豪宅市场缘何逆市上涨

世贸专员

　商品的价格由供需关系决定，但有一类商品却从不需要考虑这一定律，并非供需原则在此消失了，而仅仅是因为供需关系在此被远为放大，它们是需远大于供的，大到令供需定律成为一句废话。它们是奢侈品。

　　在房地产市场上，高端物业也可以被归纳于此类奢侈品中，它们的价格远高于普通住宅，在楼市政策调整之际，其价格，销售速度却似乎毫无影响，似乎独立于大市之外，自成一个市场。

　　根据《福布斯》的最新报道，美国爆发的次贷危机导致楼市持续下跌，但豪宅市场却不跌反升，且仍具持续上涨势态。

　　而国内也传来类似的消息，宏观调控重灾区深圳的统计显示，尽管在2008年前四个月，深圳市普通住宅和高端物业的成交量仍旧远低于正常年份的水平，但在成交价格方面，高端物业却不同于普通住宅小幅下调的走势，数据波动平稳。

　　供给稀缺

　　业内人士认为，高端物业市场的平稳表现起源于过去几年国家对低密度住宅的严格控制，以及70/90政策对大套型房屋的限制，使得高端物业在两个重要产品类型的供应上严重萎缩。

　　“由于高端物业的资源特性，从长远来看，豪宅物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，豪宅便具有很强的议价能力。”针对深圳高端物业市场的表现，此前深圳中原深港研究中心发布报告认为，政策环境严格限制豪宅物业的开发，从而使豪宅融资难、获得用地难，使豪宅供应成为稀缺。

　　“在资产普遍增值的背景下，豪宅因为政策打压造成供应稀缺，将有很大的增值可能。”世联地产董事长陈劲松亦如是表示。

　　而诸多业内专家还表示，与过去几年不同，起于2007年底的该轮宏观调控，更多的效果是作用在普通商品房市场上。

　　“普通商品房市场由于需求面较大，且总价偏小，更有利于投机性资金的进出，而对金融闸门的严控，尤其是针对第二套房贷之后的限制性政策，更多地是针对普通商品房市场出现的泡沫现象。”

　　而除去政策和市场供需层面的影响之外，决定高端物业的价值更多体现在其所拥有的稀缺资源之上。

　　资源稀缺

　　“支撑起豪宅的第一要素是稀缺资源。”庞博国际的刘东表示。

　　所谓的稀缺资源，明确地说，仅有天然的土地而已。

　　土地本身算不上稀缺，但依附于土地的各类属性却稀缺可贵。占据城市中心的绝佳地段，或为厚重历史人文建筑群所包围，这都是不可复制的稀缺资源。

　　除去资源之奢，离不开的自然还有建筑之奢。

　　虽说建筑某种程度上仅是土地的附庸，但绝佳的风景毕竟只是精神食粮，核心的地段只是提供舒适生活的可能，而人们的生活方式，却时时刻刻离不开产品的制肘。一个完善的产品，就是要让生活其间的人尽可能地舒适自由。

　　知名地产专家王志纲曾表示，“豪宅，便是要尽可能地满足人类一切想到或者没有想到的生活需要。”

　　而正是高端物业所具备的上述属性，当整体经济发生波动之时，它们在市场上的表现往往不同于其他物业产品，或者换句话说，这根本就是两个市场。

　　奢美标准

　　正是由于高端物业所拥有的这类稀缺资源，以及不受大众市场波动而影响的稳定的销售量及价格保证。因此，在物业的营销上，不少开发商都主动给自己贴上“豪宅”的标签，使得高端物业营销层面有些不和谐的音符。

　　尽管在价格市场上的表象特征明显，但对于高端物业的定义却一直模糊不清。

　　富丽辉煌的图片充斥着杂志，看图说话代替了长篇的文字，提及豪宅，更多人脑海里出现的是一幅幅杂志照片，而却无法搜索出一段解释，似乎文字的精确极易破坏它那故作神秘的姿态。但从只言片语的文字描述中，关于高端物业的特性还是能窥得一二。

　　“奢美中国”，即将举行的CIHAF 2008中国国际高端物业展的主题就这么短短四个字，但豪宅的特性却全被浓缩在“奢美”二字之中。

　　奢，有夸张、过分、出色之意，毫无疑问，具备这些属性的自然是稀少的，豪宅之奢也是如此。同样，这类稀缺资源得具备“美”的属性，美，在感官认知上，它指味、色、声、态的好。

　　若以此为标准，在北京城中，位于三山五园包围之中的御园是当之无愧的豪宅；与国贸迎面相对，位列长安街旁的柏悦府也可以称之为豪宅。或有皇家园林作陪衬，或有繁华的都市风景，交通不可谓不便利，配套更不能说不丰富。

　　又或者，位于某一风景绝佳之处，或湖光山色，或海阔天空，随着中国经济不断创造奇迹，日益兴起的国内旅游度假物业不少就占据了此项便利。没有谁不想生活在风景画里，闻名于世的流水别墅，便是此类高端物业的代表之作。

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