房产纠纷法律常识

万里长城

一、哪些房产纠纷可向法院起诉
《民事诉讼法》第二条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。”根据上述规定及其他法律、法规的有关规定，人民法院可以受理下列房地产纠纷案件：
一、以房屋为标的物的房屋确权、买卖、租赁、典当、抵押等和以土地为标的物的土地出让、转让、租赁、抵押等及侵犯所有权和使用权的纠纷。
二、以房屋和土地为标的物的建筑工程承包、开发联建、拆迁中的补偿安置、联营、入股、代理等合同纠纷。
三、与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷。
四、以房屋和土地为标的物的有奖销售或证书买卖等纠纷。
五、平等主体间的其他以房屋或土地为标的物的纠纷。其中，对下列房地产纠纷应先经有关的行政管理机关裁决，当事人不服的，可以在规定的时间内向人民法院起诉，人民法院作为民事案件受理。
1、土地所有权和使用权争议，须以乡级人民政府或县级以上人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。
2、拆迁纠纷，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
3、公民个人之间、个人与单位之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定一个月内向人民法院起诉。
此外，下列三类房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：
1、因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。
2、因政府行使指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房产纠纷，一般不予受理。
3、因单位内部建房、分房等引起的纠纷，一般不予受理。
二、房产官司应向哪个法院起诉？
《中华人民共和国民事诉讼法》规定，房地产诉讼，在民事诉讼的案件管辖中属于专属管辖。专属管辖是一种特殊的地域管辖。其特殊性表现为凡属专属管辖的案件，不允许其他同级人民法院管辖。
《民事诉讼法》又规定，不动产纠纷案件，由不动产所在地的人民法院管辖。不动产是指不能移动或者移动后使用价值受到影响的财产，例如土地、房屋、水利设施、桥梁等等。当事人因房地产纠纷，需要向人民法院起诉的，应当向该房地产所在地的人民法院起诉。法律之所以规定房地产案件要由房地产所在地的人民法院管辖。
三、房地产案件举证知识
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，你在起诉或应诉时 应向本院提交必要的证据或证据线索，以证明自己的主张或反驳主张。否则你的主张可能得不到法院的支持，要承担败诉的后果。以下是你应向法院提供的主要证 据：
　　一、合作建房纠纷
　　１、提供合作建房的书面合同及补充协议等证明材料。
　　２、出地一方的合作者应提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料。
　　３、出资一方应提供出资数额、资金到位时间等证明材料。
　　４、提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料。
　　５、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料
　　二、商品房预售合同纠纷
　　１、提供商品房预售合同或转预售合同书。
　　２、预售方应提供以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照。
　　３、提供预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料。
　　４、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。
　　三、土地使用权有偿出让、转让合同纠纷
　　１、提供土地使用权有偿出让或转让合同书。
　　２、提供土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等。
　　３、转让土地使用权的，应提供有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料。
　　４、提供有偿取得土地使用权证书。
　　５、违约一方的违约事实和应承担违约责任的证明材料。
　　四、房屋拆迁纠纷
　　１、拆迁人应提供依法取得的房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料。
　　２、拆迁人委托拆迁的应出具委托拆迁合同书。
　　３、被拆迁人应提供被拆迁的合法建筑的面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料，被拆迁人的家庭人口、年龄等户籍证明材料。
　　４、拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等。
　　５、不能签订书面拆迁协议的原因、理由及强制拆迁的证据保全材料。
　　６、违约一方的违约事实及应承担的违约责任的证明材料。
四、办理入住手续注意哪些问题
主要应注意以下几点：
　　1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；要实测下房屋的建筑面积和使用面积，问清楚公摊面积的系数；
　　2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
　　3、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
　　4、要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件；向开发商要《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
5、去房屋所在地房地产行政主管部门查询下开发商是否已将由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门了。
　　6、还有仔细核对下合同上的其他有关规定、描述是否有出入，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
五、购房合同解除按揭房如何退
一、《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1)因不可抗力致使不能实现合同目的；
2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；
5)法律规定的其他情形。（主要是合同法第54的规定）
　　只要发展商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同。
　 二、买房人与银行的借贷是独立的两个法律关系
　　买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
　　三、发展商应将购房款返还消费者
　　首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款"借款提前归还贷款，应当与贷款人协商"的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
　　四、偿还全部贷款后，借款合同终止
　　由于消费者所购房屋已经向银行抵押，如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。但此时房屋已不归消费者所有，处置该 房屋就损害了发展商的利益。所以，只能由发展商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视 为消费者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押 人或出质人，借款合同终止。另外，退房者也别忘了终止房屋保险合同。
六、签署期房购买协议的注意事项
一、购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。
　　我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。
　　房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当 要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。
　　二、要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。
　　期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：
　　1、 竣工日期及房屋的交付时间。
