再问二套房贷与改善型需求
“二套房贷”是牵涉到千家万户关心的话题，此前笔者已经写过两篇关于“二套房贷”的博文，如果整合在一起就成了一个专题。现在又萌生了谈“二套房贷与改善型需求”的想法，是因为最近这个话题又吊起了笔者的胃口，有点不吐不快的感觉。
自今年3月5日温家宝总理政府工作报告里面谈到“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”以来，在各大中城市房地产市场上“放松二套房贷”的呼声很高，尤其是有“改善型需求”的家庭最为关注。
前不久，有记者朋友著文说：武汉已经在全国率先放松“二套房贷”，接着北京方面也传出部分银行已放松“二套房贷”的消息，其实据深圳一些购房消费者朋友讲述的购房故事中，他们提到：年初在深圳部分银行就已经放松“二套房贷”了，虽然没有看到正式下达的文件；有朋友甚至说在深圳买房贷款是一件很容易的事情，银行门槛并不高。
笔者始终认为中国楼市除了是“政策市”之外，也可以说是“感情市”，其中大多是理性的，但感性层面的元素也不少。在“限外令”推行之前的几年，港人、台湾人在深圳买房交易成功之后都会私自塞给房地产经纪人“红包”；对银行信贷人员“塞红包”的现象几乎也是不公开的秘密，由于所处的体制与内陆不一样，他们一般认为别人帮你办成了事，意思下是可以的，这也显得自己的大度，这是区域性消费、理财观念上的差异化。但长期以来，深圳此风蔚然成行。不排除少数金融机构的管理人员在业务操作实际过程中，由于经不起金钱利益等糖衣炮弹的诱惑或人情的应付而放松对贷款客户的要求。此种现象若不加以制止，“次贷”隐患也是存在的。幸好大部分贷款买房的客户对自己还款支付能力相匹配的经济收入预期还是很自信的，这也是为什么我们中国金融机构到现在坏账极少、银行安全系数较大的原因。
就在昨天，北京市统计局发布了“2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求”的标准。北京方面率先响应温总理政府报告精神，拿出一个当地居民办理“二套房贷”的标准尺度，对于这种高效率办事的作风是值得全国其他城市学习与推广的。但这里也有一个疑问，住宅类有两限房、经济适用房、集资房、标准商品住宅之分；而标准商品住宅又有普通住宅与高档公寓、别墅等类别，笔者觉得准确点这个面积应该是“普通自住型商品住宅人均建筑面积”，而不是把高档电梯公寓、别墅等产品都加以加权汇总后得出的一个名义上的中位数。因此希望北京统计部门的专家、学者能再拿一些具体的、作出这个27.07平方米面积结论的统计、核算、考量依据来。
笔者一直在呼吁深圳方面的主管部门也能尽早拿出作为“松绑二套房贷”前提的“市区人均商品住宅建筑面积”。但不知道什么原因，可能由于深圳楼市春节后成交量一直不差，这项具体工作就一直搁浅了，要不就是深圳方面根本没有“松绑二套房贷”的意思，但为什么又存在这样的违规案例呢？值得我们的官员们三思。
如果深圳真要测算这个“市区人均商品住宅建筑面积”，笔者建议可以是针对性的来测算，而不是“头发胡子一把抓”，应该把别墅等毫宅剔除掉，只是针对“普通商品住宅”作一次全面统计和核算，才能做到准确无误。大家都知道，深圳长期以来都是“二元楼市”，有关内与关外两个市场之分，由于土地资源开发进度、梯度不一样，地价也大不相同，显然关外的户型标准要比关内放大一些。
所以笔者建议：测算出三个值更为恰当，即“关内人均商品住宅建筑面积”、“关外人均商品住宅建筑面积”、“市区人均商品住宅建筑面积”。
其实在二手房交易方面，深圳对两个市场一直都是有区分，关内与关外的过户税费政策也不一样，对于这次执行改善型需求的“人均商品住宅建筑面积”是不是也可以不一样呢？还是“一刀切”？!
在此，笔者作为草根中的一员，只是提一下建议，个人觉得：关内居住的人均商品住宅建筑面积至少比关外小5个平方米（虽然没有看到这面的数据，但凭经验也是可以定性判断的）。一切还有待于深圳政府官员和主管部门的权威人士去监督、执行了！
只有有了“人均商品住宅建筑面积”这把尺子，我们才能判断哪些家庭（以三口之前为例）是符合“放松二套房贷”条件的；而此前一些银行打着“插边球”，在没有“尺子”的前提下就把衣服给“裁减、定做”了，这是极其不公正、也是对中国经济社会走向稳定、和谐局面而不负责任的态度！
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