2012先抑后扬，供应创7年新低，库存破1000万平方米
“近7年供应整体萎缩，主要与近年来上海土地市场的普通商品房用地供应递减及楼市调控力度提升有关。” 21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申表示，限购下长期积压的需求，在年内借由年初政策面的微调出现了转变，并在之后集中释放使得成交量触底反弹。供销两面的逆向走势使2012年至今的楼市供销比值为0.98，楼市继2009年以后再次出现供不应求的局面。2012年整年楼市新房供应呈现先抑后扬的局面。据21世纪不动产统计，2012年下半年至今楼市新建商品住宅合计供应面积为575万平方米，占全年至今供应总量近七成的比例，后半程发力明显。
另据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，2012年至今上海新建商品住宅的成交总金额已达1967.7亿元，同比提升27.7%，并已超去年全年总成交金额。年内按前11个月的月均成交数据计算，2012年前11个月全市新建商品房平均套均面积约为120平方米，按同期新房成交均价2.25万元/平方米计算，2012年平均每套住宅的套均总价约达到271万元。如12月新房成交按年内四季度前两个月的月均水平推算，2012年全年新建商品房成交面积在900万平方米左右，较2011年整年多售170万平方米以上新房面积。
“2012年商品住宅成交面积处于近几年的中等水平，仅次于2010年的938万平方米。”德佑地产市场研究部主任陆骑麟认为，在继续加强限购政策、贷款政策以及房产税政策的前提下，2012年能够获取900万平方米左右成交量还是相当稳定的。
房价涨幅低于GDP增速
2012年上海的成交价波动处在合理范围内。
21世纪不动产的数据显示，前11月的成交均价为2.25万元/平方米、同比增长2.4%；基本与去年全年1.3%的同比慢速涨幅相一致。今年上半年，全市新建商品住宅成交均价同比增幅为2.1%；虽然此后楼市受到改善型需求的集中释放，整体房价在部分月份出现短暂的结构性上涨（7月新房均价同比涨11.5%），但近几月（8-11月）同比涨幅仍有效控制在3.3%以内。
陆骑麟认为，楼市调控下全市商品住宅成交均价依旧处于上涨态势，从今年成交均价上涨来看，结构性的因素影响相应大一些。
2012年全市3万元/平方米以上的中高端住宅成交面积为181万平方米，占到全年商品住宅成交总量的20.6%，而2011年3万元/平方米以上的商品住宅成交面积为130万平方米，占到当年成交总量的17.8%。实际上，这也从侧面反映了今年楼市成交中，改善型的需求相较去年出现了明显的增加。2012年至今楼市成交单价5万元以上新建商品住宅共计1600套，同比提升16.6%，并已超去年全年1462套的总量。
“在楼市调控政策不放松背景下，上海房价同比价格涨幅低于同期GDP增速，表明中国房地产市场已经开始告别高利润、投资性需求的黄金时代。”罗寅申对记者表示。
淡旺季“错位”
近年在楼市调控下所谓的传统旺季与淡季对于楼市成交的影响早已“错位”。
2012年的“金九银十”成交虽为2011年以来楼市成交最佳的一个传统旺季，但与市场期许仍存有一定落差。其中7-8月份及11-12月大量需求的集中提前或滞后释放，无疑透支了9、10月传统旺季的成交潜力。作为以往传统意义上的年末淡季，在近年楼市调控下变身为市场积压需求释放的新节点。据21世纪不动产统计，除2011年楼市年末遵循淡季行情，2009年至今其他3年年末两月成交皆远高于同年月均成交水准。
“细化今年上海每月市场情况来看，共出现了四波交投上行行情。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析。
1-3月份为第一波交投上行，其推动力在于经历2011年的长期僵持之后，价格逐渐下坠筑底，开始企稳反弹，“抄底”时机成熟；4-7月份，市场进行第二波交投行情酝酿，动力在于年中政策走向趋暖，连续两次降息，给了市场不少遐想空间。故此6、7月份市场“逆周期”，交投行情高过4、5月份，也直接导致其后的“金九银十”行情偏弱；8月份之后，市场开始形成第三波向上行情。8月又可以视作一个分水岭，一二手市场均在该月前后，实现了1-8月份交易规模比去年同期的超越。而其后在11、12月份表现出的“暖冬”行情，进一步强化了今年楼市交投对比2011年的全面超越。
今年市场行情的波动与政策波动密不可分。政策性回暖特征明显，除了小阳春之外，6-7月份上行，11-12月份“暖冬”，背后都是政策层面的向好，传统的“金九银十”相反做了陪衬，政策口径上的一点风吹草动，都能左右交投表现。
