招商地产80亿再融资候批 或重启地产“圈钱潮”
2月20日，招商地产(000024.SZ)再次向资本市场伸手要钱，这次是80亿元。而就在此前4天，招商地产刚刚获得6.5亿元信托投资；加上2007年9月23亿元的定向增发、2006年底15.1亿元可转债——如果此次再融资成行，一年半间，招商地产将累计从资本市场获得近125亿元。公告再融资当天，招商地产还抛出了2007年年报：全年利润总额14.5亿元，增长83.91%；每股收益1.616元，增长55.43%；总资产增长101.1%，实现翻番，招商地产掌门人林少斌2007年年初提出的“再造一个招商地产”已成现实。
但亮丽的年报并没有使招商地产免于“融资门”的咒怨，并且引发当日地产股暴跌。WIND资讯统计显示，地产股当日平均跌幅超过1.7%，保利地产(600048.SH)、万科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。从20日至26日5个交易日内，招商地产股价更是下挫22%。
中国平安(601318.SH)、浦发银行(600000.SH)、中国石化(600028.SH)……上市公司融资潮让股民们一阵阵胆寒。此次招商地产再融资能否获批，更被众多市场人士视为地产板块政策走向的重要信号——如果获批，可能意味着地产业上市公司融资渠道的再度开闸。
大股东力挺再融资
“我们已经和证监会进行过多次非正式、正式沟通，有信心拿下(再融资)。”招商地产董事会秘书处有关人士接受记者采访时透露，大股东——招商局集团有限公司(以下简称招商局)对这次再融资信心很足。
2月20日招商地产公告显示，此次再融资募集资金，除一部分增发股票对老股东配售外，其余股票将面向二级市场公开发行。拟募集的80亿元中，26亿元将用来收购招商局旗下蛇口工业区的6宗土地；另外54亿元投向14个房地产开发项目，这些项目以住宅为主，资金需求总额达到171亿元。本次再融资后不足部分，将由招商地产自筹解决。
分析人士认为，本次招商地产拟收购资产尚属优良，以拟收购的深圳花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期等六宗土地为例，宗地面积为12.23万平方米，均价每平方米1.3万元，而深圳蛇口区目前新开楼盘均价在每平方米3万元以上。
国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，招商地产80亿元的再融资计划已经充分和管理层沟通，获批应该没有悬念。“这14个项目主要以住宅为主，预计毛利率达到38%。这么好的项目加招商局的背景，没有理由不获批。”
“从2007年9月份招商地产成功实施定向增发，就可以看出大股东的态度。”广发证券房地产研究员花长劲说。他提到的那次定向增发募集了23亿元资金，由蛇口工业区有限公司(实际控制人同样为招商局)以现金全额认购。
除现金支持外，招商局还不断向招商地产低价注入优质物业。在2007年实施的定向增发中，招商地产以每平方米1万元的低价购入蛇口新时代广场。该物业是深圳西部金牌写字楼，出租率高达97%。
“虽然目前看不到大股东进一步的资产注入方案，但是在蛇口，肯定都是将成熟的土地注入。”上述招商地产董事会秘书处人士告诉记者。
低成本或遭遇“有价无市”
曹旭特把招商地产的开发模式定义为“非功利性开发策略”。据他介绍，一般房地产公司从拿地到形成收益大约需要两年半到3年时间，招商地产则需要3年半到4年时间。“也就是说2008年卖的房子是2003年至2004年所拿的地。”
曹旭特举例说，深圳的兰溪谷二期当初拿地价每平方米仅2000多元，如今售价高达每平方米4万元；上海的依云郡、苏州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多处楼盘拿地价均在每平方米2000元以内，目前售价普遍在每平方米1万元以上。
但低价拿地并不意味着开发后就能马上获取高利润。较长的开发周期，也会对公司财务以及管理形成一定压力。
统计资料显示，深圳中心区新房价格从2007年7月份以来基本没涨。从2007年11月开始，新售楼盘打折现象比较普遍，但幅度不大，一般在9.6至9.8折。价格下降比较明显的是二手房，幅度约10%~15%。但即使降价，楼市销售情况也没有得到改善，成交量一直很低迷。
这意味着即使拥有极低的拿地成本，在“有价无市”的形势下，也可能不能把房子变成钱。这可能导致公司财务压力增加，高额银行贷款利息吃掉企业利润，形成没有预收款不能开发新项目的恶性局面。
对此，前述招商地产董事会秘书处人士解释说：“此次融资募集资金所用的14个项目分散在全国各区域，其他城市的房地产市场未必和深圳一样。我们对全国房地产市场还是长期看好的。”
地产公司融资渠道重启？
招商地产80亿元再融资与中国平安的1600亿元、浦发银行的400亿元相比虽属“小儿科”，但因其身处宏观调控和房价“拐点”争议大背景中，备受关注，其信号意义也更为市场看重。
深圳是招商地产的大本营，而深圳楼市去年中期以来“颇不平静”，成为全国房地产市场的风向标：2007年11月，中天置业总裁蒋飞携款逃跑，中天置业倒闭；此后两个月，创辉租售大面积停业，与蒋飞不同的是，总裁林凤辉站出来表示，誓与创辉共存亡。
方式不同，反映的本质却一样——房地产市场的下游——房产中介已经濒临压力承受极限了。自2007年年中开始，北京、上海、深圳、广州等各主要城市房价开始下滑，万科董事长王石抛出“拐点论”，各路专家炮轰地产商，一时间“谈房价色变”。
此时，如果股市地产融资再度开闸，对房地产行业将意味着什么？
广发证券宏观策略分析师武幼辉分析，此次招商地产80亿元再融资很敏感，如果获批可能预示着政策层对房地产市场长达半年的紧缩政策有所放松。“成为一个信号。”武幼辉说，决策部门肯定会非常谨慎，因为一旦放开，可能导致大批资金流向地产市场，影响到整个宏观调控效果。
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