回潘石屹先生信：忽悠不忽悠房价 用数据来说话

房产信息员

  　　潘石屹先生：您好！

　　昨天，我在《上海证券报》发表的《潘石屹竟然如此忽悠房价》一文，引起了您的关注，您在百忙之中写信给我，认为您所列举出的数据没有问题，真实可信，一点也不“忽悠”。我就此请教了北京市国土资源局等相关部门，并查阅了大量资料，现答复先生。

　　您的原文是：“土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米，均是当年销售面积的五分之一；2006年的数据是824万平方米，仅是当年销售面积的36%。”这样的对比强调了土地供应量的不足，而供应量的不足必然导致房价的上涨，对这一效果，我想，即使我不说出来您也心知肚明。

　　但遗憾的是，潘总给出的数据与事实相差太远。2006年7月20日，北京市国土资源局公示的“北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况”的数据显示：从2004年1月至2006年6月，北京市共供应712宗住宅项目土地，面积约5775公顷，规划建筑面积约7866万平方米。按照您的说法，您在文中给出的数据的确为建筑面积(严格地说应为“规划建筑面积”，建议潘总今后如此表述以免引起像我这样的外行人的歧义)，那么，把您给出的2004年的数据(546万平方米)、2005年的数据(433万平方米)和2006年的数据(824万平方米)加在一起，也仅仅1803万平方米，这三年的数据与北京市2004年1月至2006年6月两年半的数据相比，还相差6063万平方米！更别说与2004年到2006年三年的数据总和相比了。

　　那么，数倍于潘总数据的土地哪里去了呢？我在北京市国土资源局下载的数据，整整打印了30多页，耗费的油墨量之多令人心痛不已，将那些密密麻麻的数据加总在一起耗费了我半天时间。因此，我怀疑是您手下的人在计算的时候偷懒，漏掉了大部分数据没有算进去。潘总，此事事关数千万平方米的土地，您可得好好查查。我知道您为人厚道，但是，即便看在过节的份上不予追究，您至少也应该对其进行批评教育。

　　由于您在文中所举的数据与北京市国土资源局公布的数据相差太远，也就难怪您发表在报纸上的数据被人误读为是“土地面积”了，因为倘若是“规划建筑面积”就更不靠谱了。2006年824万平方米的规划建筑面积以2.5的容积率换算成土地面积只有约330公顷，而北京市2006年经济统计公报中公布的住宅用地供应量为1318公顷！对于北京这样一个大城市，那么少的土地供应量潘总怎么会相信呢？倘若这几年北京的土地供应量真的只有您文中提到的那么少，北京的房价估计早就涨到天上去了，潘总还用写什么“七大因素”、“五大因素”吗？

　　需要强调的是，我不能不佩服潘总的聪明过人，潘总在提到土地出让的数据时，特意强调“公开出让土地”，众所周知，我国过去除了通过招拍卖挂公开出让的土地，还有通过划拨等其他方式出让的土地，一个“公开”不用“忽悠”就把数据变小了，潘总文笔之老辣令我甚为叹服。

　　至于我文中列举的开发商囤地的数据都是公开见报的，潘总很关心那些数据的计算方式，七部委新政调查组是如何计算的我不得而知，潘总朋友遍天下，不妨托人打听一下。我这里可以给您提供2005年7月2日《新京报》一则报道中提到的一个计算方法：“北京《地产新闻》执行主编李伟介绍说，目前关于北京开发商囤积土地的数字有两个，一个是14410公顷，相当于300多个天安门广场的面积；另一个数据是9000多公顷。按照1：3的容积率，这些土地建设成为住宅小区，按照北京市2004年2500万平方米的销售量，至少能出售10年。”潘总不妨也用这个方法算算，倘若有出入，您得空可以找他切磋切磋。

　　另外，北京国土资源局的工作人员答复说，政府出让土地时有两个指标，一个是“土地面积”，一个是“规划建筑面积”，并非如潘总所说“都是按照建筑面积出让的”，您不妨也打电话咨询一下。

　　春节马上就到了，祝潘总身体健康、猪年发大财！

　　时寒冰

　　2007年2月16日

　　（作者：时寒冰）