国际金融危机对中国房地产业起到警示作用

zhujp

　中国房地产行业近一年来遭遇了十年不遇的深度调整。曾经被房地产开发商寄予希望的"金九"已过，"银十"的黯淡结果也可预期，全国各地商品住宅成交量依然持续低迷。

　　著名外资投行高盛、摩根士丹利近期发布研究报告，普遍对内地楼市短期内前景感到悲观。摩根士丹利地产分析报告称："近期，中国发生地产业整体'崩溃'的可能性正在增加。"而高盛一份最新研究报告也透露出类似信号："最坏的时候还没有到来--中国银行业的房地产不良贷款风险，将在2008年四季度和2009年上半年初露端倪。"

　　虽然中国房地产市场目前虽然看似岌岌可危，但是与过去一个月里华尔街数万亿美元资本大厦在瞬间轰然倒塌相比，中国房地产投资者或许应该暗自庆幸。

　　　中国房地产市场低迷与美国"次贷"不一样

　　不可否认，这次席卷全球的金融危机源于美国，而究其根源，则是祸起一年前的美国"次贷危机"。中国房地产市场的泡沫在前几年越吹越大，而近一年来又迅速跌入观望期，那么中国的房地产市场是否也会经历与美国同样的"次贷危机"？

　　复旦大学经济学院院长袁志刚认为，全球金融海啸肇始于美国房地产泡沫破裂，但美国楼市与中国楼市不完全相同。美国房贷借款人首付要求低，还贷风险大；美国房贷再证券化和再融资程度高，加剧了金融风险。而中国从2005年开始对楼市进行宏观调控，逐步提高首付和收紧信贷，加之金融衍生品较少，因此不能简单类比。对国内楼市而言，更重要的是梳理自住、投资和投机的比例。"只要国内房价下跌不超过30%，就不太可能会出现大面积断供情况。"

　　著名经济学家易宪容解释中国房地产市场低迷走势时表示，中国的房地产市场，由于前几年价格快速飚升，房地产市场泡沫已经吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时，如果房地产开发商不调整房价，房地产市场销售迅速下降也是正常。因此，今年以来国内房地产市场出现销售迅速下降，但是没有挤出房地产多少泡沫，消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。

　　因此，目前中国房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。

　　中国资本市场相对封闭国际金融危机影响有限

　　中国作为全球主要经济实体，是此次危机中受损相对较小的国家。我们之所以能在此次金融危机中保持稳定的经济发展速度，主要得益于此前谨慎的银行体系及金融市场开放政策。另外，这也是我国综合国力不断提升的有力例证。

　　北京产权交易所总裁熊焰认为，随着经济全球化的推进，作为东西方两个不同的经济大国，美国发生了剧烈的金融危机，一定会对中国经济产生影响。从中美经济相关度看，中国经济与美国经济联系程度毕竟不深，中国资本市场相对封闭、金融体系比较稳健安全。所以，整体上看，这次危机对中国经济的影响有限。

　　中国的历史、现实决定了它是一个重新崛起正在日益强大的大国。过去没有搞市场经济时，中国走了许多弯路。如今经过改革开放三十年的尝试，我们已经积累了许多经验和财富，已完全有能力抵御任何市场风险。此次金融危机，对于中国这样一个还没有完全开放金融市场的经济大国来说，影响微乎其微。

　　　国际金融危机对中国房地产行业起到警示作用

　　美国这次金融危机爆发的根源，其实是2001年"9?11"及纳斯达克泡沫破灭以来的美国房地产市场泡沫。在金融危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而美国房地产市场泡沫之所以这样快速的被吹大，是其这几年影子银行通过银行信贷(资产证券化)给住房购买者过度便利的金融杠杆及流动性。

　　当前中国房地产市场的泡沫也不小，而且还可能在房地产开发商及地方政府的推动下继续吹大。这虽然可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把GDP描绘得更美，但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。

　　试想，如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大，这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。这样，短期房地产市场解决套了、地方政府土地财政增加了、表面上的GDP增长了，社会经济也繁荣，但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了。而吹大的泡沫最终是要破灭的。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。

　　因此，为了保证国家经济持续稳定的发展，任何时候都不可放松对房地产市场泡沫的警惕。而要遏制房地产市场泡沫的滋生，就得严厉打击房地产市场中的炒作与投机行为，就得限制房地产市场过于泛滥的流动性。这就是由雷曼申请破产导致的美国金融危机给中国带来的重要启示。

　　在当前的金融风暴中，中国央行及时调整了货币政策，这一举动不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击，而且表明，央行看到了当前中国经济存在下行风险，在维护国内经济稳定、提振股市信心及应对国内房地产市场泡沫方面用心良苦。