中国十年房地产牛市已到尽头？

zhujp

2010年是中国出台房地产调控政策最密集的一年，然而，调控最终依然沦为“空调”，房地产市场在层层加码的调控措施面前我行我素、房价在一片争议声中节节攀升。

最新消息：上海楼市成交均价跌破2万。房地产行业10年牛市走到尽头。

调控为何成空调？


无论从那种角度来看：2010年房地产调控措施较2007年更为严厉，然而房价却一骑绝尘，为何调控成“空调”？

在国内历年房地产市场的调控中，2007年下半年中国房地产价格曾一度出现松动，并持续下跌了一年多，直到2008年底国家出台救市政策、房地产市场才走出低谷。比较而言，2010年以来的房市调控力度明显大于2007年，导致2010年调控始终未见成效的最主要原因很可能是过去一年来利率明显低于2007年时的水平、且信贷政策宽松：

2007年央行自年初开始连续六次加息、一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47%，首套房优惠利率为基准利率85折；10年央行加息姗姗来迟、直到年末才两度加息，首套房优惠利率在2008年底出台救市政策时被下调为基准利率7折、此后7折优惠未明确废止、一直被沿用。

另一方面，2007年央行实施紧缩的货币政策，而10年则实施宽松的货币政策，全年新增信贷不仅突破了7.5万亿元的目标、而且还通过银信合作方式曲线放贷2万多亿元；在宽松的货币政策环境下的一个副产品是，二套房贷未能得到严格执行，很多房产商在售房时都明示可以帮助二套及以上购房者获得75折甚至7折优惠贷款利率。

贷款基准利率低、二套房贷政策执行不力、甚至可以享受7折优惠贷款利率，使得投资、投机性购房者实际的房贷利率水平远低于07年。正是这种异常的低利率水平刺激了投资、投机性需求，使得房地产调控政策屡屡沦为“空调”。高利率抑制高房价路径


高利率从两方面抑制高房价，一方面，高利率会大幅提高炒房者的资金成本。对投机炒房客而言，贷款利率以目前基准利率1.1倍计算，实际贷款利率6.39%、而在2010年炒房客可以基准利率7折获得贷款、实际贷款利率仅为3.72%，以100万元30年期贷款计算，利率上升后月供将增加1637元、累计利息支出将增加58.9万元，炒房者的资金成本将会大幅增加，从而抑制投机性需求。

另一方面，利率上升大幅增加开发商屯地、捂房成本，基准利率的上升仅仅是一个因素，货币政策收紧对开发商的压力更大，开发商的贷款利率在基准利率基础上大幅上浮；实际上，很多开发商将面临无款可贷的困境，一些上市公司公告信息显示，在2007年至2008年期间，一些开发商通过委托贷款方式获得资金的年利率为20%，而民间借贷的利率则更高。

最近曝光的重庆市人大代表张明渝实名举报案则揭开了当时地产商通过地下渠道获取高利率贷款的冰山一角，由张明渝控股的重庆同创置业在2008年期间通过信托获取贷款的利率月息为6%、年利率高达72%！从举报内容来看，利率72%的贷款并非是短期内的过桥贷款。

在面临资金紧张时，是将其拥有的土地、房产降价出售（如果能够出售并回笼资金的话）、还是以高达72%的利率拆借资金？对于一个正常的企业而言，显然是选择前者，而以72%的利率融资来化解资金链断裂风险，实际上无异于饮鸩止渴。这也从一个侧面反映了当时地产商面临的资金困境。在这种情况下，降价促销成为地产商唯一的出路。这也是2007年下半年至2008年间中国房地产价格持续下跌的主要原因。

高利率刺破美国房地产泡沫


2001年初，美国IT泡沫破灭后，为了刺激经济走出危机，美联储大幅下调利率，2001年-2003年间美国联邦基金利率由6.5%持续下调至1%的历史低位并在较长时期内将利率维持在极低水平，美国房价强劲上扬，房地产业的繁荣推动了美国经济的持续增长，同时也催生了一个更大的泡沫；2004年6月至06年6月美联储将基准利率由1%上调至5.25%，美国房价也于2006年6月见顶，此后大幅下跌并导致次贷危机的爆发。十年牛市已到尽头？


自1998年东南亚金融危机之后，中国长期维持低利率水平，一年期贷款基准利率由1995年7月的12.06%持续下调至2002年2月的5.31%，直到2004年10月才首度加息，距离上次加息时隔近10年。

长期低利率环境刺激了房地产市场的活跃，但也导致了此后房地产市场的高烧难退。2004年底开始，国家也曾出台了一系列房地产调控政策，但一直未能奏效，直至2007年央行数度加息、并采取紧缩的货币政策，炙手可热的房地产市场终于出现了明显的降温。然而，随着2008年全球金融危机的爆发，央行大幅下调利率，与此同时国家出台一系列救市政策，房地产市场在一片惊愕中骤然由寒冬转入盛夏。

随着通胀压力不断增大，货币政策由宽松转向紧缩的趋势日益明朗：一个明确的信号是，央行在过去几个月内三度上调存贷款利率、并多次上调存款准备金率，未来数月内央行仍将有进一步上调利率的可能性。在过去两年新增信贷大幅增长之后，信贷增速也将受到更加严格的控制。今年中国货币政策的基调由宽松转为稳健，但实际执行的力度很可能是紧缩，其原因在于2009年以来过于宽松的货币政策导致的高通胀压力。在货币政策执行层面，虽然没有设置新增信贷目标，但对银行贷款额度的控制将更为严厉：

今年对银行的信贷额度控制已由银监会负责转为由央行监管，为此央行今年推出了差别准备金率举措。据新华社报道，“2011年以来，央行已开始在货币信贷调控中运用差别准备金动态调整工具，已对40多家资本充足率较低、信贷增长过快、周期风险隐患增大的地方金融机构实施了差别准备金要求”。 在央行挥舞“差别准备金率”大棒的威慑下，银行过度放贷的冲动将会受到强力遏制。1月份中国人民币贷款增加1.04万亿元，同比少增3182亿元；中国证券报报道，预计2月份新增信贷将锐减至6000亿以下，较去年同期继续呈大幅下降趋势。

总体而言，今年信贷市场紧缩的力度有可能重回2007-2008年期间的态势。表现在利率方面，贷款利率已经出现大幅上浮的趋势，地产商低成本获取信贷资金已无可能，炒房客7折优惠利率贷款也将绝迹。

随着中国经济过去十多年来的快速增长，中国经济过度依赖投资的弊端日益显现：作为全球第二大经济体，中国日渐庞大的投资规模拉动了全球大宗商品价格持续上扬；在经历全球金融危机的短暂冲击后，目前全球主要大宗商品的价格已纷纷突破或逼近危机前的高点。

只要中国经济高度依赖投资的发展方式不改，高通胀将难以从根本上得到遏制。未来相当长时期内，中国将进入一个高利率时代。为了抑制通胀，货币政策也将在较长时期处于紧缩状态。过去十年间长期低利率的市场环境将不复存在，房地产市场十年牛市或许已经走到尽头。