2007年房地产市场盘点 银行担当市场调控急先锋

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年年出新政，今年特别多。

在今年连续多次加息之后，９月２７日，一系列与房地产相关的金融政策再度出台。从“加息”到“第二套住房”首付比例提高，当来自“四面八方”的金融政策让人应接不睱，政策“风向”的突转让各地楼市从今年上半年的急速升温，急转直下进入平稳甚至“急冻”期。

金融政策作为２００７年度房地产调控的主旋律，的确来得频繁了一些。但相对于行政性政策来说，金融调控显得温和许多。有业内人士称，这是决策层第一次大规模动用金融政策调控房地产业。在房价再度出现“越轨”迹象之时，第三轮地产调控终于落地。

时值岁末，在盘点２００７年房地产市场之时，“金融政策”无疑成为第一大“关键词”。

招数之一 五次加息积起可观后劲

从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临５次加息后的新利率。从央行今年３月第一次加息开始算起，一年期贷款基准利率也将从年初的６．１２％涨至７．２９％。

２００７年９月１４日，又是一个周五，又是在国家统计局公布８月份居民消费价格指数ＣＰＩ同比增长６．５％这一数值的三天后，外界对于今年年内第五次加息的预期也如期而至。下午５点３０分，央行宣布：“自２００７年９月１５日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的３．６０％提高到３．８７ ％；一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的７．０２％提高到７．２９％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调０．１８个百分点。”此次加息成为２００４年１０月至今不到３年内的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息，距离上次加息不到一个月。

在今年央行５次加息之后，个人自营性房贷利率５年期以上已调高至７．８３％，加息的幅度接近１％。我们在这里算一笔帐。若采用等额还款方式，来计算去年９月初按揭５０万元３０年期的客户月供增加额。以今年年初，５年以上房贷利率６．８４％来计算，那么这个客户的月供为３２７２．９６元；而如今，经过今年的５次加息之后，５年以上房贷利率已调整为７．８３％，５０万元３０年期房贷对应的月供是３６０９．７４元，也就是说，这位贷款客户从明年元旦起每月还款额增加了３３６．７８元。

效果：单纯加息已经失灵

２００７年至今央行的５次加息，仿佛一把利剑横在购房者的眼前。央行的这５次加息，力度之大令人惊叹，“房奴”们的心也一次又一次地揪紧。

然而，５次加息并没有起到明显的抑止房价上涨、调控房地产市场的作用。相反，业内普遍反映，从房地产行业来看，房地产市场对加息已经麻木，要想解决根本问题需要一系列综合手段的采用。

有业内人士认为，今天房地产开发商的融资渠道已经越来越多样化，信托、基金、借壳、ＩＰＯ、发债等等，对于银行开发贷款的依存度大大降低，更何况还有那么多涌动的热钱等着。因此，加息难以让开发商望而却步。

而从购房者的角度来看，根据“我爱我家”市场研究中心对于今年前三次加息的跟踪分析，自住型购房人在迅速攀升的房价面前根本不会因为加息而延缓购房计划，只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量；而寄希望于房价上涨获利的投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足他们的投资预期，加息带来的每个月几十块钱的额外负担，几乎可以忽略不计。

另外，从已经持有房产的按揭中业主来看，根据我爱我家市场研究中心对于今年前三次加息的跟踪分析，连续加息后的确出现了一些二手中高档大户型的抛盘。这主要是因为近几年来高档物业的租金价格基本平稳，而连续加息导致投资型买家的投资回报率有所下降，于是他们选择在房价高涨的阶段获利了结，转换投资形式。从这个角度看，加息似乎是增加了二手房源，但是，毕竟增量有限，而且二手中高档大户型也不是一般老百姓能够问津的。

所以，有市场分析认为，单纯的加息对房地产市场已经失灵，要想解决房地产市场的根本问题，平抑房价，满足广大中低收入阶层的居住需求，必须采取综合手段。

招数之二 九提准备金率至新高

中国人民银行１１月１０日宣布，中国人民银行决定从２００７年１１月２６日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行１３．５％的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高，这也是今年以来央行第九次提高存款准备金率。

