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国务院六项针对性措施促房地产业健康发展

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发表于 2006-5-22 21:32:09 | 显示全部楼层
今春以来部分城市房价的非正常上涨,引起社会各界要求对房地产市场宏观“再调控”的呼声越来越高。房市“再调控”会剑指何方,是公众关心的一个焦点。
房地产市场目前的非正常现象主要表现为房价逆市上涨。近来引起舆论热议的几份相关调查报告和统计结果显示,目前我国城镇居民对房地产消费信心不足,购买住房的意愿今年一季度再创新低,前两个月的购房定金和预收款下降了24.5%。同时,全国商品房空置面积仍在以每年数千万平方米的速度增加,2005年房地产购置土地中有一半以上未完成开发。

然而,尽管买方意愿低迷,房地产开发仍是一派热火朝天的景象。今年前两个月全国房地产开发贷款同比上升了20.5个百分点,有12个盛区、市一季度的房地产投资增幅超过了30%。截至今年2月底,全国完成开发的土地面积、商品房施工面积与竣工面积同比分别增长33.23%、25.7%、44.27%。一批房地产上市公司的年报显示,开发商们还在大量囤积土地,个别开发商圈地累计囤积上万亩。

按理说,紧俏的商品价格才会上涨。而目前的商品房价格却是在供给加大、需求萎缩的局面下一路走高。尽管有以稳定住房价格为主要目标的“国八条”宏观调控措施,一年来不少城市房价涨幅仍然超过10%。今年3月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨。北京市商品住宅预售交易平均价格自2003年以来首次反超上海。深圳市虽有市政府新近出台的“深八条”稳定房价政策,商品住宅均价还是首次突破了万元大关。

房价逆市上涨及其背后的种种怪现象,有关人士认为一个重要原因是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。经营城市好大喜功,热衷于大拆大建,导致部分居民对住房的被动性需求;一些地方政府被开发商牵着鼻子走,“开发商领导、市长决策、规划局执行”,造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象;土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯,使商品房建设成本突然加大;一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策;银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等,加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素,房价逆市上扬成为必然。

房价问题说到底要靠市场解决,但房地产的特殊性决定了政府必须在其中扮演好监管角色。未来的房地产市嘲再调控”,仍应坚持去年以来的大方向,以抑制房地产开发投资和投资性购房为核心目标,但在策略上应改变“重市尝轻政府”的办法,切实加强对地方政府的约束,确保城市规划发挥调控职能,惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方政府。从源头上解决问题,让各地政府真正负起责任来,促使房地产市场循着市场经济的规律走。到那时,房地产市场才可能出现一个合理的房价形成机制。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:34:16 | 显示全部楼层
房价飞扬——谁在左右中国房价?经典经济学解释是,市场供需。然而,记者调查发现,在当前中国楼市,主导房价的关键因素除了市场供需,还有充斥市场的“伪信息”。
如何消除这些“伪信息”的影响已成中国楼市的一个重要命题。

“在调整房地产市场供应结构抑制投资性需求之外,当前抑制房价过快增长的另一个重要渠道是实行房价、地价定期公开。地方政府分区域选取住宅楼盘公布其合理利润,可以有效防止房地产开发商利用信息不对称哄抬房价。”著名经济学者、复旦大学教授尹伯成日前接受记者采访表示。

断裂的信息——政府数据房地产商也不愿看

今年五一黄金周,广州各大房地产商为消费者精心准备了一份售楼“答卷”。在这份“答卷”中,富力地产销售额达1亿多元;雅居乐地产广州、中山两地销售额7亿元,其中广州占半数以上;恒大地产金碧系列楼盘销售量占推出总量80%……而来自广州市国土房管局的数据则显示,广州市十区新建商品住宅实际签约826套,签约金额5.66亿元。

一个是“火焰”,一个是“冰水”——广州市民陈钢对记者说,看了前面这个数字,我准备马上去排队;看了后面这个数字,那我还要等等。

“目前,各地都有为数不少的房地产开发商铆足了劲构建楼市的虚假繁荣。而在消除开发商提供的伪信息方面,我们政府提供的公共服务还相当缺位。”上海房地产界独立评论人士顾海波说。

记者调查发现,各地有关部门公布的房地产信息主要是楼盘成交量、销售面积、均价等。这些数据一般以市为单位,没有定期发布时间,即使发布,时间也很滞后,经常在成交月份的一个月以后。至于构成楼盘重要成本的地价,各地有关职能部门更是讳莫如深。而不少地产商透露:地方政府公布的数据是根据我们的报表做的。考虑到可能与税收挂钩问题,我们一般会报低房价和成交量。这样的数据本身就是不准的,我们根本不会去看它。在确定楼盘均价时,我们也会像买房人一样去参加房展会,同时再看看周边楼价。

