二手房贷返点潜规则全国叫停 析：落实不易监管难

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近日，中国银行业协会（CBA）正式下发银协发[2009]138号文件，从1月1日起，全面停止目前二手房交易中普遍存在的房贷返点行为。记者昨天（12日）获悉,全面叫停房贷返点虽是银协下发的自律公约，但得到银监会的支持，多家商业银行总行已收到该文件。银协表示，此举为控制银行间恶性竞争、维护市场秩序、防范信贷风险。


    名词解释

    房贷返点：商业银行在房贷按揭市场竞争中，为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务，通常会向上述机构支付佣金。该佣金支付水平相当不一，从按揭贷款额的0.3%甚至最高到接近3%的水平，而在主要一线城市，各家商业银行通常会支付0.5%至2%之间的佣金。（《新京报》）


    ■事件

    首次全面叫停返点

    房贷中介返点行为此前普遍存在。房贷是各商业银行眼中的优质贷款项目，因此，商业银行在房贷按揭市场竞争中，为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务，通常会向中介机构支付房贷返点——除了佣金外，房贷返点还会以营销费、咨询费、办公费、广告费、场地使用费等形式出现。返点的数额一般为按揭贷款额的0.3%至2%，但是部分地区和银行为了争取更多的业务，竞相开出更高的佣金额度，比如温州等地接近3%，成都甚至出现了8%的返点。

    如此无序的返点已经对银行信贷造成影响，因此大约从去年11月开始，上海、深圳、大连、杭州、成都等地已先后出台叫停返点的自律公约，要求本区域内的各家商业银行停止向房产中介、房贷中介机构以各种形式支付返点。而北京的主要国有银行以及部分股份制银行也已经在去年末停止向房产中介等机构提供返点。

    如今，中国银行业协会下发的这份名为《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》的文件，首次在全国范围内明确规定：自今年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的返点费用。中国银行业协会表示，银行为争取业务而竞相向房贷中介支付高返点费用，所引发的银行间恶性竞争问题非常突出，严重扰乱了市场秩序，影响了银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害了银行和消费者的利益。

    ■房产中介看法

    释放温和抑制房地产交易信号

    中原地产研究部总监张大伟认为，此次发文从信贷角度对房地产市场进行调控，此文件是从银协而不是银监会出台，且只是涉及到二手房交易贷款环节的细节，而不是直接针对二手房贷款，表明释放的是房地产交易的温和抑制信号，而不是直接打压信号。

    中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，此次银协全面叫停房贷返点，一方面可杜绝房产中介借客源优势要挟银行业提供高返点甚至要求银行以及担保机构降低放贷门槛；另一方面可提高银行放贷收入。

    还有人分析，新出台的“国11条”明确要严控信贷风险，房贷返点造成的不正当竞争也是房贷风险之一，这时候银协出台这个文件，很值得房地产市场注意。

    中介“一笔稳定收入”将大打折扣

    房产中介机构的盈利，主要是促成交易收取交易佣金，但目前房贷返点收入约占房产中介收入的10%左右。房贷中介返点全国叫停，意味着中介的一笔“稳定的收入”至少将大打折扣。该笔现金流的缺失，会使部分房产中介的扩张步伐稍有减缓。

    不过也有业内人士提醒，中介公司会堤外损失堤内补，可能会通过增加中介收费，来弥补这块收入的损失。只是从北京市场的情况来看，中介收费几乎已触及规定上限，能提高空间并不太大。

    不过，对于购房者而言，以前中介因为有返点的收入存在，购房者还有机会通过谈判让中介将佣金打个7折、8折，而如今房贷返点被叫停，再跟中介谈判佣金打折难度会加大。

    私下返点仍然难禁

    私下返点要想就此打住并不容易。张大伟分析，目前房贷依然是银行最优质业务，银行仍然会为了争取这块业务而绞尽脑汁给中介好处，从而获得更多的业务份额。

    徐东华认为，银行业协会终究只是行业自律组织，应有银监部门的介入以及明确的违规责任，才有可能让返点的潜规则得以较彻底的遏制。不过，返点退出市场趋势已成，银行业需对房贷业务进行创新。

    记者还了解到，之前上海、深圳等地叫停房贷返点后，的确仍然出现少数商业银行变相或私下向房产中介等机构支付房贷返点的情形。

    ■银行业专家分析

    落实不易监管难

    对于房贷中介返点的叫停声，银行业似乎不为所动。虽然138号文件还提出“会员银行要加强对客户的宣传并加快产品创新力度”，不过昨天记者并没有从几家大银行得到相关表态，或者获悉银行提出相关应对措施的消息。

    对此，对外经济贸易大学银行管理系主任何自云分析，商业银行向房贷中介支付返点是其营销和业务拓展的手段，银行有自身经营方面的考虑。文件的出台将促进商业银行在新的营销渠道开发、提升房贷产品线竞争力方面下工夫。银行应更多地开拓房贷以外的贷款品种，比如中小企业贷款。不过，中国银行业协会属于行业自律组织，对文件的落实让人担忧，监管难度也会比较大。中央财经大学教授、中国银行业研究中心主任郭田勇则说，中国银行业协会下文叫停中介返点，可以规范房贷市场秩序，并在一定程度上起到抑制房价的作用。商业银行给房屋中介的返点也是变相推动房贷交易量上升的原因。（鲁欢 高晨）

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