房地产金融政策正逐步放松

嘉定老百姓

　投资者报(记者华强 刘秀丽 温慧抒)央行、财政部10月22日终于开始放松购房贷款限制，并减免相关税收，开发商和购房者都表示欢迎，但银行对房地产信贷的态度，还显得颇为微妙。

　　一家国有大型银行房产信贷部的人士向《投资者报》记者证实，最近该行内部“对房地产贷款如何走讨论比较多”。

　　10月17日的国务院常务会议提出“降低房地产交易税费、支持居民购房”，此举被当成要救市的信号传播。当晚，在中央电视台《直击华尔街风暴》系列访谈节目中，经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示，提振房地产行业，现在的房地产金融政策需要进行某种调整。他主张，“调整要在需求方调，在购房者那一方，在按揭等方面”。

　　话音未落，央行刺激房地产的金融政策调整随之出台。10月22日，央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。同日，财政部也宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　中央各职能部门对落实国务院常务会议精神非常迅速。但也应看到，房地产金融政策的松动，并不表示银行房地产贷款将全面放开。松动仅仅局限在刺激购买这一方，开发贷款短期内仍将受到严控。

　　10月20日，银监会曾召开专题会议贯彻落实国务院常务会议精神，对房地产金融的提法是，“要研究采取审慎监管措施，促进房地产市场健康发展”。业内人士分析，这实际表明银监会对开发贷款短期内不会放松的政策态度。

　　降低首付开发商称好

　　政府房地产救市的暖风吹来，最高兴的莫过于房地产商了。银行紧缩信贷特别是房地产信贷，已经让他们的资金链紧绷，现在期待银行“开闸”的心情可想而知。

　　国美第一城总经理陈云峰告诉《投资者报》记者，房地产的融资渠道非常单调，绝大多数就是靠银行贷款，现在说救市，房地产金融至少应该在住房按揭上有所放开，降低利息、减少对购房者按揭的制约等等。“虽然按揭贷款不是给开发商的，但实际上开发商也会受益。”他说。

　　陈云峰认为，房地产业发展现在最大的问题就是资金瓶颈，“房地产业大发展了，实际上房价反倒会降下来”。

　　目前，内需是拯救中国经济的关键出路，而内需如何提振，的确是政府面临的一道难题。现在看来，房地产市场的重新提振被官方认为是挽救内需的重要药方。

　　在国务院常务会议定调“支持居民购房”之前，其实地方政府已经在采取针对房地产的救市行动，主要包括减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。

　　松动房贷银行谨慎前行

　　从根本上来讲，地方政府补贴政策不能起到根本性改变。樊纲就认为，提振房地产更需要金融政策上的调整。但银行方面对此的反应，显然还是继续慎贷。

　　上述国有大型银行房产信贷部人士告诉《投资者报》记者，内部对房贷较为一致的观点是“不能全面放开、只能逐步适应政策”，原因主要是基于风险上的考虑。

　　他认为，目前经济正处于下行周期，现在如果银行把房贷放开，两三年后出现大量坏账的可能性相当大，“银行都不是以前的国有银行了，头脑发热的事情再也不能干”。他说，银监会的“审慎”，其实就是从严的意思。

　　中央政府提振房地产的倾向很明显，但要银行体系参与进来“救市”则未必。经济学家、中国发展研究基金会副秘书长汤敏10月21日在接受《投资者报》记者采访时表示，美国金融危机爆发，现在全世界的国家都在给银行注资，此刻中国怎么会让银行冒这种险呢?

　　中国社科院金融所金融市场研究室主任曹红辉也认为，银行以全面松动信贷的方式参与房地产救市不可取。他说，银行应该保持严格的贷款标准，避免房市风险集聚在银行体系。

　　银行方面对房地产行业缩贷铁了心，监管层似乎也无意用行政方式去“督导”银行放贷。在10月20日银监会贯彻落实国务院常务会议精神的专题会议上，对“三农”信贷、灾后重建金融支持、小企业融资问题，都有详尽的筹划部署，但对房地产金融，则以“研究采取审慎监管措施，促进房地产市场健康发展”一句话带过。

　　审慎之下逐步放松

　　不过审慎监管并不是一成不变。接近银监部门的一位业内人士称，今后的政策调控会越来越灵活，央行扩大个人按揭贷款利率下限、降低首付就是针对当前经济形势的一种灵活调整。她认为，现在的中国经济是东部、中部、西部三极，中、西部将会是中国经济发展的未来着力点，包括房地产金融在内的金融政策，“在局部地区发生变化是很有可能的”。

　　现在金融政策在房地产救市的大行动中，主要还是在刺激需求、提高居民购买力上进行调整，短期内难以对开发贷款有大的政策松动。

　　据业内人士透露，去年9.27房贷新政出台的背景，就是中央高层领导发话“一定要把房价降下来”，他认为，现在房地产行业进行调整，决策层的本意是在调整市场，决不是要把房价调上去。

　　从银监会主席刘明康前不久在天津的达沃斯论坛上“坚持审慎监管”的讲话中，其实可以看出，监管层对中国银行业的要求是把“风险防范”摆在第一位的。因此，政府救市房地产，作为金融政策的配套扶持，目前的房地产金融政策只能是审慎之下的逐步放开。