但即使是这种开发商也不愿意看的数据,消费者拿到却非常困难。没有稳定的发布渠道,没有固定的发布时间,没有可以即时查询的免费或收费资讯。可以说,在地产商、政府、消费者三者之间,信息的真实流动实际上在很大程度上出现了断裂。

“我们只看到这个报纸上说成交火爆,那个报纸说某楼盘通宵排队。房地产市场到底怎么样?房地产商赚了多少钱?我们用现在的价格买房子有多大风险?这些我们真的不知道,也没有办法知道。”上海市民王青宇抱怨说。

伪信息“造市”——地方政府的尴尬与暧昧

由于房地产市场信息的极度不对称,房地产商通过发布虚假信息“造市”成了抬升房价的一个重要手段。

“只要有几个大发展商联手,把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先,找到一个题材——这个题材越稀缺越好,因为这样参考比较的机会便很少——比如地铁、高速轮轨、山水什么的,接着找些人排队或根本不找,放出销售火爆的信息,再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价,试探市场底线,成功的话区域内所有楼盘都会跟进,不断将房价推向高点。”江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出行业秘密。他说,目前发展商对房地产市场的预期总体上还是看好的,在这种情况下,根本不用担心有楼盘会不跟进。

在更为具体的操作层面,诚意金、捂盘、饥饿疗法等则已成为房地产商伪信息造市的重要手段。五一期间,广东部分地区楼市出现怪现象:一些楼盘在不开盘、没有具体销售价目表的情况下,派发一个或多个排队号码,收取金额在1万元左右的诚意金。许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数。“新的供不应求的局面正在被炮制出来。”有关人士评价说。

对于消除房地产商的伪信息“造市”,不少职能部门显得态度暧昧、不积极。2005年房地产宏观调控伊始,广东的几大房地产商不约而同地在一些媒体露面,宣扬地根趋紧、房价要涨的理论。而对于这些明显误导消费者的造市信息,有关部门并没有及时澄清。

广东楼市出现的这种政府反应滞后现象,在全国范围内比较普及。记者调查发现,在房地产商不断通过发布市场火爆信息进行“造市”努力的同时,大部分地方政府的职能部门对此采取了听之任之的态度。

“地方政府在房地产市场介入过深是造成调控落实不到位的一个重要原因。”顾海波说。

由于房地产牵扯到几十个相关行业,各地政府显然不愿意房价增幅下跌过多。“考虑到社会利益,政府不愿意房价过快上涨;考虑到经济利益,政府又不愿意房价大幅跌落。目前地方政府在房市调控中处于一种相当尴尬的位置。”顾海波说。或许正是这一尴尬位置导致了地方政府在房地产信息公开中采取暧昧态度、缺乏主动性。

用什么来抑制过热——政府参考价?

2005年中国仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。而当年全国社会消费品零售总额为6.72万亿元,全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。将居民住房消费与社会总消费及可支配收入总额进行比较,比例均在1:5左右。

那么,政府提供稳定的房地产市场信息对抑制住房消费过热有没有作用?

“政府通过公布区域房地产成交量、均价等市场整体走势数据,对消费者的购房心理还是能够产生一些作用的。现在的问题是政府拿到的数据不准确,公布也没有稳定的渠道。”专家建议有关职能部门采取措施,尽可能真实地收集、公布房地产市场成交数据与价格数据。

除了整体市场走势外,在实际的市场层面,对消费者购楼意向产生影响的是拟买楼盘的周边房价。因此,有专家建议地方政府分区域制定住宅类楼盘的“政府参考价”。

一位广东地产商说:“在特定区域控制房价并不难。购房者根本无法知道楼盘的成本。你说卖贵了,我会告诉你这儿地价现在很昂贵,这儿有波罗的海风情、这儿的资源如何如何稀缺。”

在广东顺德新城区,第一个楼盘是嘉信城市花园。这个楼盘的地价500元/平方米,但2002年开盘均价却达3200元/平方米至3300元/平方米,此后,2005年开盘的另一个楼盘纯水岸均价也达到4100元至4200元。“这儿是新城区,购房者无法比较。首先开盘的嘉信城市花园将楼价定到了一个高点,接下去的发展商只会加码,决不会低开。我估计他们的利润率达到100%以上。”这位地产商告诉记者。

