土地开发信托是城市土地开发整理融资的金融创新

嘉定企业家

中国企业海外发展中心主任、首席经济学家 孙飞 博士

随着我国经济建设的发展，人民生活水平的不断提高，对建设用地的需求量也呈刚性上升趋势。但是，我国是一个人多地少的国家，耕地资源严重不足，只有世界平均水平的三分之一左右。2001年全国可耕种的耕地面积为19.14亿亩，继续呈递减态势。2001年全国建设占用耕地16.37万公顷，国土资源部将继续实施世界上最严格的保护措施，确保“十五”期间全国耕地保有量不低于19.2亿亩。因此，土地作为一种不可再生的稀缺资源，土地开发整理产业化的投资机会凸现。

1、土地开发整理的概念

土地开发整理的基本内涵是在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整改造，综合整治，提高土地利用率和产出率，改善生产、生活和生态环境的过程。

2、土地开发整理产业化

土地开发整理产业化是资源产业化的一个重要内容，是近年来全国各地土地开发整理实践中探索的一种新思路、新办法。在政府资金有限，国家投入机制未完善的情况下通过对土地资源的综合整理和优化配置，实行土地资源开发整理专业化、市场化和社会化。

3、土地开发整理与房地产开发的区别

（1）、建设用地开发整理产业化主要是政府或政府委托的机构通过征购或其他方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发整理。在完成了房屋拆迁、土地平整和基础设施配套之后，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划的招标、拍卖的方式将土地投入市场。

（2）、一、二级市场的差别

土地开发整理是把低效、闲置、污杂严重的土地开发整理成建设用地的过程。因此，所获得的建设用地成本较低，属于土地一级市场的范畴，收入稳定、可靠，几乎不承担风险，而房地产更多的属于土地二级市场的范畴，风险较大。

4、土地开发整理具有高成长性和广阔的市场前景

我国目前的土地开发整理产业化，基本上为行政推动为主，参与主体是政府或政府委托的有关机构，其最大的缺陷是单一依靠政府出资，资金来源和资金受到局限，直接制约了土地开发整理的发展和产业化形成，在这种情况下信托资金参与土地开发整理将成为土地开发整理产业化的发展一个最重要的突破口。在这方面，沈阳的银基发展（深圳上市公司，股票代码000511）作为企业参与土地开发整理，取得了较好的业绩。目前北京国际信托投资公司推出的CBD土地开发信托与重庆国际信托投资公司即将推出的土地开发整理信托均属此列。

5、土地开发整理的概况

全国各省市基本都成立了土地储备中心。土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。目前各土地储备中心大都面临严重资金短缺的问题。

6、信托资金参与土地开发整理可形成“多赢”的局面。

从经济角度来说，信托投资公司通过设立土地开发整理信托，一方面可以把居民手中的闲散资金集合运用投向于具有稳定收益、风险度较低的土地开发整理，使投资者的资本有稳定的收益，同时又解决了土地储备中心资金不足的问题，形成“多赢”的局面。从社会效益来说，信托资金参与土地开发整理，有利于整理闲置、分散的土地，对加快城市的规化、建设，建设美好家园方面也具有巨大的社会效应。

7、信托资金的运用

信托投资公司严格依据《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理办法》，通过对各省市的现有土地状况、土地利用情况的调查研究，以及与各省市土地房屋管理部门、土地储备中心的接触，将本着安全性、流动性、增值性的原则，将资金集合运用土地开发整理

8、利用集合信托方式筹集土地开发资金的优点

（1）、资金成本低：由于土地一级开发需要的资金量大，周期长，依靠政府的财政收入无法保证土地一级开发的进行。目前大多数政府机构在资金筹措方式上选择的基本是以银行贷款为主。现有银行的长期贷款利率一般在5.5%——6%左右浮动，相对而言利率较高，财务费用负担重。而信托投资公司是直接募集社会资金，利润来源主要来自收取的手续费，其经营方式与银行差别较大，因此能够以较低的成本运作资金，一般而言与银行利率比较，其利率水平可以低1%左右。对于资金需求量动辄几亿的土地开发而言，将极大的节约资金成本。

（2）、募集资金灵活方便：由于国内银行监管十分严格，项目审批手续繁琐，效率低下，特别是这种特大型项目。因此有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。而发行集合信托根据人民银行有关规定，只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准。只要项目需要，随时可在市场上发行集合信托，并且募集的资金量不受任何限制。

（3）、资金利率可灵活调整：随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率水平，灵活性更高。

（4）、符合政府鼓励发展方向：政府在城市基础设施建设方面鼓励多方面、多渠道筹集资金，特别是运用社会资金参与城市建设。通过发行集合信托，可以在拓展投资渠道，创新金融产品，推出新的建设模式等方面做一些有益的尝试，为各省市的经济发展积累经验，开拓道路。