现在，房地产就是振兴经济的核心

zhujp · 发表于 2018-11-10 23:12:25

文：老邓的财经茶馆

貌似已经有一段时间没谈房地产了，这篇好好谈谈。

舵主和大员们都说要扶植民企，加大对民企的贷款力度，那么现在有个关键问题：民营房地产企业，算不算民企？

从股权结构来看，很多都算。如果国家放开楼市，一二线城市必然掀起新的购买大潮。但是，国家仍在严厉打压房地产，人为抬高购买门槛，并把有购买力的人挡在门外。始终这样挡着，挡了两年，这造成了最近几个月一二线楼市的房价普遍有所下跌。下跌了也（暂时）不放开楼市，这让房地产企业越发陷入资金饥渴。但是，他们却拿不到低息贷款。无论是恒大，还是融创、碧桂园，只能发行利率越来越高的债券。

有些企业想大幅降价，又被地方政府拦住不让降，还罚款。比如安徽合肥某房企想每平米降价6000元，房产局长亲自前往调研，不久房价又涨了回来。安徽砀山某楼盘同样降价6000，当地政府约谈，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚，房价又涨了回来。

被国家限制住了购买力，又卡住银行的低息贷款，又不让大幅降价，资金链紧张的房地产企业怎么办？

反之，如果国家适当放松楼市，这些房地产民企（也包括国企）的贷款质量，是最优的。楼市搞活了，上下游几十个行业就搞活了，经济也就搞活了。

但是很遗憾，国家仍然在紧卡楼市。看看那些房地产巨头发行债券的利率就知道了。例如：

融创，7月份发行2年期票据，利率8.625%，比去年3年期利率还高出1.75%。
碧桂园在10月29日发行的债券利率是6.8%，比去年同期高出0.9%。
恒大子公司，10月31日发行18亿美元债券，最高利率是13.75%。顺便说一句，融创、恒大都是在新加坡发的债。看来，国内基本上是堵死了。
龙湖地产，11月6日发行20亿元债券，5年期，票面利率为4.80%。貌似很低，但在去年同期，利率只有3.875%。
新城控股，将于11月12日在上交所上市21.6亿元债券，年利率为7.43%。而去年的利率是5.0%。
　　经济疲软，现在的根子根本不在创新、新行业，因为过去几年的转型升级，效果如何大家都看到眼里了。疲软的根本原因，在于没找到根本的解决办法。

而根本的解决办法，将在邓元杰的这个系列中：

邓元杰的看法：中国未来的发展之路（重磅文章）
邓元杰的看法：中国未来的发展之路（2）
中国未来的发展之路（3）---- 三大文化圈的争斗
中国未来的发展之路（4）---- 写在美国中期选举之后
　　但是这个系列目前还没写完，我边写边分析，以后必然会提出全面而根本的解决办法。时间也用不了很久，大概再有两三篇就结束了。这个系列相当“务虚”，不可能立竿见影，但眼看国家将陷入重重危机，身为匹夫，不得不把自己的想法写出来。

不过从现在国家的做法来看，仍然只是从经济表面的层面考虑问题，比如现在感觉民间投资严重下降，为了刺激经济尤其是留住、稳定民企（因为民企是创汇的主力军，没有贸易顺差，人民币很危险。而稳定人民币汇率又是实现某个宏大目标所必须的），所以国家现在非常着急。郭树清甚至定下量化指标，要求国有大银行1/3贷款、股份制银行2/3贷款，都给民企，并要求三年后银行贷款的一半都给民企。11月9日深夜，央行发布《2018年第三季度中国货币政策执行报告》，对未来的货币政策有多项重要调整，实际上也是在应急。

1、货币政策方面首提提高政策的“针对性”，替换以前的“有效性”。

2、利率方面，新增“增强利率调控能力”。

3、汇率政策方面，新增“在必要时加强宏观审慎管理”的表述，未提“加大市场决定汇率的力度”。难道这意味着要更严格地控制汇率？嗯，这倒和我上面的分析相合了。不过能不能控制住，我表示相当悲观。

4、金融市场体系改革方面，新增“围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力，促进资本市场长期健康发展”的表述。

5、防范化解金融风险方面，不再提“坚定做好结构性去杠杆工作”，这说明强监管政策已经松动。

6、报告特别指出，经过过去一段时间的政策调整和支持，金融对实体经济特别是民营、小微企业的支持力度“较为稳固”，金融机构贷款增长较快，信贷结构继续改善。

但是，考虑到过去五六年国家的做法，现在的民企说留住就能留住吗？先不说民企能否得到贷款，就算采取激烈措施，最后把贷款压到民企了，但几个月或者一年后又收紧，那时民企找谁说理去？