“我认为,公布地价、对城市住宅商品分区域取样,公布地产项目利润率,能提升消费者的购房风险意识,抑制当前的消费热潮。”尹伯成分析说。

而针对地方政府的“调控尴尬”,尹伯成则提出土地收入归中央所有的建议。他认为,国有土地的收入本身在理论上也应纳入到中央收入之中。通过这一措施,可以最大限度地避免地方政府在房地产市场介入过深的问题。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:36:57 | 显示全部楼层
记者近日从世邦魏理仕获悉,由于看好人民币持续升值,至少有5亿美元在今年第一季度投入到中国内地的房地产市常其投资分布约有50%资金投入北京,43%投到上海,其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目,以及产权分散的住宅物业。
另据中原物业顾问及世邦魏理仕等房地产顾问机构的消息,越来越多的国际投资者以及物业基金要求市场调研和尽职调查服务。近期,包括来自欧亚多个地区的投资机构,以海外上市、抵押贷款、收购等为目的的物业估值业务大为增长,已成为目前各大房地产顾问公司重要的利润增长点。据世邦魏理仕方面透露,近期美国普洛斯公司和新加坡腾飞集团等,正就相关项目交易与当地政府、开发商及租用者进行多方谈判。该公司估值及咨询服务部,更已为对中国房地产投资有着浓厚兴趣的腾飞集团在中国的多个工业项目提供了价值评估。

尽管目前对外资直接进入国内房地产投资的政策并没有放开,但基于对人民币会继续升值的良好预期,使近两年越来越多的外资通过合资的方式全面渗透到房地产开发、房地产尾盘阶段性投资以及物业持有经营环节。此前有媒体报道,目前进入北京的外资中,有一半以上投向了房地产。自去年外资投向北京的中环世贸、富力双子座等物业后,有消息说,今年一季度亚洲金融控股有限公司又以22亿元人民币买下了华普中心写字楼,另有一日本基金买下华贸12.3万余平方米的两座写字楼。而德意志银行下的华商私募基金买走了温榆河旁高端住宅项目美林香槟小镇半数以上174套房产,更预示出外资的投资取向已不仅限于写字楼、商业、工业等公建,外资对中国各类物业的投资已全线铺开。

据悉,来自英国的一家保险公司与中信合资,成立了一家针对亚洲的不动产基金,意欲在中国房地产市场投资,一些来自日本及东南亚的投资机构也在加紧进入中国房地产市场的步伐。除了欧美的投资机构,远在中东的石油国家的一些投资商也在积极考虑寻机进入中国的房地产市常世邦魏理仕的分析人士认为,人民币“破8”的推动,以及人们对人民币继续升值过程的看好,将会给外资的进入予信心。根据目前顾问公司掌握的商业谈判信息,估计第二季度外资机构的投资力度至少会与一季度持平。

对外资涌入房地产市场,房地产业界的反应是乐观的。认为外资投向国内房地产开发与物业经营,一方面可缓解房地产开发缓解资金短缺,另一方面可以促进国内持有物业开发,对以往的短期融资开发模式有所改变。多数人认为,目前国内对外商直接投资房地产并没有从政策上放开,其数量还不足以影响中国的经济。外资投向的是公建和高档物业,对大众的住宅市场没什么影响。

然而,最近海外的分析机构则认为,外资大量涌入中国内地,将使中国经济在未来几年面临艰苦的调整。中国银河证券公司首席经济学家左小蕾近日也向人们呼吁,对“钱势汹汹”的外资涌入不可掉以轻心。

左小蕾认为,外资走进来危险不大,但是一旦撤出时,会给国内经济带来很大风险。由于外资进入是缘于对人民币升值的预期,赌人民币升值,同时外资在赌国内银行给房地产项目贷款支持的背景,其“汹汹钱势”目的是短期持有。假定市场在今后出了问题,假定外资认为人民币升值空间已经到顶,出现集体兑换人民币撤出中国市场,最终都要由国内的银行来背账。

左小蕾不认为外资的大量涌入对大众没有影响。她提出,对此不能盲目乐观。外资虽然没有进入低端物业,但是房地产市场并非一个割裂的市场,投向高端物业的外资,实际会将市场的平均房价拉高,其最终伤害的仍旧是大众需求群体。

