有信号，最近市场正在回暖？
过去一个月我听过最懵x的一件事 就是我6月买的房，6个月后贷款还没放下来https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea89358998315296.jpeg 然后我闺蜜10月买的房，2个月后贷款就放下来了 更让我问号脸的是，审批时间 银行贷款流程通常分两步，审批、放款，上半年审批时间15天左右，后来就越来越慢 到了6月我申请贷款的时候，光审批花了整整1个月又10天https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea89358998315297.jpeg但我闺蜜只用了5天 不过，我闺蜜买的是二套 听说贷款管的最严的时候，部分银行只做二套的贷款，因为可以不用放那么多款 而且的而且她用的是建行https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea89358998315298.jpeg 统计于11月13日 建行什么概念，放贷银行里它最快 我呢，用的是x行，放贷银行里的拖拉机，谁能比它慢 这么一想想，我闺蜜贷款这么快下来，可能只是个例吧 01 没想到就在昨晚，我的贷款也下来了https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea89358998315299.jpeg幸福来得太突然，半年过去了我都忘了自己还有贷款这件事 但是终归它还是下来了，而且比我预想的还要快 11月中旬，我咨询x行的时候，对方说目前的贷款单子只放到6月中旬，前面还有17-18个单子 11月29日，我再问的时候，前面还有13-14单，也就是说半个月放了4单左右 12月12日，前面还有10单，然后就是昨晚 12月18日，突然就放款了，5天的时间放了10单 一周不到，放了一个月的贷款量，应该是突然来了一笔额度 额度这件事在楼市非调控期是不存在的，基本上来了贷款单子，就是直接走流程审批放款 但现在每家银行都有自己可以贷出去的额度限制，不仅银行之间不同，同一家银行的不同支行也不同 就算是同家支行，这个礼拜和上个礼拜额度可能也不同，额度是浮动，以周为单位浮动的 这也是为什么我贷的这家x行支行本周做了过去一个月的单子 而像我这么突然拿到单子的绝对不是个例，我的中介盆友跟我说https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831520.jpeg 都是以为还有1个月的时候，然后贷款就突然下来了 这个节奏在过去一个月里对各家的中介小哥来说都不是什么新鲜事 而且这件事谁都不知道，我们不知道、中介不知道、连放贷员自己也不清楚这周会不会有多的额度 所以我闺蜜10月在签合同的时候，写的交房日期是明年的3月31日，因为中介预估那会贷款才能下来 这些变化本身似乎意味着我们二手房贷款放松的范围和幅度，其实比我们以为的还要大 如果说二手市场在回暖，那贷款一定是一个助力 02 而“贷款”这个环节的改变，又意味着另一件更重要的事 贷款1个月批下来，和3个月、6个月批下来的差别，不仅仅在于你多等几个月才能收房 更重要的是你的房东什么时候才能收到款去付自己的首付，以及房东的房东又什么时候能收到钱去完成下一轮交易 这就相当于是一年完成3次房屋交易，还是1次房屋交易的问题 所以很早之前我们就说过，贷款速度放慢本质上就是限制房源的流通速度 现在贷款加快，房源流通提速也是必然 一位房东拿到钱，就会进入下一个交易周期，被加快的买房速度像滚雪球一样在市场逐渐蔓延https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831521.jpeg 然后我们就会看到成交量涨了，市场确实在回暖 11月这个成交量还是持续低位的，近3个月也都处在一个低位稳定区间 但细看涨幅还是会发现市场的细微波动，10月成交套数涨幅11.3%，11月涨幅12.5% 当然了，不能说涨了都是因为贷款加快，但是贷款加快确实让成交量涨的更快了，贷款开始放松的11月，成交量涨幅就会比10月高https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831522.jpeg 而且上个月的套均总价，是今年目前为止全年最低 这个数据可能在传达两件事 一是这拨回暖潮里，越来越多刚需在上车 