调控方面，仅前7月上海针对限购政策的完善措施就有不下4次的调控细化，但普通住宅标准的变更及首套房信贷优惠无疑是今年二季度末楼市成交迅速反弹的支撑点。整体上说今年上海楼市调控政策以谨慎为主，并针对自住需求采取适度宽松。
库存未现明显去化
21世纪不动产截至2012年12月19日统计的数据显示，上海一手房可售面积约为1028.28万平方米。虽较10月份的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年间（2008-2011年）楼市皆未达到千万平方米以上的高位。如按2012年前11月上海新房市场月均74.3万平方米的成交水准计算，要消化目前本市累积的一手房可售面积需13.8个月。
“从今年全市商品住宅的成交来看，并未出现明显的新增供应低于成交的态势，因此前两年积压的楼市库存并未出现明显的去化。”陆骑麟分析，2010年全市商品住宅新增供应相比成交量多了145万平方米，2011年多了337万平方米，2012年少了20万平方米，那么三年的新增供应相比成交量多了462万平方米。因此今年商品住宅处于1000万平方米的高库存压力并没有明显的缓解。
“在限购、限贷等严厉的调控政策之下，目前楼市购房主体仍是刚性需求和改善型需求，即使在年中及年末成交集中释放下，楼市整体来看仍然是供大于求，故未来房价很难大幅上涨。” 罗寅申强调。
“上海新房库存基数过大，今年虽未见明显去化，但上海新房供不应求的态势早已显现。” 上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，今年住宅供应土地计划1000公顷，其中经济适用房100公顷，动迁安置房450公顷，公共租赁房50公顷，普通商品住宅400公顷。今年前11个月纯居住用地成交面积为176.04公顷，商住用地89.77公顷，两者相加265.81公顷，折合建筑面积478.8万平方米，而同期商品住宅成交量就达到827.08万平方米。再结合近几年的情况，除了2010年供求大致平衡之外，2009、2011、2012年土地供应均远小于当期商品住宅消化规模。
记者调查发现，今年，不少三四线城市爆出土地供应量、在建在售房屋存量足够几十年消化。在鄂尔多斯、唐山、营口等城市，不少前几年兴冲冲进入的大型开发企业已经深陷营销泥潭。在这些市区人口几十万或者百来万的城市，众多百万平方米的大盘林立，在第一期第二期产品火热发售之后，再也没有客户去看房。撤回一二线城市，已经成为不少大型开发企业之共识。
龚敏认为，土地供应连年递减，库存仍居高不下是因为上海历史囤积的大量土地不断起到中和稀释作用。土地供应的持续4年过度保守，不可避免的要增大市场潜在的供不应求风险。再结合2013年，众多大型房企可能出现的从三四线城市向一二线城市回撤的压力，届时土地市场“僧多粥少”的问题将有更明显的体现。明年拿地竞争或趋于激烈，个别激进拿地现象将重新出现。
2012年成交面积最大的三个板块分别为嘉定新城、闵行浦江镇和浦东周康板块。
“这三个板块成为全市成交最大的区域与其区域面积较大有关，可利用开发的土地相对较多，直接影响到供应量。”陆骑麟表示，嘉定主城区，该板块也是2011年成交最大的板块，因此板块成交靠前与近几年的土地供应密切相关。此外，嘉定新城板块成交量相对较大，与该板块内部分楼盘的价格调整也有密切的联系。“闵行浦江镇板块异军突起主要受益于前滩规划。”罗寅申告诉记者，鉴于此前受世博会、迪士尼等城市大型规划效应影响，规划区域周边交通和配套不断完善，房价上涨明显。故前滩区域的规划对周边房地产市场也产生利好的辐射作用。浦东的周康板块位于外环线附近，交通十分便捷，也是距离上海市中心核心地段相对最近的几个住宅集中供应的板块之一，因此吸引了大量刚需购房者的进驻。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，2012年成交前十项目仍以刚需及首次改善型需求的中低价位楼盘为主，六成为套均面积低于110平方米的项目，其中还有最低套均总价不足90万元的楼盘。值得关注的是，今年中端房源的成交明显放量。截至目前成交前十项目中套均总价在200万-300万元的楼盘占4个,合计套数占比达五成比例。
从今年全市商品住宅成交面积排名前十的项目来看，相对比较分化，有市中心千万级别的豪宅，也有外围区域的万元房（单价），有次中心城区的改善型房源，也有外环线附近的刚需楼盘，可见今年各类需求的释放还是比较明显的。
