上海：政策利好促房地产繁荣

笛声悠扬

据《上海证券报》报道，刚刚过去的3月，上海楼市成交量逼近180万平方米，比2月的82万平方米大涨了120%%，部分区域“选择性回暖”的迹象很明显。但目前的楼市不再是一年前的楼市，买房也不再是“拣到篮子里都是菜”，购房者这时“淘房”应重点关注几大亮点区域，为投资和自住加上一点保险系数。从目前来看，市中心的高档自住板块、次中心的商办物业和较为偏远地区的年轻人婚房是三大亮点。

　　市中心：高档住宅交通优先

　　目前上海楼市中销售趋暖的区域当为价格没有大跌、供应有限的市中心。对一些具备资金实力的购房者来说，地段依然是选择楼盘时的“金科玉律”。如位于黄浦区新昌路、新闸路的高层项目“上海滩新昌城”均价2.2万元/平方米，每套280万至700万元的房源，自2月中旬开盘以来已经消化了一半以上；位于卢湾区新天地旁的“翠湖天地”，其二期“御苑”103套均价在4万元/平方米以上的房源，自3月开盘后几近售罄。据了解，市中心高档住宅的购房者中，境外自住型买家比例不小，他们最看中的就是交通便利。

　　次中心：商办物业租售两宜

　　回暖局面带动的不光是住宅，上海的商办物业特别是一些次中心城区、商业副中心地带的项目也迎来租售两旺的局面。前不久，静安、普陀、长宁三区政府联合公布了新曹家渡商圈综合改造计划，改造工程分三个阶段进行，首阶段的两大商业办公项目已相继启动。其中，悦达国际大厦的写字楼已近清盘，裙房商铺芳汇广场则在短短4个月时间内招租满七成，引起了业界的关注。

　　上海市社科院商业研究中心主任朱连庆分析，与徐家汇、江湾五角场等地带不同，曹家渡处于静安、普陀、长宁三区交汇处，是得天独厚的商业副中心地带，能吸纳三个区域的消费人群，商业聚集能力更加强大。而在业内人士看来，由于上海核心商务区成本不断提高，大企业外移渐成趋势，对于在偏远区域办公的一些大公司来说，由于周边商务氛围的不成熟，又形成了一种内迁需求，所以目前这些次中心商办项目因迎合市场需求而热销，投资者应该关注这种大趋势。

　　中环外：结婚族看中平价房

　　说起今年上海楼市的自住客户群，最具有刚性需求特质的就是婚房了。数据显示，今年上海结婚新人将达15万对，婚房购量逼近600万平方米。据搜房网有关调查结果，位置、交通和总价依然是结婚族购房关注的重点，中环区域的不少户型合理、价位平实的楼盘受到了他们的追捧。如去年浦东新区销售排名第一的“地杰国际城”项目，今年就为自己的二期“欧泊时光”打出了中环高性价比婚房的口号。据介绍，其均价6200元/平方米、两房总价50万至70万元的准现房销售已获得市场热烈的反响，从去年12月至今，469套房源以平均每天4.5套的成交速度消化，销售率高达91.5%%。接下来，其还将对新婚购房的消费者给予旅游、汽车等不同奖励。

　　业内人士认为，上海楼市并未全面回暖，春节后的一些热销房源都是单价、总价控制合理的自住型住宅。在选择婚房时，一是要求产品本身在户型、面积、交付时间上具备合理性，二是要求周围的配套相对完善，公交、轨道交通、教育、医疗、商业服务等对于年轻家庭而言都相当重要。

笛声悠扬

据《国际金融报》报道，“银行方面传来的消息是：3月份起办理个人住房贷款的门槛会有所降低。”业内人士表示。

　　过去一段时间，按照通常办理个人住房贷款的标准，只有“优质客户”(比如公务员)才有可能办到八成按揭。最新的消息是：今后本地“普通”客户也有望获得这个成数，换言之，买房可以只交“两成首付”。此外，过去外地客户及在上海买过一套房子的客户必须接受贷款成数“降一成”处理，往后也有望“酌情放宽”。

　　银行个贷门槛放低

　　贷款门槛放低是由于商业银行的竞争。为了成为开发商、中介公司的“合作银行”或挖其他行的“墙角”，各行不得不纷纷开出较此前优惠的条件以吸引客户和合作伙伴。业界认为，去年沪上银行间达成的"七成上限"君子协定早已宣告终结.

