上海世茂“网红”小区：为何从“万人抢”到全面停售？
来源：12月16日《新华每日电讯》作者：新华每日电讯记者郑钧天
从“秒光”到“暂停网签过户”，再到终止销售，上海一“老破小”住宅小区两个月间频频登上热搜。总价值近5亿元、近百套曾遭“万人抢”的小区为何不能网签过户？为何不卖了？
在抢房大战中“脱颖而出”的购房者们，在等待和未知中，转瞬由“幸运儿”变成“踩雷者”，这对监管部门和购房者有何启示？
一波三折，上海“网红”小区从“万人抢”到全面停售
14日晚间，上海世茂房地产有限公司发布公告称，该公司所持有的浦东新区浦城路580弄小区110套房屋，于2021年10月开始销售，随即网上出现各种传言，并影响到后续流程。经世茂多方沟通并慎重决策，不得不停止上述房源销售，并将启动善后程序，为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。
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公告中提及的“浦城小区”自10月宣布入市以来，一直处于舆论的风口浪尖。先是被传言“上海神秘房东一次性抛售93套房”，伴随着房地产税出台的消息一度冲上微博热搜第一名。后经证实，该批房源属于世茂旗下一公司。2014年，由于世茂想对该小区周边进行整体开发，因此收购了第一排房屋，共计110套。后因有些居民没有和世茂谈拢，因此该公司也无法进行整体改造。
记者走访“浦城小区”发现，该小区建成于1993年，距离“地标”东方明珠塔仅约2公里，离黄浦江约一公里，地理位置较为优越。虽属典型“老破小”，但潜在买家不在少数，目前该小区的挂牌单价普遍在每平方米9万元以上。10月中旬，该小区“开盘”前，挤满了房产中介及其带来的看房者。据第三方分销机构统计，登记意向购房人超过3万。
“10月15日，41至49平方米的小户型售罄；次日，64至72平方米的户型售罄。近百套房源瞬间被抢光。”一名参与分销的房产经纪人告诉记者，世茂给出的价格是均价每平方米8.5万元，相当于当时的市价打了9折，且购房者不需支付税费和中介费。“房源两天都是被‘秒杀’的，根本没有时间让购房者思考的时间，且世茂要求必须付全款，不能贷款。”
因低于市场价，购房者普遍接受开发商“全款买房”的要求，并早于正常购房流程支付了全部款项。但没想到这埋下了后患，12月初，这批房源的网签或过户被叫停，原因在于这批房子属于债务抵押物。解押之前，无法完成全部购房流程。
迫于压力，世茂不得不发布公告，强行启动退房流程。
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小区的产调，显示已被质押。
总价值超4亿、近百套房产不能网签过户
从当初抢到房的“幸运儿”，瞬间成为维权者，近百组购房者遭遇“喜悲两重天”。作为终止销售的导火索，价值4.5亿元、近百套房源为何不能网签过户？
购房者季女士告诉记者，一次性付清全款的她1个多月前就被告知不能网签，需要世茂先解除抵押。
“我当时一听就懵了，因为不能网签就意味着无法获得法律保护。我们跟开发商只签过一份没有法律效力的草签合同，且这份合同上只有我们乙方签字了，开发商以要甲方盖章为由把合同收走了。根据销售合同约定，我们应该与开发商在10月31日前签订正式的房屋买卖合同。”
季女士等了又等，到了11月，销售员告诉她，“这批房源可能出现问题了，现在停止网签。开发商表示，再过2至3个月就能解决问题，让我们耐心等待。”
另有购房者告诉记者，他们已网签成功，并拿到了正式的房屋销售合同，但是房屋依然不能过户，因为这批房子属于债务抵押物。12月初，几位已经完成网签的购房者告诉记者，“世茂说解押后，就可以过户了。”
记者12月上旬询问了世茂集团有关人士，她告诉记者“目前有30余套房产已网签，至于政府因何停止网签，我们也很意外，目前正在沟通。且抵押情况此前已告知购房者，不存在隐瞒的情况。”