央行这次上调之后，普通存款类金融机构将执行１３．５％的存款准备金率。也就是说，一般的银行要把自己吸收到的存款的１３．５％存放至中央银行，相应地，银行将减少可用于发放贷款的资金，流通中的货币数量将相应收紧。

效果：房贷门槛被筑高

央行表示，此次上调旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。同时，也有专家认为，除了商业银行之外，受此影响大的是房地产行业。流动性过剩是房地产市场价格上涨的根本原因，而银行过去宽松的流动性带来的对房地产贷款的放款冲动，是房价持续过快上涨的帮凶。通过上调准备金率，收紧商业银行的流动性，遏制其放贷冲动，对控制房地产扩张和房价上涨将起到重要作用。前一段时期，一些银行表面上停止个人住房贷款是由于央行房贷新政的原因，其实一个重要原因就是流动性严重不足，没有信贷资金可以放贷了，足以看出央行调整准备金率的效果。

也有房贷服务机构负责人认为，央行上调存款准备金率，可贷金额供给减少而买房者的贷款需求却有增无减，这样一来，各银行很可能会提高贷款的审查力度，加强对贷款者的筛选，将钱借给那些资信更为优良的贷款者，在某种程度上会促使银行提高房产贷款的门槛。

今年以来，央行利用“加息”和“上调存款准备金率“这两个货币政策组合出击，来挤压房地产经济中的泡沫，可见其整顿房地产市场的力度与决心，这些政策对于个人房贷的影响将逐步加大，同时对整体房价的涨幅会有一定的抑制作用。

招数之三 第二套房罚息一成

９月２７日，央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对于购买“二套房”者，“贷款首付比例将不得低于４０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”的最新规定。这一系列与房地产相关的金融政策出台，有业内人士称，这是在继今年多次加息等金融调控政策之后，第一次大规模动用金融政策专门针对房地产业进行调控，这也被视为第三轮地产调控拉开序幕的一个重要信号。

在新政策发布几天前，市场间就已有传闻，几家商业银行已经先行调整了第二套房的首付比例。不过，这只是一系列政策的部分内容。９月２７日，央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布，相关政策悉数亮相。

对于住房按揭贷款，《通知》进行了细分。对购买首套自住房的居民，提供金融支持，贷款首付款比例不得低于２０－３０％；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

效果：只能短期内抑制需求

中原地产市场部认为，该政策较为有效的区分了自住需求与投资投机需求，对分化市场起到了一定作用。

首先，由于加息进入上升通道后，出现了较多无法偿还贷款的现象，使得银行的坏账呆账持续上升，另外持续提高存款准备金率似乎对银行放贷没有任何抑制作用，该政策的出台，在一定程度上减少了银行放贷量，对稳定银行系统起到一定作用；其次，由于房地产市场存在严重的信息不对称，加之谣言四起，导致现今出现了恐慌性购房现象，需求远大于供应，该政策的出台可以抑制部分购房能力不是很强，但又急于将房产作为保值增值工具的投资投机客；第三，该政策的出台，在短期（今年年底至明年年初）内能降低需求数量，再加上政府在供应力度上的加强，可以在短期内抑制房价的疯涨。

该政策在“十一”之前公布，有意想对“金九银十”进行降温处理，以防房价再次飙升。该政策对各类购房者均产生了一定的心理影响，目前政府加大控增逼存力度，加上该政策的效用，许多购房者对后市又产生了迷茫，等待情绪可能会再次出现。

不过，中原市场部分析人士认为，虽然该政策在短期内（今年年底至明年年初）会产生一定的积极作用，但恐怕很难改变目前房地产市场的本质，价格很难得到有效抑制。

首先，由于银行的大部分利润来源于对个人住房的贷款，限制贷款就是缩小银行利润，尤其对于商业性银行，更是希望能千方百计的吸引个人房贷，因此不排除银行打“擦边球”的可能；其次，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到任何作用；第三，该政策虽然短期内抑制了部分需求，但这部分需求可能在政策消化后出现爆发式增长，价格可能会进一步拉升。

