优质房企资金链隐现危机迹象

世贸专员

作者：安邦咨询公司分析师

随着国家对信贷投放方向进行严厉管制的政策实施数个月以来，越来越多的房地产企业开始感觉到资金链绷得非常紧张。就如安邦曾经分析指出的一样，房地产企业正在寒冬中艰难度日，熬过去了就可以重临夏天的火热，熬不过去，就是冻死的结局。

从现在的形势来看，很多房地产企业已经岌岌可危。早前打算用浩大声势上市的恒大地产，如今在上市停摆之后，就面临了空前的风险。恒大地产进行的一场地产豪赌，上市成功就为王，上市失败可能就是草寇落幕。

日前，SOHO中国总裁潘石屹也对市场警告了类似的风险。据业内人士介绍，今年排队境外上市的内地房企有40多家，准备募集200亿美元。潘石屹指出，“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，近日人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。”潘石屹还指出，“目前国际资本市场的状况非常不堪，两个月前，美国商界人士都非常悲观，但政府人士从布什到鲍尔森都在不断给大家树立信心。但这两个月中，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。而中国经济日益紧密地与国际经济相联系，也令这一形势对中国市场的影响进一步加大。”潘石屹总结认为，“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”

潘石屹上述言论并非虚言，国内信贷严控投放方向，上市筹资又遭遇瓶颈，外国资金也碰到信用紧缩环境，各种融资渠道都严重受限，使得原先一些拥有大量土地储备的企业面临空前的风险。恒大地产未来如果找不到更多的融资，就可能像上次紧缩环境下的顺驰地产一样，从市场上消失，而且恒大地产届时恐怕还未必能够找到足够大的买家来接盘。

如今，分析师还注意到，现在的情况已经不仅仅是潘石屹所言的非上市房地产面临问题了，而是上市地产公司也同样面临现金流“断炊”的危险。英联国际不动产首席经济学家郭建波表示，近一年来，有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场，碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所，万科、保利、富力等企业，实现了股票增发。但是随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利，四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地集团为-7.52，保利为-7.65。

事实上，如果我们仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，我们甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。最不利的消息是，号称地产龙头的万科公司在资金问题上，可能也没有看上去那么乐观。在万科首发降价之后，有人怀疑万科资金链开始出现问题，不过王石出来辟谣说万科还有170亿现金。但分析师掌握的情况却是，万科在部分区域的土地价款支付开始出现困难，地方分公司甚至向总部紧急求援。更令万科难受的是，银行给万科的贷款绝大部分是必须专款专用、限制使用用途的，建设贷款是不能用于支付土地价款的，这使得万科资金链面临的负担，与财务报表上公开的负担相比，显得更为严重。由于资金紧张，万科甚至开始要求一些上游材料和设备供应商放宽对万科的付款条件限制。

如果说房地产企业连万科这样的优质龙头都已经开始无法承受这样的压力，而针对房地产有关的信贷和其他紧缩措施还不放松的话，那么一场席卷房地产业的危机恐怕不会太久远。而大量以不动产作为抵押的银行贷款，也将面临空前的风险。