,经过过去一段时间的政策调整和支持,金融对实体经济特别是民营、小微企业的支持力度“较为稳固”,金融机构贷款增长较快,信贷结构继续改善。

但是,考虑到过去五六年国家的做法,现在的民企说留住就能留住吗?先不说民企能否得到贷款,就算采取激烈措施,最后把贷款压到民企了,但几个月或者一年后又收紧,那时民企找谁说理去?

关键是,现在国家一方面想给民企放贷,另一方面继续要严管房地产,卡房地产企业的贷款,这必然会让一大堆行业难以振兴。那么,楼市很可能在短期内继续下跌。

这让看空楼市的某大V很得瑟,但是他总是疯狂唱空,貌似现在要“应验”了,于是微博账号被封……

这个大V,就是杨红旭。

他对房地产调控的总结还是很到位的。比如他说:

本轮房地产调控的三个重大节点:1、2016年9.30,圈住16城……2、2017年3.17,春节后北京广州及部分预警过的强二线,房价一波上涨,搞得老杨很被动,3.17北京出新政,说明高层有指示,老杨扬眉吐气……3、2018年7.31,天庭震怒,遏制房价上涨。老杨大胆预测:全国楼市将现拐点(邓元杰注:这是第几个拐点了?)。结果,其后全国楼市急转直下,大家都已看到完美应验……在上述重要节点,老杨逻辑清晰、观点鲜明、沉着冷静,坚决抗战……不经历风雨,又怎能见彩虹……

呵呵,够得瑟。但是他看空楼市也不是最近几个月,而是几年前就看空了,除了一些热门城市的几个区(比如北京),房价真的下降了吗?

所以这些楼市空军,可以用一幅图来表现。

f2.jpg
比如,2018年10月4日他发微博说:“南京看房盛况,爱出风头!这三千多人,如果半年前下单了,大概率已经站岗了”

f3.jpg
他咋不说两年前下单的人呢?所以,他就是上图中我描绘的空军的典型。其实空军都是这样,像时寒冰、牛刀那种老空军,早都不好意思出来喊了。而杨红旭毕竟是从2016年8月份的多军“投降”过去的,所以现在喊得仍然很起劲。

他还总结道:

本轮房地产短周期的下行阶段,与进入本世纪以来的多个房地产短周期相比,将现六个特征:1、降温幅度,为近十八年最大。2、降温时间,为近十八年最长。3、开发商被套项目,为近十八年最多。4、炒房者亏损金额,为近十八年最巨。5、售楼处被砸数量,为近十八年最多。6、房管或市政门口请愿次数,为近十八年最多。……全国100个主要城市,多数楼市已经入冬。其他三四五线城市,可以忽略了……

总结得对不对?对,因为这些确实是已经发生的现象。但是上文说了,除了个别地区,过去两年房价总体上仍然是上涨的。只是国家一直在严控房价,控制购买,越来越多的房地产商有撑不住的趋势。那该怎么办?当然要刺激经济。但是杨红旭想出办法了吗?没有。所以他写道:

其实,老杨认为,即便当前公布规划,也难以拉动房价明显上涨了。高潮三年之后,吃药也挺不起来了(他8月3日微博)。

原来是对中国经济总体看空,严重悲观!所以认为楼市已经无药可救了。

不过老邓的看法却完全不同。

这是因为:目前,也就是最近几个月,房地产确实遇到了广泛的困难,但这是过去几年的各种政策造成的。我们下面继续推演,看看下几步将怎么发展。

1、为了保贸易盈余,为了保就业,必须大力安抚民企,包括给民企发放贷款。这是不是和2008年11月的“四万亿”很像?

当然,那时是全面放水,国企民企一起上。而现在是国企一直在大搞基建,今年以来,基建增速一直很高,高速公路、高铁、地铁、城铁、PPP,总体上一直在大搞。但是,这是国企和极少数民企的盛宴,和绝大多数民企无关。

2、国家仍然会接二连三地出政策,直到把几万亿乃至十几亿,压到民企手里为止。

到了这一步,物价是不是又焕然一新了?是不是为房价提供了坚强的支撑?民企拿到钱又怎么办?真搞技术升级?如果能搞,过去几年早就搞起来了,何必等到现在税费已经这么猛了才搞?

看来,还得大幅减税降费?

但这是不可能的,否则必须加大财政赤字,大规模印钱。国家现在很想稳定人民币汇率,财政赤字可以搞,也必然越来越大,但不能通过大规模减税降费,因为那样的话,赤字将一飞冲天。只要国家放出“大规模减税降费”的政策乃至口风,人民币将一泻千里,考虑到上文说的宏伟目标,这显然是不可能的。

所以只能不断把贷款压到民企。加上这个过程很可能存在“跑冒滴漏”,也就是有路子的机构会半路截流,抬高利率,所以将造成“普惠”,也就是贷出的钱将更多。

这些钱将去哪里?

f4.jpg
3、有路子的房地产民企,此时还弄不到相对廉价的贷款吗?还活不过来吗?

