上海世贸网

上海滩商界社区|上海世贸论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
查看: 881|回复: 0

美国移民EB5项目亚特兰大希尔顿酒店分析---美国生活有限公司

[复制链接]
发表于 2012-9-5 09:57:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是一个非常小的项目,募集30个投资者,HOMEWOOD是希尔顿旗下的3星级品牌。为什么希尔顿这么高端的品牌要修3星级酒店呢?因为亚特兰大机场主要是定位在货运,商务客人少,而且并不是传统的商务会议市场(美国的商务会议市场中心是在芝加哥),所以只能给那些大部分是中转的客人做配套了。这个酒店如果建成的话,可以说是给亚特兰大机场众多经济型酒店增添了一员。试想,在中国的机场周边多盖几个“如家”酒店,生意和新增就业机会会多吗?创造的就业机会和酒店的运营都会成为很大的疑问。

很多移民公司(哪怕是行业理事级的公司)都会说项目小,比较容易掌控,安全。但是,我们都知道,美国EB5移民,关键是找项目。其实,如果移民公司的项目经理或者老总们,没有真正的商业经验的话,是很难分辨项目的财务数据的,或者说,对财务数据不敏感。而这又是美国投资移民的关键之一(另一关键就是对美国移民法律和美国融资的金融法律要熟悉)。

到底项目如何呢?我们从几个方面分析,供大家参考。

1.资金构成
其实,美国生活公司过去15年,大部分的项目都是借款项目,资金构成基本上大部分都是由EB5资金构成。比如这个亚特兰大希尔顿酒店,1760万总投资,1500万是通过向EB5投资者借款募集,超过了85%。我们大家都会有个同样的经历,当我们去银行按揭炒房时,首付15%,余下的向银行借,只要资产价格下跌不超过15%,我们就不会断供。如果资产价格超过15%,我们就让银行把房子拿去了,因为首付已经亏光了,我们不可能再投入资金。

美国生活公司的亚特兰大希尔顿3星酒店就是这个情况,EB5投资者充当的角色就是银行的角色,哪怕项目质押给你,已经是负资产。风险是很大的。很多人说,美国生活公司过去15年都有成功的记录,从没失败过。这个需要好好的给大家分析--------

酒店项目,如果只能靠EB5的廉价资金(1-6%利息)才能建成的话,绝不会是一个好项目。因为世界上差不多99%的酒店都没有EB5资金。所以,一个酒店项目,如果你用银行资金来置换EB5资金,在正常市场利息成本情况下,项目还能生存的话,才能说是好的项目。美国生活公司的项目,大部分都是靠EB5的廉价资金盖起来的。没有了EB5资金,这些项目都没有市场价值。有了EB5,自然能够生存下去。这也是为什么没有投资银行或基金进入到亚特兰大希尔顿酒店项目的原因,也是为什么没有传统意义的银行或基金进入美国生活公司的EB5项目的原因,因为通不过。当然,美国生活公司很聪明,每个项目都很小,自己成立基金公司,在过去15年不停的在中国/全球募集廉价资金。

始终要记住一条:EB5资金占比越少,越安全。

2.项目商业价值(没有小企业贷款 SBA (small business administration loan),
作为一个货运为主的机场,周边的酒店都不会高档。投资者只需要在网上去查查亚特兰大机场附近的酒店价格,大部分在100美金以下,证明了这里根本就不会有商务客人。

美国的中小企业贷款机制非常发达。为什么美国大部分的酒店都没有EB5资金,都盖起来了?就是因为美国有 SBA (small business administration loan)------小企业贷款。象亚特兰大希尔顿HOMEWOOD酒店,这种类型的小酒店应该很容易获得小企业贷款,贷款利息非常优惠。为什么没有获得相应的贷款呢?大家要思考为什么贷款审批不通过的原因。

