中国房市难逃“硬着陆”

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中国房市难逃“硬着陆”
本文作者: Shawn Tully   

      中国政府于2012年初宣布，2011年中国经济增长率略有下降，但仍然保持了令人惊艳的9.2%的高速增长，全球股市对此反映积极。投资者们也仍然看好中国的未来。他们似乎相信了官方的说词——也就是中国巨大的房价泡沫正在渐渐地、平稳地缩小，因此对于中国这个全球经济引擎来说，房地产泡沫破裂的风险可谓微乎其微。

    但是数据却告诉了我们一个不同的故事。国民的买房热情使得房价上涨得太高太快了，日本上世纪90年代那样的房地产崩盘在中国上演几乎已经是板上钉钉的事实。经过官方夸大的经济增长率届时可能会遭受重大打击，中国的经济增长率可能会一路下跌到不堪想象的5%以下。

    在本文的分析中，我会大量引用我在芝加哥大学（University of Chicago）布斯商学院（Booth School of Business）的教授——也是我的良师益友——罗伯特•艾利伯的研究。艾利伯现居住在新罕布什尔州，退休后，他为朋友和客户撰写着一份非常出色的时事通讯。他早于大多数专家发现了不计后果的信贷扩张、巨额的贸易赤字和资产泡沫等问题可能造成的恶果，今天，这些问题确实已经笼罩在欧美经济的头上。

    正如艾利伯所说：“在中国，房地产对经济增长的贡献远远超过人们公认的水平，而且这完全是不可持续发展的。”

    艾利伯有一个学生住在北京，他的遭遇最早让艾利伯意识到中国的房地产泡沫存在破裂的风险。这名学生对艾利伯说，他刚刚搬到了一座公寓楼，这幢楼里有几百套房间，但整栋楼只有他一个住户。其它的房子都被炒房者买走了。

    那年年末，艾利伯来到北京一家高端开发商的办公室。该公司每卖出一套1100平方英尺（约102平方米）的毛坯房就能拿到60万美元。而买房者的年收入大概在2万到3万美元之间。考虑到这些人的收入并不算很高，很显然他们并不是在买一处可以负担得起的新住宅，而是在炒房。他们要么只在那儿住上一阵，然后将房子转手；要么就是空着不住，同时寻找下家，凭空赚取高额差价。

租金 vs. 房价

    中国的房价和租金之巨额落差让艾利伯深深震惊。一般来说，一套价值60万美元的房子如果租出去，刨去各种费用，每个月的租金还不到1000美元（假设无按揭贷款）。吸引投资者的并不是租金收入，而是房价的巨幅飙升，从2008年到去年，房价平均升值了20%到30%不等。

    租金，也就是居住在一套房子里的成本，对于房价有某种下拉作用。这是因为对于同一套房子而言，如果买房成本比租房成本贵很多的话，人们就不会去买房——除非他们认为房价会持续飙升，这是一种纯粹的赌徒心态，而且这种心理是不会持久的。在中国房地产泡沫最严重的市场上，房价达到了年租金的五、六十倍——比如上文中我们讨论过的那个例子。当房价为60万美元，年租金为1.2万美元时，房价与租金比即为50：1。哪怕是美国房市泡沫在2006年达到顶峰时，全国各地的房价租金比也远远没有达到50或60之高。当时，40：1就被认为是极高的比例了。

    那么中国的房价到底要下跌多少，买房成本才能合理地接近租房成本呢？据艾利伯估算，要实现这个目标，租金收益率至少要从目前的少于2%上涨到5%，甚至还要更高一些。
   租金收益率是指用年租金除以市场价格，就好比债券收益是指用固定利息金额除以该债券的当日价格。美国市场的平均租金收益率在6%左右，意味着房价租金比约为17。中国的租金收益率如果提高到5%，房价将下跌60%。

    艾利伯绝对不是唯一一个预言中国房市将崩盘的经济学家。美国传统基金会（Heritage Foundation）的经济学家史剑道（Derek Scissors）表示：“我估计中国的楼市价格会下跌60%甚至更多，这的确是可能的。”

    房价的调整已经开始了。官方数据显示，从去年年末开始房价出现了适度下降，但众所周知，那些数据是靠不住的。我们不妨看看那些试图卖掉房子的房主们。折价30%卖房的现象并不鲜见。事实上，很多在2010年花了60万美元买房的人都愤怒地发现，开发商现在正在同一幢大楼里以45万美元每套的价格销售那些尚未卖出的房子。

    究竟是什么有可能打击到中国引以为傲的经济增长率？我们不妨重新梳理一下中国炒房热的动力。中国政府对利率、政府债券收益和其它国内投资工具施加了严格的限制。2011年的通胀率超过了5%，而10年期债券收益率仅为3.5%。在中国，你很难找到比通胀跑得更快的投资工具。2008年全球金融危机爆发后，随着货币政策由紧转松，大量过剩现金流到了唯一一个能产生巨额回报的地方——房地产。

    在大约四年多的时间里，中国平均每年新建住房面积10亿平方米，为美国的10倍。而要想满足那些有刚性住房需求的购房者——比如说那些从农村搬到城市里的人，每年只需要7亿平方米足矣。

    所以我们不妨按照这个数据来假设需求水平。另外中国还有700万至800万套闲置的房子。如果每年可卖掉其中的200万套，那么中国每年再建造5亿平方米就够了，这只相当于过去几年每年新建住房面积的一半。新建住房面积的下降不仅会影响住房支出，还会影响钢铁、铜和家用电器的产量。

    根据艾利伯的计算，新建住房量的迅速下跌会使中国经济增长率降低整整5个百分点。在他看来，2011年中国经济增长率虽然高达9 .2%，但其中大概有3个百分点都来自泡沫。考虑那些待售的空房，还要再下调2个点，因此中国未来的增长前景远没有官方预测的那么强劲。

    与后危机时代的美国不同，中国在泡沫破裂后还将继续增长，即便增长步伐速度会放缓很多。届时中国会出台另一个庞大的经济刺激计划来弥补房市崩盘的损失，这个刺激计划的效果值得观察。如果随后再次发生通胀，就需要用减缓经济发展的代价来控制通胀。

    或者就像艾利伯所观察到的那样：“中国以10%的增长率高速发展的日子可能将成为历史。”



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