上海楼市月度均价首破2万 分析称高烧已到极致

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　2009年，房地产被公众定义为“涨价年”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾。2010年，楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫，政策将改写人们的预期。

　　2010：持续吹大的楼市泡沫如何收场


　　2009房地产超预期涨价


　　2009年，房地产被公众定义为“涨价年”。
因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾，彰显出调控政策主导下的超预期表现。

　　2008年，楼市中最受关注的住宅开发投资额、新开工面积和销售面积、金额等各项指标已跌落到2006年水平。当时行业内最乐观的估计是2009年上半年房地产将触底，下半年才有可能走出谷底。


　　然而，2008年，中央及各地方政府陆续出台经济刺激计划，针对房地产急速下滑降低契税及房地产开发自有资金率、暂免印花税和土地增值税、营业税优惠、房贷利率优惠等刺激性政策相继出台，尤其是2009年初即大量投向市场的超乎人们预计的新增人民币贷款计划，使开发商几近断裂的资金链条获得充裕的资金。2009年一季度，中国的楼市在短暂下行后，即以“小阳春”为转折迅速回暖，到三季度即恢复到历史高点，并在第四季度呈现新房、二手房、土地市场全线疯狂状态。全国房价同比和环比涨幅持续10个月飙升。


　　2009年，房地产业获得了从未有过的充裕资金及增幅。有数据显示，1－11月，房地产本年资金来源48170亿元，同比增长44．2％。其中房地产开发贷款1－11月为8994亿元，房地产个人按揭贷款1－11月为7009亿元，共计1．6万亿元，占放贷总量17．2％。除银行信贷，股市融资、房地产信托去年异常踊跃。房地产在资本市场上的提速超过股市大盘，房地产上市公司增发股权融资规模已占股市增发融资总额的17％，今年三季度房地产信托融资规模高达540亿，为信托资金各领域投资首位。同时，银信合作项目很多资金也涌向房地产企业。


　　在货币投放量比预计几乎翻番的情况下，2009年全年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50％以上，住宅开发投资额增速达15％。此三项指标均将超越曾居顶峰的2007年，创历史新高。土地价格环比增幅也持续上升，争抢“地王”，“面粉贵于面包”现象从一线城市蔓延，楼市泡沫迅速膨大。


　　楼市走向取决决策层政策


　　我国经济是政府主导的经济。对仍在吹大的房地产泡沫，2010年，关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫，政策将改写人们的预期。


　　2009年12月，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”近半个多月来，中央政府连续出台增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”、“营业税征收2改5”，“拿地首付不低于50％”等政策，住房与城乡建设部、国土资源部、财政部等多部委也紧锣密鼓地打出若干房地产调控组合拳。这些意在抑制投机性需求的调控政策开始加大了市场观望情绪，据北京房地产交易管理网数据显示，这些政策出台两周来，北京期房交易量下降明显。但业内人士普遍认为，目前出台的调控政策，恐怕还难以抑制房价飙升的局面，人们对明年房地产走势的判断更多趋向高位运行。


　　控制金融杠杆是关键


　　尽管在国务院几次会议中都没有再提及房地产是支柱产业，但今年全年开发投资额将达3．6万亿元，同比增幅近20％，占固定资产投资的比重达19％。在增量固定资产投资中，房地产贡献超过三成，房地产的销售接近6万亿。房地产对带动内需发挥了重要作用。


　　国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲此前从宏观层面分析，2009年经济的增长相当一部分是由政府主导的投资刺激带动的，产业调整压力很大，2010年我国宏观政策变数增大，但存在“两难”。目前经济增长的内升动力还不足，另外投资的资金链不能断，否则会出现“半拉子”工程。2010年放贷规模仍会保持适度的规模，流动性仍将加大。在此情况下，就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济，而非流入房地产市场的问题。既要防范金融风险，又要保持相当的流动性；既要促进实体经济增长，又要防止产能过剩；既要缩减大规模投资，不能只依靠房地产的拉动，又要考虑经济对投资存在依赖性；既要对产能结构调整，也要考虑其与就业间的矛盾。为此，明年房地产将是“夯实基础”的一年。一方面还需房地产推动经济增长，一方面要防范泡沫风险。


　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，2010年还需要房地产继续对经济的承接性支撑，目前的刺激性政策的退出时间表主要取决于经济的后续稳定和资产价格上升的压力。控制金融杠杆可能成为明年经济体系中的首要政策重点，因为明年流动性充裕的后效应将继续体现在股市、楼市。


　　供地体制面临改革


　　2009年，高单价、高总价的“地王”成为房地产市场非常抢眼的一大关键词。除了收获这些“地王”的开发商备受社会关注，大获丰收的地主——各地方政府也成为舆论的焦点。2009年全国70个城市土地出让收入，同比增长超过了100％。中原地产研究中心对北京、上海等12个重点城市土地市场的监测表明，2009年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的2008年，更超越了“疯狂”的2007年。


　　从2009年8月起，国土部等相关部门就出台了一系列土地政策，调控目标直指“地王”及囤地行为。12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商今后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。