连银行贷款都无法争取到,就别提比银行贷款要求严格的多的政府拨款和债券融资了。大家有兴趣可以去看看美国生活公司的网站,所有的项目,没有一个是有政府资金进入的,都是小项目。为什么?就因为项目不好,银行不敢借款,政府就更加不敢,而小项目在中国比较不显眼,投资者不会花太多的精力去研究就投资了。

美国历史上政府资金参与的项目还没有倒闭过。这是因为,如果是政府拨款或发债,政府的专家以及投资银行(购买政府债券的投行机构)都会进行反复论证,至少要耗时4年时间以上才能最后定案,决定是否发行政府债券,然后再由议会通过,然后在建造到运营过程中进行监管。这就是为什么美国历史上政府项目没有失败过----都是由美国的顶级专家进行把关。

市场上很多移民中介和项目知道政府项目的好处,都拼命的把自己的项目包装成政府项目。比较常见的手法是:如果政府投资在一个区域,而项目又落在该区域的话,他们会让政府出一封信,大概的内容是:“政府投资ABC美金于某个区域的基础设施,xxx项目位置是位于该区,所会享受到政府对该区投资的好处”。市场上包装的最好的有都市广场II期项目(号称奥巴马特批,建一家经济型酒店),凤凰商贸城(位于离凤凰城300公里的小镇,号称跟中国大公司签了入驻协议,而EB5投资款竟然不是打到移民局监管账户,而是直接打到项目公司),还有就是,520大桥II项目(号称是国债,其实是一种靠联邦政府30年拨款偿还的公路债券,而联邦政府拨款随时会因为党派交替而停止),纽约NBA体育馆项目(政府拨款发债修建体育馆和基建设施,而投资者的钱是借给项目方,而项目方把钱拿去修铁路,但宣传是盖体育馆和基础设施,因为要跟政府资金挂钩。)

3.监管是否透明
作为一个3星级酒店,没有大型餐饮和会议场所,在美国的建筑成本是很低的。按照项目预算1760万建造122间客房,差不多15万一个房间的建筑成本。在亚特兰大机场附近,同样的传统修建方式的建筑物,15万美金可以买一幢大别墅了。因为项目小,没有任何的第三方监管,差不多30%的募集资金应该是进入了资金募集商美国生活公司的腰包。而在整个建筑的过程里面,EB5的资金是先集合到基金公司,然后再借款到酒店去。

美国过去出问题的EB5项目,大部分都是由于监管不足而产生的。这就是为什么对于小项目要必须小心。小项目因为募集资金少,就不会去花钱聘请权威的独立第三方进行可行性报告调查以及聘请权威的独立第三方进行估值。

没有可行性报告,仅仅靠开发商的商业嗅觉来决定项目的成败,而85%的资金都靠EB5的钱进行,EB5的资金真的很难谈得上安全。反而可以说,这是风险基金该做的事情,而非EB5资金做的事情,美国人才不会干这种傻事,只好跑到中国来了。


4.开发商背景
开发商The ROSSMORE GROUP 目前总共管理过4个小酒店,凭借这些经验,而又没有权威第三方的可行性报告,我们EB5投资者就要大量的给他们借款85%,这个风险投资是比较高风险的。

5.退出机制
美国生活公司的大部分项目都没有退出机制,本项目也不例外。

退出机制是指,投资者的本金能否按时收回。移民局要求投资者的本金在项目要不少于5年。一个项目能否盈利(可否用利润来还本),能否有再融资能力(如果有盈利能力,金融机构是否愿意借钱给盖好的项目从而归还投资者的钱,或者项目售卖部分股份,或者上市等),这些都是投资者能否按时拿回本金的关键。

很不幸的是,美国生活公司过去15年大部分的小项目,因为项目小,自然不做项目的第三方评估和可行性报告,从而导致没有退出机制,因为那些小项目的盈利能力很差。至今为止,大部分的项目还没有归还过投资者的本金。

宣传中的15年无失败案例,其实应该这样说:15年来项目没有倒闭过,I526通过率高,I829有通过(目前为止,美国生活公司的I829通过率不详,可能因为通过率不高,移民公司都不宣传)。至于归还本金,甚少听闻。