　　事实上，关于上海楼市“个人住房贷款门槛降低”的说法已经流传了一段时间，但是当事银行或否认或沉默，形势并不明朗。“考虑到种种因素，银行方面宁愿多做少说、只做不说，不愿公开承认贷款尺度的变化。”一位银行业人士表示，“加上各商业银行或松或紧、步骤并不一致，使得个贷市场扑朔迷离。”

　　个贷放宽的消息不仅来自一手楼市，二手房市场也出现类似的动向。据来自中原地产和信义房产的消息称：目前银行房贷政策的松动主要表现在对房龄的限制和贷款成数的限制方面。

　　在政策面，一些专家已经提出了“放宽银行信贷”的呼声。国家信息中心战略规划处处长高辉清认为：房地产行业拉动内需效果显著。为消化产能过剩，银行信贷政策在调控的基础上有可能适度放宽。而在业内人士看来，当前部分商业银行放松个人贷款的原因之一，缘自宏观调控以来开发商贷款“逆市上扬”。

　　银行贷款“按下葫芦浮起瓢”

　　在宏观调控、银根紧缩的压力之下，开发贷款不降反增，这无疑造成了央行、商业银行“被绑架”的尴尬局面。居高不下的开发贷款加大了银行的压力，而个人贷款被视作优质贷款；各银行为了发展零售银行业务，实现业务模式转型，客观上也要全力拓展个人房贷。

　　房地产贷款结构也在发生变化。值得注意的是，央行上海总部的统计数据显示：金融机构房地产开发贷款同比多增，个人住房贷款少增较多，两者也是一增一减，直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。

　　“住房按揭减少意味着越来越多的房子没人买，”社科院金融所博士尹中立认为：“而开发商的资金越来越紧，需要的融资越来越多，到一定程度就会形成很大的金融风险。”

　　过去房贷“三七开”的大头是购房者，现在的大头是开发商。
　放宽公积金贷款旨在鼓励自住需求

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。

　　央行上海总部的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。分析人士据此认为：央行对房地产业的态度已转为“观望”，房地产信贷政策放松的可能性增大。

　　相对于金融监管部门，地方政府发出的信号被认为更加明确。

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。通知的具体内容是：从3月1日起，购买竣工年限在5年以内(含5年)的二手房，可以享受与一手新房同样的公积金贷款条件，即贷款额不超过总房价的80%，最长期限为30年。

　　“今年总体上政府对投机的打压不会变。可能对原来过于严厉的控制进行缓和，而主线仍然是调控。”易居中国研发中心经理郑翎昀表示。“局部范围会有政策调整，具体来说可能在贷款政策上就会有所松动。”

　　中原地产研究部张涛认为：新政策出台有两个背景：一方面银行房贷有所下降；另一方面，开发商在“受煎熬”，市场处于低迷状态。“政策的目的应该是希望市场有所恢复”。

　　据分析，年轻的购房者群体和郊区次新房的购买者可能会充分享受新的政策。这两个群体面临首付资金不足的问题。申请获批80%公积金贷款额度的楼龄控制在5年(含)以内，将鼓励这两部分购房群体入市。

　　“政府出台公积金新政策，就是鼓励正常消费，让人们下决心入市。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为。“公积金政策对自住的购房者有促进作用，因为在上海有工作的居民才能享受住房公积金。二手房市场长期来看还会上升，对一些购买力比较低的居民会有更大的实惠。”

　　有望引发“二三级市场联动”

　　上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。

　　业内专家认为，对二手楼市的刺激对一手市场同样是针强心剂。

　　此次调整预计不会对公积金贷款质量产生影响。公积金贷款客户群稳定，不良率低于银行的房贷。虽然公积金对银行的个人信贷存在一定的竞争关系，但是此番政策放宽对银行、一手楼市的影响并不大。