　　2009年12月23日，国土资源部又通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。政策调整的密集度不断加大，这表明中央很重视这个问题。但是收紧房地产对于很多地方政府而言是不情愿的。因为土地卖不出好价钱，财政自然要亮红灯，其任期内的政绩必然大打折扣。开发商在二三线城市拿地后，余款久拖不交在房地产业内并不鲜见，即便在北京，2009年5月早已规定，所有项目的土地款要在1个月内交清，但此后也没见哪个项目因拖欠土地出让金受到处罚。而且时至岁尾，广州亚运城项目仅用22分钟又以高出底价90亿元，溢价55％，总价255亿元创造出全国“新地王”。开发商圈地的步伐仍在加紧。


　　有专家认为，由于目前的土地政策没能真正从体制上抑制地方政府的趋利行为，其对房地产泡沫的挤出作用未必能达到预期结果。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史此前表示，我国目前的一些重大经济问题、社会问题，相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关，现行土地管理制度逐渐逼近了重大变革的临界点，需要统筹考虑加快推进。土地参与宏观调控是在2004年局部经济过热时提出来的，但土地参与宏观调控的目标、调控工具、传导机制、配套政策到底怎么设计，土地调控如何与国家财政政策、货币政策、产业政策、区域发展政策配套协调，真正通过土地供应的总量、布局、结构、时序，对经济结构调整、固定资产投资规模和社会事业建设进行调节，还需要进一步研究探索。

　物业税千呼万唤恐难出


　　岁末年初，在政策变化“窗口期”针对高房价呼声最响的是物业税。物业税被不少人视为平抑房价，抑制投资最有效的“杀手锏”。物业税是否能从试点城市“空转”进入“实转”令人关切。


　　开征物业税增加了房产所有者的持有成本，在短期之内肯定会有平抑房价的作用。
但税务总局的有关人士认为，物业税的开征事关所有有产者的利益，物业税是根据房产持有者占有国家资源的多寡设立的税种，而非市场调控的手段，将其作为短期调控的“杀手锏”认识上是不对的。北大的两位房地产法专家认为，住房者已经付出了70年的土地使用费，土地增值税等多项税收也已经被征收，政府将“土地财政”的钱收完了再从持有环节获取收益是没道理的。如按房产价值征税，已经收过了。如按占有资源的多少征税，官员的房子首先都很大，有些不止一俩套，另外，房改房、经济适用房、单位集资房、商品房具体该怎么征收，不同地点、不同房龄如何估价、折旧，很多问题尚须解决。而要想在短时内把这些问题统统厘清很难。再有作为国家税种，根据我国“立法法”的规定，涉及公民和法人基本民事义务的，须通过全国人大或人大常委会决定。物权法的出台不可能像调控政策那样呼之即出。

　　保障房落实需拭目以待


　　12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访时再次强调，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。中央将从四个方面进行调控。首先要加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。此前中央已要求，保障房供应计划从原先的2011年解决747万户增至2012年解决1540万户。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，明年继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者。这对中低收入的百姓来说无疑是值得期待的。


　　然而与卖地的热情相差甚远，地方政府对保障性住房的投入令人失望。来自工商联房地产商会的数据表明，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29．4％；地方配套1183亿元，占70．6％。结果截至8月底，保障性住房建设完成投资394．9亿元，完成率为23．6％，还差76．4％。保障性住房完成率低于预期。这不免让人有所担忧。


　　此前有消息，住房与城乡建设部邀请600多位主管建设副市长来京参会，协商完成保障性住房计划，要求虽然难也要完成。业内人士认为，政府此后将对中低收入住房加大政策支持力度，预计会出台支持保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。今年的保障性住房能否落实还得拭目以待。


　　楼市仍将高位运行


　　有数据显示，2009年全国竣工面积和销售面积比达到了1∶2。


　　尽管在2009岁末，因抑制政策的密集出台市场观望情绪加大，但此前历次调控短暂观望后的反弹以及自2005年起房地产投资属性的凸显，令如今无论投资还是自住的需求者心绪复杂。


　　对于敏感的资产价格问题聂梅生分析，2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，外资推动形成高杠杆率，必将推动资产价格上升，又可能形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。


　　中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。


　　2009年，重点城市二手房成交十分活跃，销售额大幅增长。其中，北京、上海等一线城市二手房交易量已超过新房。全国二手房交易额约是新房销售量的1／3。业内人士预计，2010年主要城市二手房价格将在保持稳定的基础之上保持上升的趋势，但不会出现快速上涨的局面。


　　中原地产华北区域总经理李文杰预计，2010年北京楼市的价格会在现在基础上保持居高的价位。2009年全年房地产行业资金从来没有这么充裕过，从2008年的经验来看，就算是对房地产出现局部调控，2010年开发商都不会出现降价促销的行为来回收现金。加之地王频出，开发商拿地成本高涨，其高地价成本必将会转移到房价中。2010年将是开发企业追求利润的一年，这会让价格预期不断攀升。