价格市场化 结构合理化 区域边缘化

房产信息员

  　　本市出让土地供应呈现价格市场化、结构合理化、区域边缘化的格局。目前，所有出让地块均以无底价（但设有挂牌起始价）挂牌形式出让，不限竞价次数，无竞价上限。对所有出让地块都明确规定了开工和竣工时间，一般要求签订《国有土地使用权出让合同》后，180个自然日内动工，12至72个月内竣工。这是方方地产咨询机构提供的2006年度上海商品房用地出让状况分析报告传出的信息。

　　据方方地产咨询机构统计表明，去年1至5号土地公告推出的99幅、721.5万平方米土地中，有26幅、320.5万平方米为纯住宅用地，如果将综合用地内用于住宅开发的部分也计算在内，住宅开发用地面积达到413万平方米，占公告面积的57%。


　　供地结构趋向合理，体现了“7090”的规定。所有涉及住宅开发的地块，建筑面积90平方米以下房源所占比例都在70%以上。从2至4号公告的规定来看，还呈现出外环线以内占70%，外环线以外占74%的特征。


　　供地区域出现了远郊为主、近郊较多的边缘化趋势。远郊区县仍然为主要供应地区，占推出总量的62％。远郊7个区县共推出商品房用地450万平方米。其中，推地量最大的嘉定，以158万平方米的总量，遥遥领先于其他区县；青浦和南汇则以104.3万平方米和81.5万平方米尾随其后；崇明也以33.3万平方米位居第四；而2005年的供地大户松江、奉贤和金山，则以15.6至25.8万平方米排在最后。供地量较多的还有宝山区，共推出土地70万平方米，主要来自罗店镇和淞南镇；其余区县供应量都在30万平方米以下，其中黄浦区去年尚未推出地块。


　　土地成交单价差距大，中外环间地价涨幅明显。去年推出的5个公告中，第1、2、3号公告中的57幅地块已经摘牌，除3幅地块因无企业出价而流标之外，其余54幅地块均名花有主。观察成交价格发现：土地成交单价差距很大，其中住宅地块成交价在40.2至757.6万元/亩，非住宅地块成交价则在50.5至1801.9万元/亩。绝大多数出让地块的挂牌起始价，已经与同一区域内的历史成交地价十分接近。因此，挂牌过程中竞价激烈的地块，其最终成交地价远高于区域历史价格。