世茂集团相关负责人12月初表示，此次出售的90余套住宅，此前作为公司的固定资产抵押给了“陆家嘴信托”进行融资，这是行业内正常的盘活资产方式。“我们接受业主的退房申请，立即办理退房手续，并给予同期LPR的利息作为补偿。我们也希望能在三个月以后，对坚持购房的客户办理正常的网签和过户。如果三个月后还不能网签，我们会出具更完善的解决方案。”
“闹剧”将收场，“剧情”需反思
“没想到空欢喜一场，我们的时间精力全打了水漂。”部分购房者认为自己被套路了，同时也开始担心起后面的退款事宜是否依然进展不顺。记者调查发现，由于房地产交易是市场行为，且开发商往往占据主导地位，往往利用“霸王条款”逼迫买方就范，因此整个售房过程虽常打“擦边球”，但往往不违法；然而，由于交易所涉金额巨大，因此值得相关部门反思，以更好地保护购房者的合理权益。
“老房新售”误导购房者。世茂集团有关人士告诉记者，110套房产中，除部分被内部员工认购外，起初只卖出了几套，后因公司想尽快出手，9月底与第三方分销公司签定团购协议，由其代销。该公司又联合了四家中介机构合作进行分销。
由于多数购房者在进行二手房交易时面对的都是个人房主，只有在购买新房时，才会直面开发商。加之，中介机构在宣传时特意强调“无中介费”“低税费”“开发商直销”等，因此“老房新售”很容易误导购房者是在“买新房”，但此次实际上开发商是在出售自持的二手房。
一位基层监管部门人士告诉记者，新房需要政府审批预售证，因此不符合规定的新房是不能上市销售的。因此，开发商和中介机构在销售过程中实际上是误导了消费者。
人为制造“销售恐慌”。记者了解到，为尽快销售房屋，中介机构普遍采取“饥饿营销”的方式。在“浦城小区”的出售过程中，四大中介更是不遗余力地全城推广，人为制造购房恐慌。
“市场价8至9折”“学区房”等宣传噱头不断、花样频出，鉴于该小区位于陆家嘴核心地段、且价格低于市价，因此得到了很多购房者的青睐。供不应求的销售场面，让开发商可以轻轻松松挑选全款客户。为了抢购成功，购房者完全忽略了“划算”背后的法律风险。
中介机构作为撮合交易方，有义务为购房者尽责产调，并履行告知义务。“中介机构只顾赚取甲方佣金，而枉顾购房者交易风险，是极不负责任的。”易居智库研究中心总监严跃进表示。
购房者知情权或未获足够保障。开发商或中介机构究竟有没有事先告知有抵押？记者采访多位购房者发现，众人说法不一。
由于由多家中介分别销售，有的销售人员确曾告知认购者房产在“抵押”状态中，但多数声称并不影响后续购房流程，“等世茂集团正式解除抵押后便可配合网签过户。”也有的销售人员并没有履行告知义务，只是一味催促认购人“下定”“抢购”“买到即赚到”，只顾赚取超过10%的佣金而没有履行责任。
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购房者在草签时被迫签下知情同意书。
“我一共付了三笔款，第一次付定金，第二次付一期款，第三次付全款。草签合同时，开发商方面才告知房屋已被抵押的实情，而不是先告知再付定金买房的。”一位购房者义愤填膺地说，草签时“生米已成熟饭”，无奈之下，自己只能被迫签定内含“该批房源已经抵押给陆家嘴国际信托有限公司，债券数额为9.5亿元”“已知晓上述房屋存在抵押信息，并且前述情况的存在会致使房屋无法正常办理贷款、过户等其他一切房屋交易手续”等内容的《知情同意书》。
记者15日获悉，世茂集团已开始通知购房者退房事宜，购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款，所退款项包括购房款及10%的赔偿款。业内人士建议，监管部门应及时关注进展，必要时介入，以充分保障购房者权益。
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