此前,人们没有将进入房地产市场的海外投资划入“热钱”。左小蕾呼吁,应该对进入中国市场的“热钱”重新定义。由于涌入房地产市场的外资具有明显短期目的,应该将其划入“广义的热钱”概念中。她认为,中国目前还没有对外资全方位开放的情况下已经成为世界投资的“漩涡”是很危险的。因为热钱出去的时候会给中国经济带来巨大危机,政府应对这样的投资冲动提高警惕并有所防范。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:38:39 | 显示全部楼层
相关统计显示,政府税、费收入占到了房地产价格的近30%-40%。如果再加上占房地产价格20%-40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50%-80%。长江三角洲地区某些地方,政府从土地出让中所得到的收入甚至占到了财政收入的60%。
 目前,国内人民币贷款余额超过17万亿元,其中房地产企业贷款和个人房贷总量超过2.5万亿元。其中超过50%以上的贷款是以房产作为抵押的。
 截至2005年底全国城镇廉租住房制度建设和实施情况,居然有70个地级以上城市根本没落实。
 据建设部发言人介绍,截至4月底,40个重点城市可售商品住房面积总量达到12000万平方米、100万套,而且不同套型面积段可售住房都有供应,如套型面积在60(含)平方米以下的商品住房可售面积约542万平方米、12万套;套型面积在60—80(含)平方米以下的商品住房可售面积约794万平方米、11万套。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:40:19 | 显示全部楼层
一年以前,《国务院关于切实稳定住宅价格的通知》横空出世,与随后国务院总理温家宝“对房地产行业调控的八点意见”并称为“新老国八条”,吹响了长达一年的楼市宏观调控的号角。昨天,国务院常务会议再议提出六条关于楼市调控的针对性措施。可以说,新一轮楼市调控风潮已经如期而至。(《上海证券报》5月18日报道)
面对过热、畸型的房市,中央政府终于出手了,这对众多深陷在畸型房市之中有苦难言的房客以及潜在购房者来说,不啻是个福音。


但政府的“有形之手”能否所向之处无不披靡,能否达到其宏观调控的真正目的,有了“新老国八条”在贯彻落实中并没有真正到位的前车之鉴,因而对“国六条”能否遭遇与“新老国八条”相同的命运,我们不能不心存疑虑。


当然,从制订“国六条”宏观意义上看,无疑较以往的中央政策具有了更强的针对性,特别是第一条“切实调整住房供应结构”与第五条“加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难”,中央政府对于房市中相对弱势群体的关心与关爱都溢于纸上。


此外,第二、三、四、六条的内容,也专门针对现行房市发展过程中存在着的许多比较严重的问题(如信息发布缺乏透明度、囤房炒房现象比较严重、土地供应与使用缺乏统一科学管理等)进行了宏观意义上的规范。因此,说“国六条”在宏观上吹响了中央下定决心调控楼市的号角,丝毫不为过。


但宏观上的方针大策,往往受困于微观条件的制约,换言之,中央此次出台的“国六条”虽然鲜明地表达了政府遏制房市异动的决心与信心,但这些过于宏观的政策极有可能在各地政府的具体执行过程中,遭遇到不同程度的消解与抵制。这方面的例证无须多言,看看“新老国八条”的执行力度,恐怕即可管中窥豹略知一二。


所以我们说,宏观的政策再好,如果不能在微观的层面上得到认真的贯彻执行,那么中央政府挥动着的“有形之手”的力度恐怕也会再度具有符号般的象征意义。如此一副景象,显然不是那些一直处于观望之中的平民百姓们所愿看到的。


更具体而言,虽然“国六条”是剂好药,但一要防止一些地方政府出于政绩冲动的变相抵制,二要防止开发商阳奉阴违以自己的“不变”应付中央政策的“万变”。因而,关键中的关键,当属中央政府与地方政府必须联手制订更为细致具体的规则条款,对现行的房市予以强行规范。如果缺乏这必要的一步,恐怕“国六条”具有再强的针对性,也必将在种种阻碍面前,变得英雄无用武之地。


有了“新老国八条”在微观层面上遭遇层层消解的例证,我们有理由如此担忧“国六条”的命运,这绝非是庸人自扰。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:42:29 | 显示全部楼层
当年参与制定经济适用房政策的官员和学者或许没想到,这项旨在造福中低收入者的政策在8年后的今天,会引起这么大的争议。


  今年两会期间,全国政协委员、广州番禺一家房地产公司总经理拿出提案——《加大廉租房建设力度,用廉租房取代经济适用房》,矛头直指经济适用房。与以往对经济适用房的争论不同的是,这个提案明确地提出用廉租房来取代经济适用房。这一观点得到了不少代表和房地产商的支持。


  也许由于舆论的呼声,4月3日,一直大力强调经济适用房建设的建设部悄悄地在其网站上发布了“关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报”。该通报指出,截至2005年年底,在全国291个地级以上城市中,尚有70个还未建立廉租房制度。


  该报告要求,尚未建立廉租住房制度的市(区)、县,应在年内建立,并纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理。各市(区)、县要积极落实以财政预算安排为主、多渠道筹措资金的规定,确保必要的财政预算资金及时到位,建立稳定规范的资金来源。各地要抓紧对调查结果的分析和建档工作,完善政策,逐步扩大廉租住房制度覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。


  “目前政府应该把注意力放到廉租房上。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时说,原来政府是补贴到经济适用房上的,现在应该补贴到廉租房上了。