综合来看，该政策的出台，在贷款方面，基本区分了首次置业和多次置业，对首次置业进行保护，对多次置业进行抑制，短期内市场将进入观望状态，需求与价格的疯涨也将得到控制，但抑制需求不代表需求不存在，一旦政策被消化，市场需求和价格可能会出现更加疯狂的上涨。

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第二套房首付提升 八成二手房业主下调挂牌价格

在第二套房首付提高政策出台之后，为更详尽地了解现时购房者心态，美联物业市场研究部面对美联全市下属二手住宅门店展开专题调研。调研结果显示，截至１０月１０日，美联下属门店挂售房源中，八成的业主对于自己的挂售房源下调了挂牌价格。其中，７５％的业主对于自己的挂牌房源作了５％以内的价格下调，３％的业主对于自己的挂牌房源给出了６－１０％的让价，也有２％的业主对于挂售房源给出了超过１０％的让价。美联物业上海区总经理冯泓睿表示，从整体八成的业主下调挂售价格的比例可以看出，政策对于大部分的业主方心态还是产生了一定影响。

“第二套房首付提升”的消息不仅对于业主方产生了一定的影响，对于部分预备近期购房的购房者也有不同程度的影响。调研结果显示，仅有２０％的客户表示自己将按原定计划购房，有６８％的上门客户明确表示，将推迟自己的购房计划，也有３％的客户表示会加快购房进程，避免之后出台更加严格的政策。同时，有２５％的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

由于第二套住宅首付款提升消息影响，使得众多高档楼盘业主心理受到较大的冲击，部分此前捂盘惜售的业主，纷纷致电分行要求重新挂盘。部分高标的房源的业主担心购房者受此影响，支付能力透支致使交易停滞，表示愿意进行一定的退让。部分胶着于价格而一度停滞的交易，在房东的让步下也有了松动的迹象。

相比市中心板块的市场波动，杨浦、虹口、闸北以及闵行等自住客集中的区域反应稍显迟缓。类似杨浦黄兴公园板块中，自住客户占绝大多数，在贷款成数上比较低，一般能少贷就少贷，所以并未有很明显反应。

招数之四 商业用房首付过５成

为进一步防范商业用房贷款风险，９月２７日央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》还规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的１．１倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于４５％，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

对此，央行有关负责人解释称，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，对商业用房贷款政策作出新的规定。同时，考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的４０％提高到４５％，其调整幅度小于商业用房调整幅度。

“商铺贷款还是可以做的，现在要５成首付，年利息７．８４％。”新政施行后，记者走访了几个二手房中介，都这样告诉记者。

上海知名二手房中介代理公司、汉宇地产总经理施宏睿表示，目前市场观望气候比较浓，因为买商铺的都是投资客，购买商铺的７０％是需要贷款的，贷款的成数是５０％－６０％，贷款比例的提高对这些投资客还是有所影响。施宏睿还透露，商铺投资客中外地人和境外人士不少，目前境外人士还是可以投资商铺的，没有限制。

效果：商铺不再被疯抢

对于商业用房贷款新政带来的影响，上海商铺投资专家姜新国(姜新国博客,姜新国新闻,姜新国说吧)表示：“提高一成首付，对投资者来说影响不大，也不可能因为这一成影响到整个商铺的销售。”

从目前商铺市场来看，购房首付为５０％，贷款年限一般不超过１０年，投资者月供额一般都较高。随着央行利率的不断提高，支出成本在增加。虽然，首付比例增加、贷款利率上涨等政策变化并未阻挡住投资者购买商铺的步伐，但对投资者购铺心理产生一定影响，投资更为理性。

