登陆资本市场,弘阳地产香港IPO讲述的是什么故事？

风玲想芬飞

    作为一家区域型房地产企业，能够获得香港资本市场认可并成功上市已是一件值得高兴的事，而得到一个如意的股份代码则可谓妙不可言了。   

    1996年，曾焕沙在南京创立弘阳，而弘阳地产赴港上市的股份代码恰巧是“1996.HK”。按照其非执行董事蒋达强的说法，很庆幸还没有被选走，一眼就看到了，我们选择了这个号码作为上市的代码。

    自22年前创业，到如今登陆资本市场，弘阳地产在2017年底资产总额达413亿人民币。按照计划，其IPO将于6月29日在香港公开发售，预计7月12日正式在联交所敲钟买卖。

    或许可以猜想，登陆资本市场后，弘阳将更为进取，毕竟去年其母公司弘阳集团就提到，未来五年将要跻身千亿销售阵营。

    据现场消息，弘阳地产这次发行股份数是8亿股，占扩大股本的25%，超额配售权有15%。此次发行股份中有90%全球配售，10%香港公开认购，股份发售价格范围是2.18港币至3.18港币，募集资金规模是17.4亿港币到25.4亿港币。

    另据观点地产新媒体了解，弘阳地产此次全球发售的所得款项净额约为20.229亿港元。其中，约60%（即12.137亿港元）将用作开发物业项目或项目实施阶段的建设成本；约30%（即6.069亿港元）将用于偿还若干现有计息银行及其他借款；10%（即2.023亿港元）将用作一般营运资金。

    弘阳的“故事”
    在香港这个老牌金融市场做上市发布会，西装革履是标配。
    6月28日，弘阳地产四位高管就以黑色西装亮相，手持招股书站到了媒体面前，包括弘阳地产董事会主席曾焕沙、执行董事及总裁何捷、非执行董事张宏武、非执行董事蒋达强。

    走进资本市场，企业一向都需要讲一个故事，而在弘阳地产，“人”或许是其中的一个看点。

    总裁何捷眼中，主席曾焕沙就是一个有着独特魅力的人：“曾总以前在福建，有多年房地产发展的经验，他的座右铭是‘在商言人’，同时也非常推崇以奋斗和奋斗者为本的目标，是我们全国的侨商会的副主席，是我们全国侨联的常委，是江苏省侨商会总汇的会长，也是我们江苏侨联的副主席。”

    把“人”摆在第一位，正是创始人曾焕沙管理企业的理念，故而何捷又报出了高管团队中的若干代表：“我们其他的管理团队，蒋总（蒋达强），他曾是旭辉副总裁，在华润都有任职；还有一个张良先生，有过多家房地产的任职，在人力资源方面有非常独到的经验……我们整个团队大都是有多年的房地产经验，这个也是我们的一个特色。”

    其进而指出，房地产行业的发展以前是关系的驱动，前一段时间是资金驱动，现在是人才驱动的时代。

     “为了在机制上进行创新，我们做了以下的工作：首先我们有非常好的薪酬待遇；二是我们针对投融管退设立了非常好的激励机制，我们变跳高为跳远；第三，我们在跟投上也很快进行了推进，把打工变成了合伙，激发团队的狼性，真正做到共享共担。”

     “在不远的将来，我们将在上海设立第二总部。”何捷透露：“一个好的战略加上一个好机制，这是成功企业的标尺，也是可以成为为未来、为股东创造更大价值的一个保障。”

    用曾焕沙的说法，就是通过打造共创价值、共享利益、共担风险的事业共同体，吸引和培养行业最顶尖人才，最大程度上激发员工潜能，这也是未来公司保持持续增长的重要保障。

    蒋达强的说法则透出些自豪：“我们的薪酬竞争力在同行里面保持在90分以上，另外从跟投，从高层管理人员的股权齐全的激励，包括后面合作制度方面，都有一些已经在落地或者即将落地的措施启动，总体来说我们要打造人才吸引的措施。”

    土地“大计划”
    除了人才，弘阳地产此次上市发布会被提及最多的还有土地——目前有683万平方米储备土地，可以供未来三年的开发。

    何捷着重介绍：“区位上，公司大部分土地都是在长三角非常好的区位；第二体现在结构上，我们土地储备的结构接近50%在二线城市，还有25%在强三线城市，其他25%在三四线城市；第三，我们的土地储备是根据刚需和改造的结构群体；第四，在目前限购限价政策比较严厉的环境下，2016年10月份调整政策之后，我们拿到的土地有非常好的议价空间。”

    根据弘阳地产方面的说法，其土地现在能够得到比较高的安全边际，跟合作有非常大的关系。

    何捷表示，弘阳地产从2014年已陆陆续续有很多项目跟各类企业进行合作，到目前为止，该公司和百强中的45家企业在不同项目有合作，合作模式方面也是多种多样，包括联合操盘、小股操盘、轮流操盘，“各式各样的形式我们都有”。

    还有，弘阳地产获取土地的成本似乎更低了，“从2016年到2017年，花了同样的钱但是得到了更多的土地储备”。

    据不完全统计，2017年，弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。

    公开市场拿地成本越来越高的当下，并购是房企做大规模的手段之一，弘阳地产也不例外。

    弘阳地产从2017年开始做并购的业务之后，取得的土地可以很好按照预期进行开发。尝到甜头之后，并购或将成为弘阳地产获取土地的主要手段之一。

     “我们要多开渠道，以多种方式进行获得土地，同时还要加强并购，提升投资效率。抓住在不同板块、不同时期和不同城市的窗口期，可以获得更安全、获得未来预期会更好，盈利能力更强的土地。”何捷如此说道。

    加大并购目的是做大规模，何氏直言：“我们需要在规模、效率、品质上有更快的提升。”

    接下来，弘阳做的是走出去。何表示，布局上面，公司会强调1+3+X的布局，扎根大本营长三角，同时在华南、西南布局，“我们已经走出去了”。

    弘阳地产将更多关注节点城市：像武汉、长沙、郑州、重庆、成都这样的城市，是未来选择发展的方向，这样的节点城市和周边都市圈将作为未来进一步发展的激励。

    而在香港资本市场尤其关注的大湾区，弘阳地产同样有“重点”布局的计划。

    据何捷表示，大湾区是一个非常火热的区域，华南是要进的，公司已经有筹备了，只是项目还没有落地，这也是未来要重点发展的。

     “整个市场的规模其实跟长三角差不太多，也是我们未来的重点。只是这边的土地和金融程度相对比较高，但我们会找到合适的时机，拿到合适公司发展的土地，然后进入这个市场。”