不管核验价高低，只有越来越多低总价成交占比在提升，才会拉低了成交套均价 而刚需上车则意味着无论是客群基础还是成交标的都会拥有更快的成交效率，而贷款的加快也侧面助攻了刚需上车，毕竟相比置换，还是刚需更需要贷款 03 回暖的另一个重要原因，就是核验价也在放松 三价就低的原则里，最低的就是银行的税务评估价，差不多是市场价的50%-70% 按照这个价格来贷款的话，相当于买家真实的首付比例在50%-60% 据中介小哥介绍 核验价之前，此前一客户要买的房子总价546w，首付191w，贷款355w 但是核验价之后，这套房子核税价在382w，实际首付需要297w，贷款只能贷到248w，首付整整多出100w 这也是为什么7月23日之后，很多人瞬间买不起房了，再过段时间你就看到大家在调低总价上车，本来要买500w房的人，去看400w甚至300w的房子 这一点差不多是8月以来，对市场最大的影响因素 但是这一点也在放松 我和最近在带看或者开单的中介小哥聊天，他们跟我说的最多的一件事，就是这个最低的核税价格，在提高，就从10月开始的 比说闸北区1025弄27㎡-36㎡的房子 9月的评估价是280w-290w 10月下旬涨到了328whttps://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831523.jpeg 浦东金桥东陆路六街坊的核税均价也是一直在涨 从3w出头，涨到将近4w/㎡，一套68㎡的小两室，如果是首套的话，能贷到的钱，从158w，涨到194w 核税价格在提升的事情，不是单独房源的特权 全市来看，过去2个月除了金山区没有数据，其他各区核税均价普涨7.91% 最高的区域涨幅到了28%，相当于可贷额度增加了84% 这点对刚需来说太重要，也不同程度挑动了看房客户过去两个月的观望情绪04 是的，越来越多人出来看房 我那位买二套的闺蜜就是10月看的房买的房 不过我真正意识到大家好像开始出来看房了这件事，还是从我们二手房事业部小伙伴那感受到的 1个多月前我还能经常在中午的时候看到他们围坐一桌吃饭，然后逐渐的就看不到了，他们不是忙着带看，就是约客户见面 跟客户的电话内容也从问对方“xxx房源很不错，要不要看房”，变成了“xxx万这个价格你可以考虑看看...”，更多在跟客户谈价格 现在他们依然没时间坐那吃饭，调休的时间也从固定的每周二，变成了不固定调休，因为客户太多了 好像这段时间的那种观望情绪正在被打破https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831524.jpeg 正在联系的浦东金桥中介说现在他们门店中介，基本人均一组客户 浦东高行的中介小哥说，门店客户明显多了，差不多20%左右https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831525.jpeg 北中环某热门板块，进入10月的带看量明显上来了https://hot.online.sh.cn/images/attachement/jpeg/site1/20211220/IMGb8ca3abea8935899831526.jpeg 不仅看的多了，成交的也快了 也就是说，持续了近2个多月的观望情绪正在被稀释 我想想这些现象还是蛮有理由的 10月、11月已经接近年底，再不买就要等明年 今年6批次新房已经释放完了，以前看新房买新房又没买到的客户，要么不买，要买就得转移阵地，观望新房的也不用再观望了 这个月15日是央行年内第二次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放了长期资金约1.2万亿元 跳出房地产这个圈圈，整个市场大背景也在趋暖，这对市场情绪是一次鼓舞 有时候我们会觉得市场买卖这件事只是双方的交易，但其实当一组客户加快周期后，被释放出来的1组客户，又会拉动2组、3组客户进入新的成交周期 这件事放到整个市场来看，就是一种多点联动 周期传导 然后整个链条上能进入成交状态的客户会变更多 因为市场的情绪是会传染的 05 有人问说12月份的数据会怎么样 其实无论是继续上涨，还是戛然而止，还是那句话，成交整体还是趋稳的 只是目前来看，贷款审核、放款周期、核税价格、带看量... 所有迹象拧在一起，就成了一条明确的线索，就是市场真的在回暖 只是说在这个一天比一天冷的冬天，市场还是有温度的
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