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EB5项目华盛顿消防中心---处处见问题

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发表于 2012-8-15 21:04:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
作为一个宣传为安全的投资项目,我们不得不从其资金构成说起,这对于任何EB5投资者来说,都会是一个学习任何挑选项目的过程,也是避免风险的过程,毕竟本金没有了就算了,如果绿卡也没戏,那就不是儿戏了。

     首先看资金构成。这里的银行贷款占了50%,所以银行是否能出资,将决定了整个项目EB5所占资的比例。很可怜的是,银行CAPITAL ONE并没有对项目贷款的任何承诺,只是说跟开发商合作过,在研究是否贷款,如果贷款,需要一定的抵押,而且也没有承诺要贷多少。所以,我们可以看到,如果华盛顿区域中心或者中介在宣传时,想把EB5资金比例降低,他们可以说贷款占70%,如果想把EB5资金比例提高,他们可以宣传贷款占50%。最大的问题在于,既然银行贷款实际上是琼台楼阁,那么酒店+商铺的建造就100%来自于EB5,开发商股权和政府拨款。
     我们再去分析政府拨款和开发商股权。其实政府并没有拨款,而开发商也没有拨款。政府把土地租给开发商99年,条件是什么呢?开发商建造成本中不少于35%金额的生意要给当地的中小企做,金额的20%由当地中小企公平参与。作为交换,政府的租金就是市场价格减去建筑物盖好后给社会提供的公众价值(消防中心)。所以,大家看到了,开发商的3000万股权投资,其实就是拿着一张租约来评估。
     分析到这里,大家应该可以明白了,所谓的EB5占30%是假,首先开工的B楼是100%在用EB5的资金在做。那么就不难理解,银行不肯贷款,而且要有抵押才贷款的原因了,他们在等第一期酒店建完以后用了做抵押再贷!毫无疑问,B楼抵押完资金还是不够的,华盛顿区域中心将会把项目再包装,成为消防中心二期,募集EB5,否则A楼写字楼是无法盖起来的。
看完以后,我们不禁要问,到底就业报告是否包括A楼虚无飘渺写字楼的就业数据?万一写字楼盖不起来,B楼酒店投资者的绿卡岂不是没有任何保障?所有EB5投资者都不会忘记华盛顿区域中心在2012年初让400多中国投资者集体被移民局否决I526的历史性案例(520大桥)。
撇开绿卡不谈,作为酒店市场,跟美国芝加哥,拉斯维加斯和迈阿密等等不少于600亿美金的酒店市场比,华盛顿也算是太小了。而我们的投资者其实是投资于酒店,却不知道酒店将来运营的预测,能否盈利,盈亏入住率,现金流如何,以及将来如何归还EB5资金等等,仅仅说酒店是质押给EB5投资者的。谁不知道呢?你100%用EB5资金盖酒店,然后告诉EB5,酒店质押给你。别忘了,这个酒店是没有土地的,因为那土地是租赁回来的,也就是说,以后酒店的变现是一个很大的问题。我借你的钱盖酒店,不告诉你如何盈利和如何还,然后告诉你酒店质押给你了,不能还的话,你自己去清盘吧。但是又有谁知道,如果我偷偷的把酒店质押给银行,借到钱后盖一座属于我的写字楼;至于酒店,以后EB5投资者慢慢跟银行扯皮去吧。
这样空手套白狼是累了点,而且利润点在2-3年后酒店套出银行钱盖写字楼归自己所有。但是,还是值得的,毕竟没有任何投入。   
    明明是在投资酒店,为什么一开始就只字不提酒店,到底华盛顿区域中心和中介们在刻意隐瞒什么呢?
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