房地产行业谈垄断为时尚早

上海滩侠客

    十七大在胡总书记的报告中，加快推进以改革民生为重点的社会建设单独被作为一部分进行专题阐述，这是此前未有过的。对民生问题的高度关注构成了十七大报告的一大亮点: 医疗、教育、住房等等民生老话题又被提上了桌面上。

   其中关于住房的话题又是格外引人关注的，越来越多的房地产企业相继上市，房价持续上涨，房贷利率持续上调， 银行银根逐步紧缩，小房地产商获取贷款难度明显增大。种种迹象表明：房地产行业已经从爆发式增长的阶段逐渐步入了规范平稳增长的阶段，未来行业集中度会逐渐提高，不规范的小房地产商会逐步退出市场。

  由此又会引发另一种疑虑，房地产行业是否由此就步入了垄断的阶段呢？但通过相关数据的比较，却可以发现：中国房地产行业离垄断还有相当长的一个过程。

  垄断的定义是行业内几家最大的公司占有绝大多数市场份额，比如微软占据操作系统市场份额的90%，吉列占领剃须刀市场的70%，宝洁和联合利华占据洗发水市场的75%。一般说来，如果前十大企业市场份额之和不到40%的市场，可以说是一个完全竞争的市场。

  国务院发展研究中心企业研究所2007年有关研究结果表明，美国最大的房地产开发商市场占有率为4.5%，美国前十强的市场占有率为百分之27%。而目前，中国房地产企业多达六万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，2006年的全国市场占有率仍只有1.5%左右。目前，中国前十大房地产企业市场占有率仅为7.5%。即使考虑到房地产市场区域性较强的特点，单纯考察某一个地区，如，北京、上海、深圳、广州等房地产市场发展较快的城市，也没有一个城市前10名房地产开发商的市场份额超过25%，即使集中度最高的深圳，也只有不到20%。

  可能有人会以香港为例，预测未来的内地市场也将是大企业的天下。在香港，虽然经营房地产业的公司有4000家左右，但前10大地产集团——“长实”、“新鸿基”、“新世界”、“恒基” “恒隆” “信和”等的开发量，约占香港总开发量的80%.左右，市场集中度相当高。但香港有其特殊之处，700万人口只有1000平方公里弹丸之地，且每年香港政府卖出土地控制在50公顷以内。而国内城市，即使是人口密度最高的上海，人均土地拥有量也是香港的3倍之多，北京，广深以及其他二三级城市就更不用说了。 中国由于地大物博，土地供给充足，未来的发展会更接近美国的模式而非香港。美国房地产开发的历史大约有200多年，一直到上世纪末的1998年，在度过了多个景气周期之后，行业前十大房地产开发商的市场份额仍不到10%，最大的开发商市场份额也不到2%，这与2007年的中国很相似。由于金融工具在过去十年的迅速发展，导致房地产业集中度迅速上升。而目前房地产次级债的危机，也恰恰是由于资产证券化的盛行所带来的泡沫造成的。

  综上所述，我国房地产市场的集中度虽然不断提高，但距离美国等发达国家的市场集中度还有很大的差距，更不要提垄断了。相比国内其他很多行业市场一家几家独大的局面，房地产市场谈垄断还为时尚早。