  定位模糊导致经济适用房走样


  经济适用房制度施行始于1998年。“当时的定位很模糊。”聂梅生认为,当时启动经济适用房制度有其特殊的背景,即市场上有很多过剩钢材,国内经济发展内需不旺。在这种情况下,经济适用房的启动有拉动内需的考虑。另一个背景是,从1998年起,处于国家体制外的人逐渐多了起来,没有了单位分房,这部分人的住房问题也急需一个解决办法。


  “所以当时对经济适用房的定位就是,有政府补贴的、面向中低收入群体的商品房。”聂梅生说,这样的定位有很大的问题。因为一方面这些房子要拿到市场上出售,要促进经济增长。但另一方面,经济适用房又有解决中低收入群体住房问题的需要。这种定位注定经济适用房不能按照正常的市场方式运作。


  由于有社会保障的性质,国家对经济适用房建设是有补贴的,这些补贴当时是补贴给了开发商,也就是俗称的“补砖头”。政府给开发商一定补贴,控制其利润在3%以内。


  “既然经济适用房是商品房的一种,那么开发商就一定要尽快把房子卖出去。为了卖得快,开发商不会严格考察购买对象。与此同时,很多单位很乐意给员工开具符合经济适用房购房条件的收入证明。”


  聂梅生说,如此一来,很多中低收入者还是买不起房子。


  参加了经济适用房政策制定的中国房地产协会秘书长顾云昌在接受媒体采访时曾表示:“当时没有明确的一个概念就是,中低收入家庭包不包括中等收入家庭?大部分老百姓都觉得自己是中低收入者。”


  也许正是由于这些定位、界定的模糊,经济适用房开始走样。于是,计划经济时代才有的排队抢购场景开始出现在每一处经济适用房的放号现场。在这些长龙中,很多人是提前数天甚至数月就开始搭帐篷排队。更糟糕的是,经济适用房中出现的种种腐败问题开始浮出水面。比如大量经济适用房被中高收入者买走,收入证明弄虚作假,经济适用房面积超大,开发商操纵放号甚至参与倒号,政府部分监管人员寻租,等等。


  “很多买到了经济适用房的人也在骂政府,因为不方便。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩这样说,经济适用房往往建在大城市的偏远地区,交通等配套设施都不完备。


  经济适用房该不该取消


  在2005年两会期间,已经有政协委员提出停止建设经济适用房的提案。此后,关于经济适用房的争论不断升级,不少的学者、地产商都加入到这场争论之中。而在今年的争论中,廉租房被当作一个解决经济适用房问题的方案提了出来。


  “房地产开发商、老百姓、专家都有赞成取消经济适用房的。”聂梅生介绍说,房地产开发商认为经济适用房的出现打乱了房地产市场的正常竞争秩序,老百姓觉得经济适用房中隐藏了很多政府控制的不公平、腐败。经济学家则认为房地产应该由市场承担责任,而不是政府承担责任。


  坚定的经济适用房“取消论”者北京师范大学房地产研究中心主任董藩,提出了货币补贴的方法。他认为无论经济适用房还是廉租房,都是政府难以背负的巨大包袱,地方政府其实并不乐意做经济适用房。


  “最好的出路就是取消经济适用房,对中低收入群体货币补贴。把钱直接给老百姓,让他们到市场上去买商品房,不但能减少政府腐败,还能维持正常的市场秩序。”董藩说,这就像医保,现在说不给你钱,而是改成给你发药,能行得通吗?住房问题也是一样。


  面对用廉租房取代经济适用房的呼声,中国房地产与住宅研究会副会长包宗华在接受媒体采访时表示反对。他不赞成用这个完全没有发展起来的廉租房取代已经趋于成熟的经济适用房。他举例说,截至2005年年底,北京市仅有14351户家庭享受到廉租房制度,而相对于北京市1000多万人口来说,这个比例太小了。如果用廉租房替代经济适用房,势必走回实物配租的老路。而且,廉租房只能让穷人永远住旧房子,会产生新的不公。


  “又经济又适用有什么不好?”聂梅生同样不赞成取消经济适用房。她认为经济适用房这个“壳”是好的,只要把经济适用房中存在的问题改掉即可,“毕竟经济适用房在中国也只有8年的历史”。


  土地出让金应当补贴廉租房


  聂梅生认为当前政府应该把精力集中到廉租房上。“目前我国廉租房主要存在两大问题,也就是资金缺位、政策缺位。”她说,廉租房原来是靠社保来解决资金问题,但这部分资金根本就不够。
那么,廉租房的资金应该从哪里来?聂梅生认为,应该从政府卖土地的收入来,也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上,“在地方,土地拍卖的收入占到地方收入的40%~50%,这笔钱应该用于廉租房的建设”。还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。


