湖南步步高物流园项目策划案
步步高物流园的规划与设计(一) 规划本项目的几大理由
1.区位优势。
湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市上海、广州、重庆、武汉的惟一地理中心。物流园坐落在湘潭昭山开发区，位于长株潭三市中心（距离三市中心仅24公里）。项目场址与京珠高速和上瑞高速直接相通、107国道和320国道从园区门前通过，5公里范围内有京广线与湘黔线的多个货站，与长江直接相通的湘江千吨级航运码头的距离仅10多公里，离黄花国际机场仅40分钟的距离。是一个既能贯通东南西北、又可以通过海陆空同时进行货物流通的黄金宝地。
2.交通优势。
湘潭市已建成一个由铁路、公路、水路三种运输方式并举，初具规模的现代化交通运输体系，目前全市公路总里程达2300多公里，通航里程280多公里，铁路150多公里。
航空：湘潭至黄花国际机场路程仅需50分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等。
铁路：湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，10余家大型企业各有铁路支线与这两大主干线相通。
公路：湘潭的公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而过，辖区内与高速公路的连线口达15个，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。
港口：湖南省最大的河流湘江穿过湘潭地区，新建了14个千吨级码头和两个500吨级码头，可进行集装箱装卸；千吨级货轮常年可达洞庭湖，入长江，出上海。
3.设备优势。
湘潭公路密度在全省是最高的，同时拥有2个火车站、一个集装箱码头、29条铁路专用线、一批大型仓储企业。
4.物流中心辐射面广、市场大。
物流中心立足于湖南省现代制造业核心城市（长株潭三市）经济的快速发展，通过物流带来人流，西向长株潭、辐射华南、西南、华东等市场。
5.物流中心采用的物流手段先进。
物流中心将使用自动装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高位立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、地理信息系统等，要建设成标准化、现代化的物流园区。
物流中心将建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，将建立物流资源网、设立湘中南物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。本项目建成后，将是一个现代化的物流中心。
6.本项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市要是市政府将湘潭打造成“湘中南现代物流中心”的战略方针，将得到各级政府、各方的大力支持。
7.本项目的建设美化了湘潭市，加快了“城市东移”的进程，扩大了内需，将促进我市经济的发展，扩大了就业，为缓解就业市场的压力作出了贡献。
综上所述，本项目的建设是必需的，也是必然的。
（二）本项目的定位
步步高公司拟将本项目建设成为湘中南最大的物流中心，它将具备以下几大功能：
一是货物集散功能：将长株潭三市发出的货物进行集中进行分拣、储存、通过换装方式向外集中发运；
二是货物中转功能：一方面，物流中心可以连接各种运输方式，实现多式联运，为华南、西南、华东等区域运输提供便利条件；另一方面，物流中心也将起到衔接干线运输与支线配送的作用；
三是配送功能：新物流中心一期工程完成后，将在满足步步高公司年销售额40亿的基础上，还针对其他工商企业提供配送服务；
四是流通加工功能：通过对商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等等加工，提高物流对象的附加价值；
五是物流信息服务：通过先进的信息系统，完成物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及方便结算、利税等单据处理，提高工作准确性以及工作效率，简化手续；
六是物流咨询与培训：对外提供物流系统的规划与设计、物流培训、项目咨询等服务；
七是电子商务的辅助功能：物流中心可以利用巨大的仓储资源、专业的配送服务，开展湘中南电子商务的试点工作。
（三）本项目的建设情况
项目地点在岳塘区荷塘乡荷塘村。规划用地239亩，城市道路用地18.7亩，建设用地159.6亩。总建筑面积为110890平方米，其中：包括日用消费品、农副产品配送中心14733平方米，第三方物流库4939平方米，日用消费品、农副产品展示交易中心54907平方米，低温仓库4168平方米，农副产品加工中心4168平方米，生活服务中心2729平方米，第三方物流中心22047平方米。项目总投资2.8亿元，建设工期为26个月，2005年底完成建设工作，整个项目投入使用。
投资估算与资金筹措
1.投资估算。
土地费用约1780万元、建筑工程费用约7208万元、建筑工程安装工程费用约2162万元、道路广场绿化费约590万元、辅助设施费用约100万元、物流设备费按800万元计算、信息软件开发及信息设施投资700万元，项目前期工作费包括可研、勘测、设计、规划、建设期管理费等费用，预计312万元。基本预备费约683万元，报建费约665万元，项目总投资为15000万元。
2.资金筹措方式及来源。
项目承办单位自筹6000万元，招商引资4000万元，申请国家现代物流国债贴息资金5000万元。
财务评价
1.收入与成本费用。
项目计算期拟以12年，建设期2年，从第三年开始正式营业，正常营业期10年。该项目建成后第一年拟配送货物金额7亿元，货物配送收入按配送总金额3%计算，可获得货物配送增值收入2100万元。货物配送额以每年增长25%的速度递增。项目税金及附加按照有关税务规定计算项目营业税、城市维护建设税、教育费附加，营业税按收入的5%计算，城市维护建设税和教育费附加分别按上交营业税的7%和3%计算。项目成本费用包括能源消耗，人员工资，办公费用，折旧及摊销费用、维护费用等等，按照业主提供的有关财务数据列估。
2.盈利能力分析。
项目营业期10年内营业利税总额45625万元，可上缴所得税15056万元，税后利润为30569万元。根据销售利润计算的评价指标如下：平均年投资利润率20.38%、平均年投资利润率30.42%。从现金流量表的数据可以看出，累计税后净现金流量在第10年出现正值，计算期内税后累计净现金流量为30569万元。根据现金流量表计算的评价指标：以上数据表明，财务内部收益率高于基准收益率12%，财务净现值大于0，投资回收期在项目计算期以内。该项目在财务上是可行的。
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