当房地产行业遇见物联网、大数据、绿色技术

风玲想芬飞

　　建筑正在发生变化。 智能建筑时代渐渐来临，相比起传统建筑，智能建筑能够通过大数据集成分析，为如今能源短缺的地球带来贡献。我国也为绿色节能建筑予重要的政策支持，尤其是2017年住建部发布的《建筑节能与绿色建筑发展十三五规划》，其中的重要目标为：到2020年城镇中新落成的建筑物的节能标准比2015年提升20%。　　

　　在2018年政　府工作报告中，国家总理多次提及大数据、人工智能等，两者已被纳入为国家战略的重要部分。国家正面临着新经济的发展机遇，生活智慧化、绿色减能带领着市民走向低碳生活方式，智能与绿色建筑将成为未来的主流建筑。美国LEED认证为目前最为国际认可的绿色建筑认证标准，而我国是全球拥有美国LEED认证物业第二多的国家。



“绿色及高效能建筑在国内还在起步阶段，目前市场上还未有足够资料为相关楼宇的特征及设备进行客观量化，大数据的应用将有效提升估值数据的准确度。尤其是具绿色特性的评估参数，例如营运支出因物业节能特性而减少的百分比，相关的数据对进行绿色估值十分重要。”
   
　　绿色智能建筑与大数据深度融合

　　近日，由上海同济大学主办、北京博锐尚格节能技术股份有限公司协办的“大数据时代下中国商业地产建筑资产管理变革之路高峰论坛”活动隆重召开。
黄衍维

　　大中华区估价及顾问服务部高级董事
　　智能建筑与绿色金融服务平台成员

　　此次论坛上，同济大学副校长吴志强院士、清华大学江亿院士、同济大学机械与能源工程学院于航书记和许鹏教授、北京博锐尚格董事长江江、总裁冯复汉等200余位科研机构及企业代表承邀出席。黄衍维作为演讲嘉宾，对如何利用大数据评估智能化绿色商业地产项目进行深入分析，探讨三种主要估值方法的利弊，并分享了个人对绿色物业估值前景的看法。

　　据统计，截止2016年，我国智能建筑市场规模己经达到1,853亿元，较上一年增长18.2%。但是，我国智能建筑占新建筑的比例仅约35%，远低于美国、日本的平均比例70%和60%。

　　大数据时代的绿色智能建筑

　　过去的智能建筑大多数只具备基本的能源监察功能，但随着时代进步、科技发达，国内智能建筑重视信息应用，借助大数据分析和云端计算等技术，提升室内环境的舒适度。在国家政策的大力支持下，绿色与智能势必是未来商业地产的发展方向，建筑与房地产领域成为了物联网、大数据、绿色技术应用的重要平台。

　　绿色与智能建筑在营运方面都能产生较高效益，例如每年的营运成本可减少8.5%至13.9%，而国内绿色写字楼的租金与普通写字楼比较约有5%至10%溢价。在建安成本方面，以写字楼为例，与普通写字楼比较，成本增加一般都在15%以下，而当中的差异性主要是按认证类型的等级而有所不同。

　　鉴于现时绿色与智能建筑相关数据的完整性不足，市场比较法在现时国内还未被广泛应用，而折现现金流的方法则较常用，主要是透过租金收入及增长、续租可能性、营运支出等参数作出判断。

　　随着大数据迅速发展，预期未来相关的物业数据将被整合、储存、应用，并真正进入大数据时代，利用创新科技提升智能物业管理成效，改善市民生活质素。

　　现今建筑科技、设计及楼宇设备发展日新月异，欧美、澳洲等发达国家对绿色物业估值进行了大量研究工作，推出绿色物业评估指引。绿色物业估值在国内还处于起步阶段，暂时市场上未有足够资料对各项绿色建筑特征及楼宇设备完全进行量化并得出客观标准。

　　为此，戴德梁行已着手建立丰富的估值数据库，就各类特征及楼宇设备配置进行量化分析，致力推动一套客观的绿色估值准则。