关键是，现在国家一方面想给民企放贷，另一方面继续要严管房地产，卡房地产企业的贷款，这必然会让一大堆行业难以振兴。那么，楼市很可能在短期内继续下跌。

这让看空楼市的某大V很得瑟，但是他总是疯狂唱空，貌似现在要“应验”了，于是微博账号被封……

这个大V，就是杨红旭。

他对房地产调控的总结还是很到位的。比如他说：

本轮房地产调控的三个重大节点：1、2016年9.30，圈住16城……2、2017年3.17，春节后北京广州及部分预警过的强二线，房价一波上涨，搞得老杨很被动，3.17北京出新政，说明高层有指示，老杨扬眉吐气……3、2018年7.31，天庭震怒，遏制房价上涨。老杨大胆预测：全国楼市将现拐点（邓元杰注：这是第几个拐点了？）。结果，其后全国楼市急转直下，大家都已看到完美应验……在上述重要节点，老杨逻辑清晰、观点鲜明、沉着冷静，坚决抗战……不经历风雨，又怎能见彩虹……

呵呵，够得瑟。但是他看空楼市也不是最近几个月，而是几年前就看空了，除了一些热门城市的几个区（比如北京），房价真的下降了吗？

所以这些楼市空军，可以用一幅图来表现。

比如，2018年10月4日他发微博说：“南京看房盛况，爱出风头！这三千多人，如果半年前下单了，大概率已经站岗了”

他咋不说两年前下单的人呢？所以，他就是上图中我描绘的空军的典型。其实空军都是这样，像时寒冰、牛刀那种老空军，早都不好意思出来喊了。而杨红旭毕竟是从2016年8月份的多军“投降”过去的，所以现在喊得仍然很起劲。

他还总结道：

本轮房地产短周期的下行阶段，与进入本世纪以来的多个房地产短周期相比，将现六个特征：1、降温幅度，为近十八年最大。2、降温时间，为近十八年最长。3、开发商被套项目，为近十八年最多。4、炒房者亏损金额，为近十八年最巨。5、售楼处被砸数量，为近十八年最多。6、房管或市政门口请愿次数，为近十八年最多。……全国100个主要城市，多数楼市已经入冬。其他三四五线城市，可以忽略了……

总结得对不对？对，因为这些确实是已经发生的现象。但是上文说了，除了个别地区，过去两年房价总体上仍然是上涨的。只是国家一直在严控房价，控制购买，越来越多的房地产商有撑不住的趋势。那该怎么办？当然要刺激经济。但是杨红旭想出办法了吗？没有。所以他写道：

其实，老杨认为，即便当前公布规划，也难以拉动房价明显上涨了。高潮三年之后，吃药也挺不起来了（他8月3日微博）。

原来是对中国经济总体看空，严重悲观！所以认为楼市已经无药可救了。

不过老邓的看法却完全不同。

这是因为：目前，也就是最近几个月，房地产确实遇到了广泛的困难，但这是过去几年的各种政策造成的。我们下面继续推演，看看下几步将怎么发展。

1、为了保贸易盈余，为了保就业，必须大力安抚民企，包括给民企发放贷款。这是不是和2008年11月的“四万亿”很像？

当然，那时是全面放水，国企民企一起上。而现在是国企一直在大搞基建，今年以来，基建增速一直很高，高速公路、高铁、地铁、城铁、PPP，总体上一直在大搞。但是，这是国企和极少数民企的盛宴，和绝大多数民企无关。

2、国家仍然会接二连三地出政策，直到把几万亿乃至十几亿，压到民企手里为止。

到了这一步，物价是不是又焕然一新了？是不是为房价提供了坚强的支撑？民企拿到钱又怎么办？真搞技术升级？如果能搞，过去几年早就搞起来了，何必等到现在税费已经这么猛了才搞？

看来，还得大幅减税降费？

但这是不可能的，否则必须加大财政赤字，大规模印钱。国家现在很想稳定人民币汇率，财政赤字可以搞，也必然越来越大，但不能通过大规模减税降费，因为那样的话，赤字将一飞冲天。只要国家放出“大规模减税降费”的政策乃至口风，人民币将一泻千里，考虑到上文说的宏伟目标，这显然是不可能的。

所以只能不断把贷款压到民企。加上这个过程很可能存在“跑冒滴漏”，也就是有路子的机构会半路截流，抬高利率，所以将造成“普惠”，也就是贷出的钱将更多。

这些钱将去哪里？

3、有路子的房地产民企，此时还弄不到相对廉价的贷款吗？还活不过来吗？

尤其是进入2019乃至2020年，物价已经焕然一新，在一二线城市苦等了好几年的刚需族们，有钱有资格买房了，那时房价将怎样？根本都不用想的事儿。

所以按照目前的路径，一二线城市的房地产根本不用担心。

写到这里可能有人会说：那你说该怎么办？

我们要看到，事情走到现在这个地步，已经是两难。继续打压房地产，经济就不可能恢复，肯定将继续恶化，而且钱以后还将流入房地产，人民币还将不可避免地贬值。所以老邓的建议是：

