国内主要城市降价弹性比较

九天揽月

国内主要城市降价弹性比较
   
    由于各城市消费结构、就业环境、预期收益来源、地价及辐射力的差异，导致降价效果差异，也就是说，有些城市降价了，不一定有效果，有些城市降价后需求会迅速复苏，有些城市则不是降不降的问题，而是整体观望导致的需求不应。

    因手头资料有限，只能给出定性描述。

    一、北京上海类：降价弹性非常充足

    这两个城市具有共性，它们都具备非常强劲的成长力，无论经济还是城市资源集中程度，抑或人们的向往与城市定位的先进性。因此就房地产市场来说，它们都处于成长期，也不存在土地稀缺问题。

    但上海的泡沫程度略高于北京，这是近水楼台的原因。

    由于这两个城市都是人们心目中的到岸城市，都具备非常强劲的成长力，所以这两个城市的物业附加值比较饱和，包括租金水平与出租率，二手房交易置换率，新增项目用地与融资能力也是这两个城市的良好基础。这两个城市应该是中国房地产市场所面临的覆盖面最大的区域，因此降价弹性非常充足。

    二、深圳苏州杭州类：降价弹性充足类

    这类城市的特点是有一定工业经济基础，就业比较集中，各自是当地区域的集中性城市，但有些处于成熟期，因此必须寻求向外扩张，并且这些城市对外交通条件及周边区域也都是发达区域，宜居性也比较好，因此对外扩张意味着本地中心老城区的房价需求受到冲击，必须较大幅度的降价以及二手房灵活拉动才能获得理想的销售效果。又因为这几类城市是国内知名较早的宜居城市，城市文化也都或业已形成或正在形成，其在区域性需求当中适当领先，属降价弹性充足类。

    三、成渝广州类：中高档消费降价弹性充足

    本人认为这类城市是第二轮回归型城市，即原来消费阶层正逐步回流，产生继发性消费或称为换代消费，带投资性质。另一个支持这几个城市市场成交的是异地置业。

    在这类城市的周边储蓄了很多进城置业力量，而流动人口居住年限较长者也具备购买力，加上换代消费与异地流入的置业力量，是这类城市未来持续回暖的支持因素。

    除广州房价无反弹基础外，成渝地区应警惕房价反弹断送小阳春，因为异地置业进入成渝地区更多看中的是商业与综合功能的物业而不是纯粹的住宅，高端消费进入只是阶段性的而不是持续性的。因此对于这些区域的中高端住宅一定要做好尽快消化存量的准备，可在保留优质户型的条件下降价促销。

    四、西安北海三亚类：存在炒作，泡沫初现，慎入

    紧缩向回暖转化的时间内这类代表性城市房价与成交量出现明显反弹，所谓量价齐涨又出现了。

    主要原因是投资性消费快速进入，另一个就是中层消费快速释放。但有过多投资性消费进入意味着房价隐含的泡沫是存在的，为什么目前没有出现问题，主要是这几个城市本地开发潜在用地量比较薄弱。

    炒家慎入，目前这几个城市的房价比较坚挺。但持续市场的两类需求都存在量的上限限制。此情可待成追忆。

    五、长沙武汉郑州类：郊区与中心区两极具备充足的降价弹性

    这几个城市具备陈劲松所讲的，郊区的降价弹性不及市区，但由于购买力呈明显的纺锤形，所以这些城市的降价区域非常明显，即中高档项目集中于中心城区，降价弹性充足，只要你愿意降价，能很快实现销售进步。而在郊区或城市新区，由于前一阶段伴随经济基础的夯实出现过多的地价泡沫，带来房价的快速提升，现在要尽快消化存量，降价幅度明显大于中心城区。同时，这几个城市郊区，还面临着周边城市的购买力进入，因此降价幅度增加后的弹性也因为异地置业的快速切入而增强。

    长沙往东，往南，郑州往东，武汉光谷与沌口开发区、火车站区域，都应该尽快通过降价促销来消化存量，确保未来新增供应通过调整产品结构达到市场预期。

    六、银川兰州类：成长中

    沙漠中的绿洲，所以量价齐涨并不为过，但不要犯万科的错误，即注意开发节奏及产品提炼，利用好的市场环境完善开发商的自我调整机制，为未来长足发展打好基础。

    七、哈尔滨乌鲁木齐类：产品提升中

    这类省会城市的特点是缺乏人气，普通消费的购买力非常平均并且覆盖面比较宽，紧缩时期的观望影响逐步缓解，市场正在复苏。但基于人气值的问题，量价无明显反弹。

    基于人气缺乏以及普通消费购买力具备等条件，这类城市实现正常销售的关键应该是降价促销，但由于普通消费对价格的敏感性强，所以必须增加降价幅度。

    当然伴随高档项目增加，这类城市将快速步入市场成长期，经历一段时间的沉降后将反弹趋稳。

    八、合肥南宁类：春城

    从地理上看，这类城市属省会级城市，又代表着一隅，在占据一隅之中心的地位上，其房地产市场尚处成长上升阶段，房价也比较实在，同时由于集中了本地上层消费，在房价尚未完全上浮阶段即实现了郊居化，这几个城市的中心城区房价与郊野之地的高档住宅开发价格基本持平，并且富裕阶层基本向郊居发展，因此其住宅市场属平稳成长，小幅上扬态势。

    政策可以刺激消费，但量、价不会受到较多冲击，平稳是这类城市的最大特点。市场建设的重点应放在产品修正方面，以提供更吻合市场需求的优质产品。