　　“一来公积金贷款的量不大，二来公积金的范围有限制。”中原地产研究部张涛表示。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发也认为公积金对商业银行个人房贷的影响不大。因为公积金数量少，随便一套80-90平米的房子，公积金就不够了。

　　“新政策的出台就是具体鼓励自住性消费。”申新房地产研究室主任蒋正华表示，“中央和地方政府的报告都明确指出去年宏观调控的收效明显，在这种状况下，政府开始鼓励正常性消费。而且房地产是国家的支柱产业之一，稳定房价对国家经济也是有利的。”

　　“新政策会促进一手楼市。”深思域高级研究员刘瑾认为。

　　众所周知，上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。对于沉寂多时的投资者来说，如果二手房市场回暖，投资收益比较高、市场活跃后，投资性的需求也会上升；二手房脱手以后，也可能会再买进。

　　但是，“二三级市场联动”在新的历史条件和政策背景下能否成功，还取决于更多因素。下一步的政策会是什么？社会各界对于“转按揭”政策的放松有不小的期待。

　　“如果市场继续低迷下去，可能还会有一些鼓励消费的政策出来，”顾建发表示，“比如说，有条件的放开转按揭，有换房需求的居民可以办理转按揭。”

　　在银行方面，个人住房贷款除了首次购房者的贷款比例适当松动以外，银行贷款形式上的创新也被广为关注。除了深发展的“双周供”，招行、建行等也都在开发新的贷款形式。

笛声悠扬

  据《中华工商时报》报道，上海楼市在经历了2005年度的滑坡以后，今年3月走出一轮向上行情。

　　据上海官方网站“网上房地产”最新统计显示，上海市3月份商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月份82万平方米成交量相比，环比增幅高达119%。3月底的成交均价达9548元每平方米。这一水准基本是上海楼市鼎盛时期的价格。

　　如何评价上海楼市的3月繁荣？复旦大学客座教授上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，3月行情反弹主要因素是政府托市作用显现。政府新的动迁许可证颁发政策放宽，开发商从原来的具有80%左右的房源才能领动迁许可证，现只要有20%～30%的房源就可办动迁许可证。加之市政府日前宣布上海轨道交通计划，2005年至2012年间将新建10条城市快速轨道交通线路，总长389公里。目前70～80个沿线车站的动迁形成巨大的刚性需求。这一需求直接导致二手房市场看好，动迁户领了动迁费后，只要加上10万～20万元就可改善住房条件。

　　有关3月楼市繁荣的原因，房地产分析师认为除上述原因外，还有两个利好因素：一、上海市公积金管理中心近日公布了调整住房公积金政策，将原先以户为单位的公积金贷款改为以个人为单位的贷款，这就意味着每户可获得公积金贷款额度最高可达60万元，这对鼓励楼市自住需求，促进购房有非常积极的作用；另外，由于去年有不宜结婚说法，今年结婚人数猛增，15万对婚房可逼近600万平方米。

　　坐落在武定路上的先源房地产经纪有限公司一位物业顾问在介绍该店近期经营情况时表示，3月份市场繁荣主要有动迁、婚房和现有住房以小换大三方面的需求，房价上涨主要是新房和市中心地段小户型二手房，其他房型则是由朝向和装修水准而定，房价上涨幅度一般为5%左右，近期以小换大购房者数量明显有所增加，主要原因是有下半年个人售房要交个调税的传说。

　　沪上房价发展趋势一直是市民普遍关心的问题。今年春节以来，记者接到多个有购房需求人士的电话，他们关心的问题是今年后三季度房价是涨还是跌，是现在购房还是等等。他们纷纷表示，上海楼市行情看不懂。

　　已成为上海支柱产业的房地产业，在其发展过程中，一直伴随政府的影子。这一轮行情应该说主要也是在政府的作用下向上的。但从长远来考虑，市场还是由供求关系而决定的。上海房地产市场主要存在是结构性问题，只有进一步调整房地产结构问题，多建平价商品房，才能更好地满足市场需求和改善居民居住条件。有着1800万人口的上海尽管官方称自有住房已达70%，那余下的30%，仍是一个巨大的市场.