　　对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望， 赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房 而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限 定一种或几种，以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。
　　2、 详细约定付款的时间及方式。
　　建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。
　　3、 违约责任
　　关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责 任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿 或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款 后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退 还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。
　　三、双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
七、购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字？
依据我国《民事通则》规定：18周岁（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来 源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为；10周岁（含）以上的未成年人和不 能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，只可以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他的民事活动必须 由他的法定代理人代理，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民 事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。
　　如果小孩已经是完全民事行为能力人， 则可直接由小孩购房，因购房产生的一切法律权利义务均由小孩自己享有和承担。如果小孩是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时都需由法定代理人代理。在订立《商品房买卖合同》时，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效 的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是小孩，而不是法定代理人自己。
八、购买二手房应重点注意哪些方面
1)对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书以及所购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成效价格等。
2)对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。
3)对房屋其他上市交易资格的审查。
A)如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
B)如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
C)如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
D)如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应 要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售；
E)所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；
4)搞清是否属于《城市房地产转让管理规定》第六条规定的禁止买卖房屋之范围；尤其要去房管部门了解所购房有没有抵押，包括私下抵押等；这点很重要，因为按照法律规定，抵押权是种优先权。
5)对房屋质量及其他配套主设施的审查。了解产权证所标明的面积与实际面积是否相符；观察房屋户型是否合理，有没有不适合居住的缺点；察看管线是否太多或 者走线不合理，有线电视、电话线是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家用电器；察看天花板是否有渗水等房屋质量问题；还应询问小区保安水平，物业管 理的服务及收费标准如何，有没有物业管理、水、电、气等欠费情况；了解要购买的房子已有多长历史，土地使用期限还有多长；
6.此外，对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关 键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设 施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备 哪些证件。最后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。
九、商品房保修期规定不一样时如何计算？
建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定：
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
1)屋面防水3年；
2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5)门窗翘裂、五金件损坏1年；
6)管道堵塞2个月；
7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8)卫生洁具1年；
9)灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定：
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
两者规定有些差异，根据行政法规优先于部门规章，当两者规定不一样时取行政法规的规定。
十、房屋案件举证常识
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，你在起诉或应诉时应向本院提交必要的证据或证 据线索，以证明自己的主张或反驳主张。否则你的主张可能得不到法院的支持，要承担败诉的后果。以下是你应向法院提供的主要证据：
　　一、房屋产权纠纷
　　1、提供争议房屋的土地房产证、私有房屋产权证书、建房申批手续，继承或接受赠予的证明材料，通过买卖、典当或抵押取得房屋产权的，应提供买卖、典当或抵押契约。
　　2、提供房屋座落地点、间数、结构、面积及使用情况等证明材料。
　　3、房屋共有的，应提供共有的形式；是按份共有还是共同共有。共有房屋的形成原因：是共同建造、共同购买、共同继承、共同受赠或其他原因等证明材料。共有人姓名、性别、年龄、住址等。
　　4、提供知情人的证人证言。
　　二、房屋租赁纠纷
　　1、出租人和承租人签订的租赁合同或协议，口头租赁协议应提供无利害关系人的证人证言。
　　2、出租人和承租人履行义务的情况。
　　（1）承租人欠租的，应提供欠租时间、金额、承租人所在单位对房租补贴情况等证明材料。
　　（2）承租人私自拆改房屋的证明材料。
　　（3）承租人擅自转租、转借或空闲房屋的证明材料。
　　（4）承租人改变房屋用途的证明材料。
　　（5）承租人利用承租房屋进行非法活动而损害公共利益的证明材料。
　　（6）出租人强撵承租人腾房时有无造成承租人财产损害等证明材料。
　　（7）房屋毁损、倒塌出租人拒绝修缮或承租人自己修缮房屋所需费用等证明材料。
　　3、双方现住房情况及发生纠纷的原因和妥善处理的条件等证明材料。
　　三、房屋买卖纠纷
　　1、提供买卖契约或公证书。无买卖契约的提供交付房屋和房款的凭据、证人证言。
　　2、办理过户手续的提供房屋产权证书；未办理过户手续的，提供不能过户的原因、理由等证明材料。
　　3、因房屋价格发生争议的，提供国家定价、市场价格或房地产评估机构评估价格等证明材料。
　　4、出卖共有房屋，应提供其他共有人同意出卖的证明书和其他共有人放弃优先购买权的证明材料。
　　5、出卖出租房屋的应提供承租人放弃优先购买权的证明材料，提前通知承租人的证明材料。
　　6、农村房屋买卖需经土地所有权人同意的提供土地所有权人同意的证明材料。
　　7、买卖房屋的占有、使用情况。
　　四、房屋典当纠纷
　　1、出典人与承典人签订的房屋典当契约、协议。
　　2、出典人对出典房屋产权证书。
　　3、参与出典的中间人或知情人的证人证言。
　　4、出典人是否超过回赎期的证明材料。
　　5、典期内或期满后双方对典期的续增、典价增减等情况的有关书证、物证和人证。
　　你应如实提供真实可靠的证明材料或证据线索，不能伪造、隐藏、毁灭证据，也不能指使或贿买他人作伪证，否则要负法律责任。