房地产市场“十大谎言”

笛声悠扬

  中国国家发改委经济研究所研究员王小广日前发表文章说，中国房地产市场存在“十大谎言”，并对这些谎言一一予以驳斥。

头号谎言：房地产是国民经济与地方最大、最重要的支柱产业。


房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。


谎言二：大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。


房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大。


谎言三：利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。


中国的利率是浮动的，房贷一般都为二十年，即房价的利率成本取决于二十年或三十年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。买房可以节省钱但不能赚大钱，而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。


谎言四：一些房地产商说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管好了。


这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。如果一个行业(竞争性的)无力满足大多数的产品需求，那这个产业不仅不成熟，而且也不会成功。


谎言五：自住需求占多数就不会出现泡沫。


由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过百分之十就会构成泡沫。
谎言六：城市化是房价上涨的主要推动力。


像北京、上海这样的大都市城市化，每年新增人口很少，例如二零零四年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，其中还包括郊区人口农转居的部分，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。


谎言七：地荒论和地价决定房价论。


对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明，中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作住房所杜撰。


谎言八：“房价收入比”过高并不代表有泡沫，中国国情的土地极度稀缺，决定中国房价相对较高。


房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。

谎言九：房价不能跌，房地产业不能衰退。


对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好。


谎言十：房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。


房价增幅与GDP增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，显然其增长将比GDP高至少一倍以上，除了一定阶段，房地产投资不可能长期以高于GDP几倍的增幅递增。