  “政府原来对廉租房不是很乐意做,因为要牺牲经济利益。但现在构建和谐社会,就必须重视这些问题。政府应该管的是低收入群体的问题,市场的事情交给市场来做。”聂梅生说。


  此外,全国工商联房地产商会还向国务院提交了廉租房信托的提案,试图吸引更多的信托投资来解决廉租房的资金缺位问题。聂梅生表示,廉租房信托今年可能会有试点。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:45:08 | 显示全部楼层
经济适用房(攻略)政策就像一根敏感的神经,紧紧联系着中低收入群体的“购房梦”。虽然经济适用房政策在不断调整和完善,但经济适用房变“豪宅”、高收入人群骗购的事仍时常见诸报端,去年,北京的经济适用房政策饱受非议。为了让经济适用房更合理,相关部门去年酝酿了全新的经济适用房政策。今年“两会”前及“两会”期间,新政策的“面纱”在官员的一次次公开表述中逐渐被掀开。

权威解读 新政策凸现三大变化

“十一五”期间,北京拟推出经济适用房1000万平方米,其中2008年前推出800万平方米、大概100万套经济适用房。按照这个量,每年大概能推出不少于200万平方米的经济适用房。谁将有资格购买这些经济适用房?经济适用房选址有什么变化?今年,这些方面的政策均有了重大调整。

销售对象调整:定向销售拆迁户

经济适用房将优先向城八区重点工程拆迁居民供应,其他人将很少有机会购买,这是自1998年实施以来,经济适用房政策做出的最大调整。

最先放出政策口风的是北京市建委开发办主任魏成森。他在去年12月1日做客“首都之窗”时透露,经济适用房现在供应比较紧张,主要考虑的供应方式是定向销售。他否认经济适用房将全部卖给拆迁户的说法,但同时也承认,非拆迁户购买的机会不大。

调整原因:大量拆迁户需住房保障

今年“两会”期间,北京市建设委员会主任隋振江对记者说,因为最近几年危改、文保和市政建设、奥运场馆建设、城中村整治等造成的拆迁居民量比较大,每年拆迁大概在六七万户,仅城八区每年大概有2万到3万户。这么大的动迁居民量,对他们的住房保障是眼前要解决的重要任务。因此,能够优先获得经济适用房定向购买资格的首先从这些人中产生。

“由于每年提供的经济适用房受财政承受能力和建设规模的限制,今年北京市经济适用房竣工面积将达到200万平方米,只能解决半数拆迁户的住房问题,社会上的散购要视定向销售的情况,有富余时再拿出一部分来解决,目前看并没有可以拿到社会上散购的量。”北京市国土资源局安家盛在“两会”期间透露。

资格审核调整:购买资格由政府审定

北京市发改委宋宇介绍,今年计划竣工的经济适用房全部为2005年续建项目,分别为回龙观、百子湾、三环新城 (论坛 像册 户型 样板间) 、翠成馨园 (论坛 像册 户型 样板间) 、定福家园 (论坛 像册 户型 样板间) 等项目,这些房源将全部由各区政府来“卖”,即由市建委和动迁地所在政府根据各区拆迁、动迁居民的需求量和居民意愿把所有经济适用房进行“切块”,分给各个区县后,由城八区政府按照房源调剂的数量及重点工程的动迁时序,进行购买资格审核,组织居民认购选房。

调整原因:最大限度防止骗购

经济适用房政策已实施7年有余,但资格审核缺乏有效手段一直难以根治。由于经济适用房供不应求,因此,在由购买方自己出具收入证明然后再进行购买资格审核的政策下,出现很多开具虚假证明的骗购行为。据悉,新政策实施后,经济适用房将实行分片、分区销售,同时由政府来审定购买资格,可以最大限度地防止骗购行为的发生。

选址调整:选址向东南方向倾斜

在今年的“两会”上,北京市国土局局长安家盛透露说,今年经济适用房备选地已经初步确定范围,目前备选的八个地块主要分布在京城的南部和东南部,其中,丰台区四块地,总建筑面积92.9万平方米,朝阳区、门头沟区、海淀区和石景山区各一块,建筑面积分别为50万、48万、27万和8万平方米。由于成本和交通问题,今后在东、北、西四环内以及南三环以内将不再安排经济适用房项目。

调整原因:方便选择分流交通

据北京市建设委员会主任魏成森透露,目前,北京的经济适用房主要集中在北部地区,人们可以选择的余地不大。同时,由于北部的天通苑 (论坛 像册 户型 样板间) 、回龙观等项目建设规模大,加重了当地的交通负担,因此,新项目选址将更加多元化,主要选址在向东南方向移。安家盛介绍说,将来主要沿着轨道交通进行经济适用房的建设,来解决住经济适用房的中低收入人群的日常出行问题。