结合央行的政策，不如现在就放松房地产，给房地产企业放松贷款！

这么做的好处是：

1、房地产牵连几十个行业，上下游债务将明显减少。

2、经济一下子就活了，大量的民企将得到拯救。

3、人们对经济的预期，将大为好转，也将敢于消费。

4、企业的财务负担减轻，对股市也是利好。从而刺激资金进入股市，这不更有利于发新股，有利于科创板和注册制吗？

嘿嘿。好像房地产这个夜壶，不提不行啊。

的确，不提不行，除非冒着经济崩盘的风险。但据我来看，不可能走到这一步。就算走到这一步，很多房企将倒闭，但仍有相当多的房企将将活下来，那时失业无数，烂尾楼将无数，楼市供应不足，人们将涌入一二线讨生活，一二线房价还将大涨。

既然迟早要走到这一步，那么为什么现在不放松房地产企业的信贷呢？

写到这里，老邓不禁又要长叹一声。

当然，如果真要放松房地产贷款，必须打压人们的通胀预期。为此，必须对几百家重点的房地产企业以及大型民企，进行重点监控：拿到钱之后只能用于还贷和降低之前的杠杆，而不能继续搞什么金融业务，更不能继续大幅度买地，加大债务。

以上是我的建议，至于国家到底会怎么做，我也不知道。反正现在是很想刺激民企，很想发展资本市场，但是这些都需要钱。

可能有人会说，每次经济遇到下滑都放松房地产，什么时候是个头？房地产总有饱和的时候吧，饱和之后怎么办？

好问题！也是老问题。

我的回答是：

1、一二线房地产市场还大有可为，离饱和还有很远。我过去说过，人均80平米才舒服，现在还差得很远。我过去写过《一个需要直面的问题：国家为什么要严控大城市的规模？》，结论是政策的困窘，“如果还拿不出全局性的解决办法，回到计划经济是大概率事件”。

2、很多房子的寿命可能只有四五十年，以后迟早拆迁，又是一块可以做很久的业务。做到最后，希望中国的房子能像西方一样，或者像我国明清时期的房子一样，可以用几百年。

3、的确，如果总是这么循环下去，房子总有饱和的一天，经济也将走不下去。所以老邓才写了《中国未来的发展之路》，希望找到百年级别的解决方案。

但是通过本文的分析，大家想必已经看到：现在不管怎么做，不管是否放松房地产信贷，一二线楼市最多只会遇到暂时的困难。如果买房的没有杠杆，或者杠杆不高，完全不必有任何担心。至于高杠杆被爆仓的，只是极少数人，而且是贪心太甚，所以也不值得同情。

因此，刚需只要符合条件，能买就买，不要等待什么“最低价”，最低价是可遇不可求的。刚需一定要感谢政府给大家提供了买房的机会，而不是等待房价上涨再买。真到了那时候，房价将一天一个价，大多数人根本就买不上。

写到这里我必须声明：我并不想房价大涨，我只是按照目前的趋势来分析。反过来想想，如果一二线城市房价大跌，很多人将失业，或者工资将不能生活，那时将怎么办？

现在很多年轻人的工资都不能满足基本的生活？是的。赵浩阳有一篇《寒冬前的胡言乱语：聊一聊今年的经济形势》，说现在很多的年轻人在京沪工作，月收入只有5000元左右，扣掉房租、通勤和比较节俭的饭费，基本上剩不下什么。稍微多花一点，吃顿好的，买几件衣服，就是赤字了。那怎么办？工作又不能失去，又不愿意去小地方（小地方更不容易），于是父母每个月倒贴几千元。他写道：

我朋友讲她每个月家里补贴四五千，基本跟工资发的差不多。她说身边今年工作的同学们，男生不知道，女孩子没有一个不靠家里额外给钱的。所以父母也辛苦啊，辛辛苦苦把孩子养到大学毕业，工作了还得用自己积蓄给孩子发工资。

企业也不容易，工资高了就倒闭了。所以为什么现在很多企业和个人走到这种状态？归根结底，过去几年的政策对经济的刺激，对实现充分就业，是远远不够的。目前来看，房地产还是振兴经济的核心。

不过，最高层，仍然在坚持对房地产的既有政策。那么，经济上可能还将艰苦一段时间。

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