房企4000亿资金缺口危情 建设部警惕房价大跌

榕树下乘凉

专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后，“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动，摆在了中国决策层的面前。


日前，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。


而经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则向记者宣称，根据他的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。
新近履新的住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？


4000亿资金缺口“设伏”


信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密，但坐拥资本平台的上市公司，资金链却也变得脆弱起来。


钟伟正在进行一项关于房地产金融的课题研究。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析，钟伟得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口，足以反映目前房地产行业所承受的巨大压力。


钟伟说，研究初期，这一数据曾为1400亿元，但随着上市公司样本量的增大，最终这一数字变成了惊人的4000亿元。


“全年的房地产开发贷款总额，按照去年的水平估算，应该在6000亿元人民币的规模。”钟伟说，同样按照去年的规模估算，个人按揭贷款的总额，在5000亿元人民币规模上下，此外，从QFII批准额度通过股市投资于房地产的外资，1~4月的数据显示为150亿元左右，再加上可能通过增发等手段筹集的资金，总计在1.6万亿元上下的水平。


相比之下，房地产开发所需的资金投入，却要大于这一数字。综合2005~2007年的情况，以及今年1~4月的上市公司开复工面积、土地储备总量等数据。钟伟测算，该行业上市公司须投入开发的资金总额，应该在2亿元左右的水平。两相比较，4000亿元人民币的资金缺口浮现。


“这个数据相当于一年房地产所需投资总额的1/5。”中国住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，这样的情况下，按照惯常逻辑，降价以加快销售回款，是最为合适的解决手段。


“稳定房价”的不同含义


面对这样的局面，2005年形成的调控观点正在发生微妙的变化。


接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，在住房和城乡建设部内部，已经有不少领导认为，目前所处的宏观、中观环境以及房地产市场的现状，已经与2005年时有很大的不同，其中向下产生波动已经成为了“现实的可能”，因此，应该做好防止房价过快下跌的准备。


此前，在一次会议讲话中，彼时刚刚履新的住房和城乡建设部部长姜伟新就强调，既要防止房价过快上涨，同时也要防止房价出现大规模下跌。


国家统计局公布的国房景气指数显示，2008年5月国房景气指数为103.34，较上月下跌0.73，是连续6个月下跌。这项由国家统计局发布的指标，向来被中央决策层看做是房地产行业安全与否的重要指标之一。


压力不可避免。记者了解到，每半年中房协都要对房地产市场进行综合统计分析，形成报告上报住房和城乡建设部作为决策参考后，再向社会公布，一般时间定在8月，但今年，如无意外，这份报告将推迟发布。


“8月公布的时候正好是奥运会，从上到下都要求稳定，所以主要还是担心给市场带来一些不稳定的情绪。”在解释推迟公布原因的时候，这位人士说。据了解，这份正在制定、修改的报告中的统计显示，广州、深圳、东莞等华南等主要城市的房价指标，分别有了8%~13%左右的降幅，他告诉记者，住房和城乡建设部的主要领导，“非常关心这一指标”。


即便在相对稳定的北京，也已经有开发商以项目股权的方式寻求现金，有的质押，有的则出让股权。一位在北京东四环开发中型住宅项目的项目经理告诉记者，宁可如此也不愿降价。


“你要降价，首先是已经给你放贷的，尤其是放了个人按揭贷款的银行不愿意，另一方面更关键，后面的回款速度会出问题，因为你比前期卖得低了，市场会觉得你会继续降，大家等着，回款速度会更慢，所以我们宁可拿股权融资挺过去，也不愿意主动降价。”他的项目，刚刚以股权质押的方式，获得了现金。


不过，还能坚持多久，这是一个疑问。