支招 详解八大备选地块

据悉,今年备选的八个地块总面积约为210公顷,预计将能为北京市民提供近30000套经济适用房,这些地块均为交通便利、市政较为完善的地区。等市政府的批复下来以后,就能马上把被批准的地块投入开发环节。

丰台区备选地块数量最多

24万平方米的丰台区世纪风景 二期地块位于方庄桥东南角,紧邻东南三环路,西部和南部分别邻近正在施工的地铁5号线和10号线,在八个项目中最接近市中心。

30万平方米的丰台区北京化工三厂地块和18.5万平方米的北京市红狮涂料厂地块紧邻南三环路,是在建的地铁5号线的终点,也将成为未来的交通枢纽地区。

42万平方米的丰台区小屯路万恒家园二期地块位于地铁1号线玉泉路站南部,无论是走长安街、四环还是京石高速均十分方便。

朝阳区垡头地块面积最大

在八大地块中,50万平方米的朝阳区垡头北京染料厂地块面积最大,该地块邻近东南四环,市政条件较成熟,交通比较方便。

最小的地块是8万平方米的石景山区衙门口地块,该地块位于地铁1号线八角游乐园站南部,并且紧邻西五环路。

27万平方米的海淀区苏家坨地块,是海淀北部新区打造中关村第二个核心区的居住配套区,这一区域规划有中关村文化教育基地、创新园和国际教育园等。

48万平方米的门头沟区石门营地块,紧挨石景山区,距地铁苹果园站10公里,108国道石门营段是从京西进出京城的主要快速通道。

专家观点 经济适用房仍将供不应求

事件回放:数千人排天通苑房号

虽然严格限定了申请对象,但经济适用房仍然供不应求。去年12月28日,昌平区天通苑经济适用房开始放号,虽然只针对崇文区拆迁安置居民,但在短时间内仍有数千人排队。6时开始放号,有很多人凌晨就开始排队。开始放号时,场面一度十分混乱。有消息称,15时30分左右当日放号停止。但由于开发商方面没有确定说法,截至21时,依旧有数百人在现场排队等候放号。现场没有人告知市民,这里将要放多少房号、何时截止。一些市民啃着面包、火腿肠,甚至带来了棉被,表示将彻夜守候。

现象解读:供不应求短期难改善

针对上述情况,有关专家在接受本报记者采访时指出,事实上,北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。

按照北京市城市新规划,到2020年,将只有10%的北京人住在旧城,所以,仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算,这意味着北京仅解决二环内的拆迁户,就需要1300万平方米左右住房。而北京到2008年,计划才有800万平方米的经济适用房。

虽然经济适用房实行新政策后,只针对拆迁居民进行销售,但因为最近几年拆迁量比较大,而经济适用房的建设规模又受到政府财力和土地供应的限制,每年只能解决一半拆迁居民的住房问题,因此虽然政策受惠范围大幅度缩小,但供不应求的局面难以在短时间内完全解决。

新闻背景 新政策酝酿9月问世

2005年3月至6月 倒号、骗购、数千人搭起帐篷排号的消息屡次见诸报端,经济适用房变味,是否应该取消,在社会上引起了广泛的争论。

2005年7月底 北京市建委一位工作人员表示,关于经济适用房的问题市建委已经拟定了一份报告,呈交上级主管部门,并将听取市民的意见。

而在此期间,市建委没有什么新的明确的关于经济适用房的信息告知给媒体,一切等具体办法出台以后再说。

2005年9月17日 北京回龙观文化居住区 (论坛 像册 户型 样板间) 传出消息,正在建设中的该区第七期经济适用房项目,部分将采用定向方式,优先销售给城区解危排险、城中村治理、危改居民等急需搬迁居民,而不是按以往的“对外排号销售”。作为北京市最大的经济适用房项目之一,回龙观销售政策的变化,引起社会各界广泛关注。

2005年9月19日 有媒体报道,“北京市经济适用房暂停销售,未来可能只卖给拆迁户”。针对这一消息,北京市建委开发办主任孙乾表示,北京并没有取消对经济适用房的销售。但他同时表示,市建委正在制定新的管理办法,政府在限定购买者条件时,肯定会优先满足重点工程搬迁、奥运建设搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围的居民。

2005年12月1日 北京市建委开发办主任魏成森在做客首都之窗“行风政风热线”时首次证实,北京经济适用方将以定向销售为主。

记者手记 回归保障功能是大趋势

北京的新经济适用房政策在“两会”期间逐渐明晰,不管这项新政策要实施多久,但可以肯定的是,原来饱受争议的经济适用房政策将永远成为历史。把经济适用房销售对象绝对限制为拆迁户,这是新政策最大的变化,也是经济适用房政策回归保障功能的一个突破。

