上海房价未到合理价位 “银十”后市仍需观望

万里长城

  正所谓期望越大，失望越大。“金九银十”曾被开发商寄予厚望。但在已经过去的“金九”中，大多数开发商并没有满意的收获，那么“银十”又将如何？“十一”前后的房展会无疑是一个很好的注解。

“十一”之前，市场曾对“十一”期间房展会充满期望，开发商希望借此机会促进销售，消费者希望在展会上淘到降价楼盘。但正如晶苑地产发展有限公司助理总经理陆锦霈评价的那样：“感觉很多是业内人士，真正购房者比预期的要少。”谈到对楼市看法时，他含蓄地表示：“看好上海楼市后市。”购房者普遍认为，尽管有部分楼盘打折，但是，房价还是偏高，离心理价位较大，还要再观望。


失落的“金九”


今年宏观调控以来，上海楼市一片低迷，一直有乐观者对“金九银十”寄予希望，希望楼市能触底反弹，重新回暖。然而，一直坚持认为9月将会供过于求、房价会继续下跌的万科，在9月初宣布将旗下的几个楼盘部分房源售价下调12%～15%，再次助推楼市降价风潮。

盛基集团副总裁朱咏敏对记者说：“形势很糟糕。”从成交量上看，相比8月、9月有了较大的上涨。据统计，8月份上海市住宅类商品房成交面积为84.6万平方米，9月份成交量约130万平方米，涨幅为52%左右。不过，成交量上涨速度还是远低于新盘上市速度。截至9月27日，上海全市住宅新增供应量就达270万平方米，是8月份142.6万平方米近两倍。因此，从总体上看，9月份上海楼市并没有真正回暖。

房价上更是反映这点。易居中国统计数据显示，9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。据中原地产统计，第四周商品房成交均价环比再次下跌3.73%。

因此，整个9月，上海楼市的特点为，新盘增加量猛增，成交量也上升，但是低于新盘增加量，房价依然下跌。天地行常务副总经理宋捷说：“开发商日子难过，降价是唯一的选择。而且，从现在降价幅度来看，开发商的降价，并不是割肉降价，而是在缩减超额利润部分。”

不乐观的“银十”


从房展会上可以看出，购房者心态非常理性，根本不会因为一点点折扣、优惠而轻易被打动。记者在展会现场采访到的一位马先生认为：“这次展会中房价还是偏高，还有下降空间，因此不着急买，反正现在的市场供过于求。”马先生的观点代表了上海购房者的主流心态。
在9月的新房价格“跌跌不休”的同时，二手房市场出现奇特现象——新房、二手房房价倒挂，在一些中心地区，新推楼盘的价格低于同等地区二手房价格。业内人士认为，开发商迫于资金压力，不得不降价促销。不过，这也可能预示了，房价还将有一轮下跌风潮。

易居中国发布的《未来市场分析》报告预计，今年上海全年的供应量将达到3000万平方米左右。根据网上房地产的数据显示：截至2005年9月15日，可售套数达197120套，按9月每日的平均成交套数在400套/天左右计算，仅这些供应量的消化就要492天，即16.4个月。如果按2004年全年每日成交平均套数900套/天计算，也需要219天，即7.3个月。正如新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“这仅仅是对目前可售套数的测算，还不包括未来的新增供应量，保守地估计2005年下半年的新增供应量至少也有500万平方米。可见，今年供大于求的局面已不可逆转。”

开发商迫于压力，降价总是不敢彻底，房价并没有降到合理位置，也是楼市低迷的重要原因。凯迪·欣九联集团销售副总经理张义鸿表示：“房价只要下跌10%，就能卖得动，下跌20%就能卖得很好，下跌30%，就会抢。市场需求还是有的，只是房价还没有到合理的价位。”

开发商不敢降价的一个重要原因，就是怕那些已购房的业主闹事。从一些原来降价的楼盘看，都出现大量纠纷，纷纷要求退房或者补差价。