为什么呢?从亚特兰大希尔顿三星级HOMEWOOD酒店项目可以类推其他项目。如果项目盈利能力差,自然无法用利润来归还本金(85%的钱都是EB5的资金,就算5年不分红,意味着每年的资本回报率要达到16%以上,投资者要看看整个商业计划和可行性报告才能判断是否可行)。如果盈利能力差,自然无法从银行那里获得贷款。

项目的结局会像美国生活公司过去的所有项目一样,全体投资者都会被项目绑住,可能永远都拿不回本金,因为资金招募书里没有任何的惩罚性条款。试想,你的资金被永远的锁在一个项目里面,没有任何的回报,而你仅仅是债主,项目微利,无法破产(你也不希望它破产),债权人是无计可施的。

所以当移民中介在宣传美国生活公司15年无项目失败记录的时候,有没有考虑过这个公司造成的那些大量的2年后绿卡无法转正的家庭,辗转回国,而投资款却留在美国遥遥无期拿回的事实,现在还要不断的制造人间悲剧吗?可怜的中国人。

6.绿卡---消费者费用模式(洛杉矶万豪)
美国生活公司项目的不幸消息不断传来,大量中国投资者被套。

美国移民局批准移民项目采用所谓的RIMS II(花销模式),但是,在2012年2月17日,对大量的移民项目作出了审查,除了要求出具完备的商业计划书和资金用途计划以外,跟大家息息相关绿卡问题(创造就业机会计量)作出了新政策,其中,所有由出租产生的就业都不会被纳入新增就业机会数,当中包括办公楼,工业园区,商场和部分酒店,如果建成以后是出租给企业的,租用企业所创造的就业机会不能考虑。
同样,由入住客人或企业离开该建筑物,在建筑物外花费所产生的间接就业(CONSUMER SPENDING)也不能算入,简称消费就业。

美国生活公司的项目会包括加州的物流园区仓库项目,同样也包括波特兰万豪酒店项目。

对美国生活公司更加严重的打击会是,他们所管理的区域中心的所有项目是第一家大量采用消费就业来计算就业机会的区域中心。其他大量的区域中心都不敢采用这种方式,因为知道这种方式会随时被移民局取缔,绿卡不保。

很不幸,亚特兰大希尔顿酒店项目就是采用这种模式。更不行的是,美国生活公司和移民中介大肆庆祝的洛杉矶万豪酒店项目也是采用这种方式计算就业。现在移民局在重新审查这个项目,大量的I526被拒绝。这是不幸中的万幸,因为I526不通过的话,钱还能从监管账号退给投资者。而过去美国生活公司的大量项目,投资者I829(永久绿卡)不通过,钱还只能永远的停在项目里-------绿卡没了,钱其实也等于没了-------这就是过去15年没有失败案例的事情。

根据目前的情况看,30个投资者创造300个就业机会,而宣传称创造443个,作为小型项目,无法用移民局的花销模式统计就业,而开发商酒店经验实在太少,加上又违反移民局最新的法规把消费就业数据也考虑上,如果移民局把那些数据除掉,到底有多少人能拿到I526,我们拭目以待。一个盈利状况无从考究的希尔顿3星酒店项目,我们又看看会有多少人2年后打包回国,而本金遥遥无期的留在美国。我们还要看看,到底上帝会不会对那些美国骗子的行为进行惩罚吧,毕竟多行不义必自毙。还有就是我们的移民中介,如果没有一定的商业经历,就千万不要充当害同胞的同谋了。

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

上海世贸论坛 © 版权所有
本站网址:http://trade.wtosh.com E-mail:zhujp@wtosh.com Tel:021-59997393 工作联系QQ:点击这里给本站留言


QQ|Archiver|手机版|小黑屋|上海世贸网 ( 沪ICP备10034107号-3

GMT+8, 2018-10-16 12:00

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表