经济适用房虽是社会保障体系的组成部分,但7年前国家决定全面推进经济适用房建设,并不全是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题,它还担负着扩大内需、拉动经济增长的使命,成为住房供应体系的主体。作为保障性住房,经济适用房建设应该有所限制以保护国家的财力资源,但因为政策定位模糊,经济适用房在政策房与商品房之间摇摆。

由于定位不准确,政府在对经济适用房供应对象的设定范围过于宽泛,再加上对户型、购买对象控制不严,从而导致“经济了富人,穷人无力购买”的局面,背离政策初衷。

应该看到,经过十几年的发展,各个城市的商品房市场已逐步建立和完善。目前,经济适用房应该逐步撤出商品房这个竞争市场,回归原本的保障功能,给最应该保障的人提供住房。

北京经济适用房政策的调整恰恰顺应了这个趋势,顺利实现了功能转换。2008年前,北京老城将有大量的拆迁户,安排这部分人的住房是目前不得不解决的问题。不保证这部分人的住房,社会安定就会有隐患,城市功能升级就成为空谈。把经济适用房定向销售给这部分人,社会争议最小,也最有实效。

新闻背景 北京经济适用房大事记

1998年10月29日 以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示,拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。

2000年3月 《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》颁布,当年全市危改实现新突破,仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户,形成大量居住需求。

2000年12月 颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》,规定购买经济适用房的资格条件。

2002年12月 颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定》,对经济适用房的购房程序作出补充规定。

2004年5月 颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》,规定已购买经济适用住房未住满5年的,不得按市场价格出售住房。

2005年年底 宣布2006年拟建的200万平方米经济适用房的供应方式是定向销售。

2005年从“国八条”开始,一项项限制投机、打压炒房、稳定房价的政策相继出台。这在一定程度上,遏制了炒房的趋势,稳定了房价。

最新调查显示,目前北京以投资为目的的购房者已经越来越少,某些期待获利的投资者陆续被挤出市场。据个人投资理财网CEO洪曦介绍,投资类房产的回报方式通常有两个,一个是做短线投资,等房产升值后将其出售,另一个则是做长线投资,以出租房屋的方式获得收益。在国家对二手房交易时间和税收上提出新政策以来,短线投资的风险已经非常大,基本只能考虑长线投资。

据权威部门预测,2005年由于土地供应总量的减少,北京楼市出现了土地有效供应不足,但从平均房价看,2006年北京的平均房价会出现下降的趋势,原因是今年可供开发的土地大都在五六环了。其实这一趋势在去年已经有所体现,四环以内的新楼盘已经明显减少,而由于级差地租,五环以外的土地价格明显会低于四环以内,房价也会低于城里,因此,2006年平均房价会降低。

同时,今年计划竣工经济适用住房200万平方米,全部为去年续建项目,竣工规模分布在回龙观、百子湾、三环新城、翠成馨园、定福家园等项目,但与往年不同的是,这些房源将全部由各区政府组织居民认购选房。

戴德梁行预计,由于城市可供开发的土地逐渐减少,各开发机构将目光落到了城市的近邻区。因此在2006年度,郊区低密度项目将进一步扩大供应量。同时,北京住宅销售市场在2005年第四季度明显改观,说明市场的实际需求客观存在。在政策环境明朗后,居民实际的购买力释放需要一个过程,而这个过程将延续到2006年上半年。
 楼主| 发表于 2006-5-22 21:30:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
  温家宝主持召开国务院常务会议
研究促进房地产业健康发展措施 审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》


新华网北京5月17日电 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。


会议认为,中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来,各地区、各部门做了大量工作,房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。


会议指出,房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持整个经济平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设,必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求,合理引导住房消费需求和消费模式。


会议强调,进一步搞好房地产市场引导和调控,要坚持落实和完善政策,调整住房结构,引导合理消费;坚持深化改革,标本兼治,加强法治,规范秩序;坚持突出重点,分类指导,区别对待。


会议指出,要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施:


(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。


(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。


(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。


(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。


(五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。


(六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。


会议要求,各地区、各部门要统一思想,增强全局观念,齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,促进房地产市场健康发展。


会议认为,1989年3月国务院发布的《中华人民共和国测绘成果管理规定》,对加强测绘成果的管理,促进测绘成果的应用,发挥了重要作用。但随着改革的深化和社会主义市场经济的发展,管理规定已不能适应新形势下测绘成果管理工作的需要,有必要在总结实践经验的基础上,对其进行修改和完善。会议决定,《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》经进一步修改后,由国务院公布施行。
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