分析成交排名前十的项目发现，多数项目是以今年上半年的成交为主。德佑数据显示，其中10个项目中有7个项目在今年上半年成交排名同样是在前十的，这7个项目在全年成交面积为71万平方米，而其在上半年就达到了54万平方米，上半年的成交面积占到其全年成交面积的76%。并且这些热销楼盘整年的成交均价相比上半年的均价无一例外地都出现了上涨，其中保利叶城和滨河华城的成交均价涨幅最大，分别为4.34%和3.38%，而海珀府邸的成交均价涨幅最低，为0.41%。
除了热销项目外，今年个案调价项目也不在少数。
宝华盛世花园今年上半年均价为12107元/平方米，成交情况不佳，整个上半年仅仅售出37套房源；但是进入10月后，该楼盘对价格做出明显下调，10月至今均价为11179元/平方米，相比上半年均价下调7.7%，成交也因此大有起色，10月至今成交量已达到424套。“这类平价刚需房源的客户财力普遍有限，对于价格有着较大的敏感度，因此下调价格前后的楼盘销售情况有着天壤之别。”陆骑麟表示。
更多的项目则在经过前期热销回笼资金后，在后期对价格作出了回调，这在今年成交排名靠前的项目中颇为常见。开发商的降价促销终究只是为了缓解资金压力的一时之举，一旦资金情况改善，销售利润又将成为其主要考虑的问题。
今年成交面积最大的住宅楼盘——保利叶城，上半年公寓均价为17335元/平方米，一举售出1000余套公寓房源，随着大量房源的去化，进入下半年后，该项目的公寓均价上调至18380元/平方米，涨幅为6.0%。
今年最为引人注目的“割肉”销售项目莫过于嘉定的常发豪庭，这一项目所在地块的楼板价高达12076元/平方米，而其今年的成交均价仅为13381元/平方米，加上其建安成本，该项目确属赔本销售无疑。尽管如此，这一项目今年至今仅售出186套房源，共计1.7万平方米，这一成交面积在嘉定区排在30名开外。虽然该项目确属赔本销售，但13381元的均价相比安亭板块一些单价低于1.2万元的项目依然毫无优势，因此销售平平。
相比而言，另一个颇受关注的地王项目，中海紫御豪庭则通过降价取得了不错的销售成绩。该项目今年开盘以来的成交均价为38880元/平方米，明显低于市场预期。目前，其成交面积已达到11万平方米，其成交面积和成交金额双双位居全市次席。中海紫御豪庭位于内中环的长风板块，这一板块一手住宅十分稀少，而二手住宅又以老公房为主，因此，该项目在以较低的价格入市后，受到了市场的欢迎。
展望
陆骑麟：改善型需求或成主体
上海楼市，房产税、限购、限贷等多方面的综合调控对楼市的影响已经显而易见。后续一致认为明年上海楼市限购政策仍将从严执行，这会对明年成交量的突破带来不确定的因素，也会对房价带来影响，目前来看，房价不可能出现无量上涨的情况。
随着今年下半年楼市回暖行情开始，买卖双方对于明年楼市的持续回升还是十分期待的，不过高房价将会阻碍刚需的入市步伐，因此明年改善型需求将会成为市中心中高端市场的主要客户来源，他们的购买力会大于刚需客户，会对成交量的稳定和提升起到推动作用。
故而明年中高端市场回暖行情将会延续，市场将会出现较温和回升态势。
罗寅申：房价增速同步GDP增速
未来房价的增速一定会和GDP的增速相匹配。房地产业在中国经济发展中的影响力是毋庸置疑的。楼市调控的最初目的也只是抑制房价过快上涨，并未提及让其出现明显回落。现阶段楼市在限购等政策下，基本已实现了控制房价过快上涨的最低目标，但离实现房价合理回归的最终目标还有不小距离。故总体来讲，如今被抑制中的房价仍存有相当泡沫。为了达成房价回归合理的目标、同时巩固已有调控成果，如限购、限贷等主流政策短期内无退出可能性，各地方政府近期的政策微调也多为面向自住需求，去投资化这一政策红线仍是不可逾越的。房价大涨大跌的局面都不太会再次出现，更多的未来房价增速逐步会和同期GDP的增速相匹配。
宋会雍：量价上行行情延续
当下商品住宅成交依然保持相当的热度，并在局部出现了价格的“跳涨”。结合上海土地市场明年可能出现的竞买烈度加大，很可能与房价走势相呼应。在新的调控政策出台之前，市场量价波动上行的繁荣景象会在节后有所延续。
此外，不管市场主流承认与否，所谓“史上最严厉的楼市调控”绝不是调控紧缩的底线。而且实际的政策储备是极为丰富的，力度的余量巨大。十八大后，新一届政府着力塑造新的党风、政风，特别是对于民生的关怀意图有明显加强。手法偏向强硬，务实。相应的，对于房价上行的容忍度也会下降。对上海来说，房价已经再创新的高位。继续上行遇到的购买力阻力也好，舆论阻力也好，都会对应增大。
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