楼市下行趋势明显 开发商资金和销售压力空前

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10月22日,在济南市舜耕国际会展中心,工作人员在向购房者(中)推销楼盘。当日,在济南市举办的第十六届现代生活方式展上,虽然参展的房地产企业尽力推销楼盘,但购房者看多买少。目前,楼市销售持续低迷,成交量下降,购房者对于降价的预期渐高,观望情绪越来越浓。□新华社发

□本报记者杨学莹

“这是招工吗?”“不,是卖房。”10月22日,在“齐鲁晚报‘购房俱乐部’置业大会”彩虹门下,济南20多家楼盘在泉城广场搭篷摆摊,竞相拼价。“金九银十”表现平淡,开发商资金和销售压力空前；消费者观望情绪浓不买账,省城楼市下行趋势已成共同预期。

大盘出现3字头

22日,在泉城广场喷泉东侧,四五排简朴的蓝伞篷并不起眼,下边则是大盘云集:从恒大、绿城、绿地、中海、南益,到鲁商、鲁能、重汽、济高、路劲,每个楼盘都是一桌两椅一展架,没有花架式,海报和展架都把宣传重点放在了消费者最关注的价格上。

长清楼盘恒大绿洲打出“3916元/㎡起”的惊爆价,原来它卖起了毛坯房,刚刚拿出一个单元128套房试探市场。位于王舍人镇的恒大城本月初也拿出了二期8号楼一整栋毛坯房,称均价为6000元/㎡,在业主论坛上激起了一片“太便宜”“买房缩水真倒霉”的惊呼。

继保利海德公馆后,位于奥体中路、定位于高端楼盘的绿城百合花园眼下也卖起了毛坯房,称均价9750元/㎡,不过可以加钱委托他们做1500元/㎡或3000元/㎡的装修。以别墅为主的项目中建瀛园则推出123平米的户型,均价5700元/㎡以吸引刚需。

南部的领秀城和中海国际社区则把以前大肆宣传的“特价房”、“平价房”变成了常态,标称“7480元/㎡起”、“均价7800-8000元/㎡”,后者还称有周末特价房。

从标价上看,4、5、6、7字头的楼盘突然增多。如章丘楼盘翡翠东郡、诺贝尔城称小高层均价为4000元/㎡、长清楼盘鲁商常春藤均价为4500元/㎡。市区一些新开楼盘的定价也比预期低,如绿地泉景园为6000元/㎡、奥体中心附近的舜奥华府预计起价为7988元/㎡。

很多位置优越的在售楼盘要价也出现了回调。如南益名士豪庭8150元/㎡起,名泉春晓7500元/㎡起,路劲御景城均价8500元/㎡,绿地卢浮公馆8200元/㎡起,翡翠清河均价8500元/㎡,发祥1号公馆7900元/㎡起等。“基本回到了2009年的水平。”一家楼盘的置业顾问对记者坦言。

“一个是开盘不理想,要不上价也卖得少；在售楼盘价格也出现了下调,存货销售比达到了近几年的高位,”世联怡高山东市场部经理梁伟认为,“济南房价下行趋势已经形成。”

记者注意到,在劝说购房者放弃观望时,售楼顾问以往常说的“屡次调控失效”、“突然反弹后悔莫及”很少被提起,代之以“要看你的需要,买房至少不会降。”而买房人则多半预测房市下行,要等到年底或明年四五月份再看。

首套房利率上浮打击刚需

“现在买怕房价降,贷款利息也上调了；待信贷宽松再买,又怕开发商缓过劲来涨价了。”广场上,一对年轻夫妻表现得很纠结。记者采访发现,在近期的楼市事件中,“首套房利率上浮”给刚需的心理压力最大。

记者21日走访了多家银行,除了工行对首套房还在执行基准利率,农行、建行都上调了5%,中行称上调20%,且只对中介开放；招行、深发展称近几个月因没有额度已经不再接件,民生银行则从今年初就不做房贷了。

“本来一到年底额度就紧张,加上今年调控又冻结了很多资金。”一位客户经理解释。记者走访时,除了工行千佛山支行的个贷中心有一个人在办房贷手续,其他几家银行的个贷部门职员都很悠闲,有的只留下一个人值班。“最近申请房贷的人越来越少了,”一家银行客户经理善意提醒记者,“要买房?考虑好了?前不久我们单位团购,我放弃了,买了些理财产品。”

而沪浙粤深获批试点地方债自主发行,则是一个意味深长的事件。“这样,地方政府更容易稳住,说明中央政府保持调控政策稳定性的决心。”梁伟说。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为,此举可能会帮助地方政府摆脱对土地财政的过分依赖,对房地产调控有长远意义。

金九不金银十难银

如今“金九银十”也将近尾声,记者根据济南住宅与房地产信息网数据加总,济南9月住宅网签2608套,10月至22日22时,住宅网签1812套,与9月同期基本持平。比起8月的2359套,5、6、7月的3300套以上。“金九不金、银十难银”预言成真。

由于销售不畅,年度销售计划被业内称为“已成绝大部分开发企业不可能完成的任务”。业内人士透露,眼下开发商的对策可以分几种:打折促销、降价走量；多方位融资,继续坚持；多个企业联手(合作、并购等),降低压力,等待政策解冻。年前这两个月看,由于年底还贷压力和销售计划压力,降价走量的可能性在增强。

房地产已出现洗牌趋势。10月18日,国际著名不动产服务机构哈考特置业(Harcourts)进驻山东,为12家直营店、12家加盟店颁牌。二手房中介市场正在加剧“洗牌”。

“一手房市场,大开发商也加快了兼并进程。最近有人咨询我们,有没有好的对象,连公司带地都买下来。”梁伟说。

至于下行趋势何时会“见底”?“主要看政策”是记者得到最多的回答。梁伟认为,成交量的坚挺会抑制下行速度,济南楼市量价依旧会保持平稳或缓慢下行。李铁岗认为,“下行”并不是直线下降,更可能的是由“高价位通道”向“更低价位通道”挪移,然后在每个通道内波动前行。也许“底”是不存在的,买房人也应理性,若确有需求,只要达到自己心理预期的价位即可。

(大众网--大众日报)