整体房价上升在所难免 14年后土地增值税终起征

房产信息员

  　开发商要为持有土地阶段的地价增值部分交税，并且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大。这意味着开发商“囤地谋利”难以为继，将触使其将囤积在手中的土地变成市场供给。宏观调控又打出一记重拳。
　　国家税务总局1月16日发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从下月起正式向房地产开发企业征收土地增值税。从1993年就出台的土地增值税，将开始实行严格征收。

　而且此次要求按累进制强行清算，就像去年的二手房交易个人所得税强征一样，增加了原有税法的可操作性。以累进税率方式进行清算，对房地产企业的影响无疑是巨大的：企业主营利润率可能大幅下降，项目并购需要重估成本，企业现金流发生变化等。清算和预征的最大差别是，清算根据拿地时间不同而税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本。正因为清算对开发商影响重大，此前该税种遇到了阻力，有不少开发商故意余留尾盘，以规避清算，并最终导致绝大部分地区以预征代替清算。

　　土地增值税成本是否会转嫁到房价上？对于这个大众关心的问题，市场分析人士说法不一。有的认为，对房价不会有直接影响，房价走势更多地由供求决定，没有需求方认可的“房价上涨”不可能在市场上成为主流。国家税务总局官员也表示没有影响。但很多人认为，虽然征收的对象是开发商，但会导致购房者的交易价格和购房成本增加，二手房价格的增长也会传递给一手房，整体房价的增长在所难免。同时，开发商在不违反国家税收政策、建筑标准的前提下想保证利润，把征税转嫁到购房者身上是一个途径。

　有外商分析，“两税合一”将可能抵消增值税压力。明年企业所得税条例与外商投资企业和外国企业所得税法合并，房地产企业的所得税将由33%下降至25%，由此带来房地产企业净利润有12%的提升空间，基本上可以抵消增值税提升的影响。

　　重提前一时期传闻，即在四五年内，我国现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费将合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳。物业税出台，将使房价有较大幅度下降，但老百姓买得起房子的同时，持有房子的成本提高了，不过是分期支出。

　　规范税费，适时出台，严格征收，无疑是政府调控楼市的有力杠杆。
　　根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　具体为：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省市税务机关规定的其他情况。

　　通知还对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题作出明确规定。

　　按照现有的《土地增值税暂行条例》，税率为累进制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四种情况下，税率分别为30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本确定困难等原因，多采用预征土地增值税的做法，预征额为销售总额的1%-2%。