尤其是进入2019乃至2020年,物价已经焕然一新,在一二线城市苦等了好几年的刚需族们,有钱有资格买房了,那时房价将怎样?根本都不用想的事儿。

所以按照目前的路径,一二线城市的房地产根本不用担心。

写到这里可能有人会说:那你说该怎么办?

我们要看到,事情走到现在这个地步,已经是两难。继续打压房地产,经济就不可能恢复,肯定将继续恶化,而且钱以后还将流入房地产,人民币还将不可避免地贬值。所以老邓的建议是:

结合央行的政策,不如现在就放松房地产,给房地产企业放松贷款!

这么做的好处是:

1、房地产牵连几十个行业,上下游债务将明显减少。

2、经济一下子就活了,大量的民企将得到拯救。

3、人们对经济的预期,将大为好转,也将敢于消费。

4、企业的财务负担减轻,对股市也是利好。从而刺激资金进入股市,这不更有利于发新股,有利于科创板和注册制吗?

嘿嘿。好像房地产这个夜壶,不提不行啊。

的确,不提不行,除非冒着经济崩盘的风险。但据我来看,不可能走到这一步。就算走到这一步,很多房企将倒闭,但仍有相当多的房企将将活下来,那时失业无数,烂尾楼将无数,楼市供应不足,人们将涌入一二线讨生活,一二线房价还将大涨。

既然迟早要走到这一步,那么为什么现在不放松房地产企业的信贷呢?

写到这里,老邓不禁又要长叹一声。

当然,如果真要放松房地产贷款,必须打压人们的通胀预期。为此,必须对几百家重点的房地产企业以及大型民企,进行重点监控:拿到钱之后只能用于还贷和降低之前的杠杆,而不能继续搞什么金融业务,更不能继续大幅度买地,加大债务。

以上是我的建议,至于国家到底会怎么做,我也不知道。反正现在是很想刺激民企,很想发展资本市场,但是这些都需要钱。

可能有人会说,每次经济遇到下滑都放松房地产,什么时候是个头?房地产总有饱和的时候吧,饱和之后怎么办?

好问题!也是老问题。

我的回答是:

1、一二线房地产市场还大有可为,离饱和还有很远。我过去说过,人均80平米才舒服,现在还差得很远。我过去写过《一个需要直面的问题:国家为什么要严控大城市的规模?》,结论是政策的困窘,“如果还拿不出全局性的解决办法,回到计划经济是大概率事件”。

2、很多房子的寿命可能只有四五十年,以后迟早拆迁,又是一块可以做很久的业务。做到最后,希望中国的房子能像西方一样,或者像我国明清时期的房子一样,可以用几百年。

3、的确,如果总是这么循环下去,房子总有饱和的一天,经济也将走不下去。所以老邓才写了《中国未来的发展之路》,希望找到百年级别的解决方案。

但是通过本文的分析,大家想必已经看到:现在不管怎么做,不管是否放松房地产信贷,一二线楼市最多只会遇到暂时的困难。如果买房的没有杠杆,或者杠杆不高,完全不必有任何担心。至于高杠杆被爆仓的,只是极少数人,而且是贪心太甚,所以也不值得同情。

因此,刚需只要符合条件,能买就买,不要等待什么“最低价”,最低价是可遇不可求的。刚需一定要感谢政府给大家提供了买房的机会,而不是等待房价上涨再买。真到了那时候,房价将一天一个价,大多数人根本就买不上。

写到这里我必须声明:我并不想房价大涨,我只是按照目前的趋势来分析。反过来想想,如果一二线城市房价大跌,很多人将失业,或者工资将不能生活,那时将怎么办?

现在很多年轻人的工资都不能满足基本的生活?是的。赵浩阳有一篇《寒冬前的胡言乱语:聊一聊今年的经济形势》,说现在很多的年轻人在京沪工作,月收入只有5000元左右,扣掉房租、通勤和比较节俭的饭费,基本上剩不下什么。稍微多花一点,吃顿好的,买几件衣服,就是赤字了。那怎么办?工作又不能失去,又不愿意去小地方(小地方更不容易),于是父母每个月倒贴几千元。他写道:

我朋友讲她每个月家里补贴四五千,基本跟工资发的差不多。她说身边今年工作的同学们,男生不知道,女孩子没有一个不靠家里额外给钱的。所以父母也辛苦啊,辛辛苦苦把孩子养到大学毕业,工作了还得用自己积蓄给孩子发工资。

企业也不容易,工资高了就倒闭了。所以为什么现在很多企业和个人走到这种状态?归根结底,过去几年的政策对经济的刺激,对实现充分就业,是远远不够的。目前来看,房地产还是振兴经济的核心。

不过,最高层,仍然在坚持对房地产的既有政策。那么,经济上可能还将艰苦一段时间。

1、执政之册

2、壮志雄心

3、大红人

4、靠山
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

上海世贸论坛 © 版权所有
本站网址:http://trade.wtosh.com E-mail:zhujp@wtosh.com Tel:021-59997393 工作联系QQ:点击这里给本站留言


QQ|Archiver|手机版|小黑屋|上海世贸网 ( 沪ICP备10034107号-3

GMT+8, 2018-12-11 06:04

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表