据一份调查报告显示，在商铺投资者中，有２０％投资者购铺是等待择机出售，赚取差价；有２０％投资人是打算委托专门机构进行运作，保证收益；另外，有６０％投资者打算长期持有，或出租或自己经营。这表明，长期投资客仍然占据多数，同去年相比增长２０％。另外，投资者在选择商铺时谨慎度提高，不再盲目认为所有的商铺赢利能力都很强，投资者购铺将地理位置排在首位，其它影响商铺发展的因素也进行考虑，投资者目前普遍以专业化角度去考量商铺，专业性不断增强。

正如姜新国所言：“商铺投资和住宅投资有着很大的不一样，住宅有大势，大势好，就都好，大势不好，都不好，商铺则不一样，商铺有着很强的个性。”

记者手记 银行成调控核心

一位业内人士说，此次是国家第一次大规模动用金融政策调控房地产业。该文件与此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院２４号文）相结合，形成了新一轮房地产宏观调控的政策核心。

从２００３年开始，政府开始对房地产进行宏观调控，此后却陷入了越调房价越高的境地。

２００５年，第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，典型者如上海征收交易税，同时严格监管开发投资。上海房价一度回落。

２００６年５月，“国六条”公布。新政策异常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。不过，市场供应仍旧不足，有限的供应有很大一部分又被“特权房”需求占用。房价又一次小幅度反弹。

至２００７年，全国房价再次大幅度高企，一些以前涨幅较低的二线城市的房价都翻番了。

一位信托公司的分析师说，前两轮宏观调控的逻辑，是希望控制土地供给和房地产企业的资金来源，并以此打压房地产企业，迫使房地产企业以更低的价格出手更多的房子，以此达到降低房价的目的。

但是，投机性资金已不仅仅是温州炒房团和小规模游击队性质的外资基金。通过近两年来商业银行房贷大规模的竞争和推广，越来越多普通市民的投资需求被刺激起来，购房需求和房价不停的相互刺激。

房地产调控历时４年，政府动员了９个部委和全国各省市地方政府，启动了税收、土地、行政等诸多手段对房价进行了两轮“围剿”，但却忽视了金融在房价上涨和购房需求中的关键因素。在经历了两次挫折后，此次房贷政策的调整，表明房地产调控转向以金融调控为核心政策组合上。

各地观察

９月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫，１个多月来，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来。广州１／３的楼盘开始降价，深圳大开发商开始低价倾销新盘，上海楼市近期销量骤降，北京１５０００元以上项目陷入滞销……这种变化是近两年来从未有过的。或许，现在是购房者与开发商博弈的关键时刻了。

时至１１月１３日深圳中天置业评估公司总裁涉嫌卷款潜逃，更为这轮楼市变局增添了一种“恐慌”的色彩。

北京·中低端依然遭抢购

“房价已经到了一个高位，现在北京市场明显是两极分化。”眼下，北京市在１１０００元／平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在１５０００元以上的楼盘则开始感受到冬天的寒意。

１１月１８日，均价９０００元／平方米的亦庄北岸二期截止排号。“我们一共４００套房，排号就排了１０００位”，销售人员告诉记者。

位于大兴的世嘉博客，均价８６００元／平米左右，一期９月份开盘３天售罄，１０月份该项目二期开盘，４００多套房有２０００位客户排号，两天内所有房子都被选走。
世嘉博客销售负责人表示，现在市面上单价１１０００元以内的房子，基本上没有销售得很差的，而９０平方米以内的小房型，总价低，也是特别好卖的，这说明市场上对中低价位房的需求非常大。从目前北京楼市来看，单价在１５０００元以内的房子是比较好卖的，因为供应量少，但是需求却不断攀升。

一厢是中低价位房销售得如火如荼，另一厢却是高端项目签约量寥寥。记者从北京房地产交易管理网查询了解到，近几个月来，一些项目的签约情况非常惨淡，有的甚至一个月都没有卖出一套房。而这些项目，清一色都是价格在１５０００元以上的比较高端的楼盘。

有业内人士指出，当房价升上去后，涨价的项目就面临客户群变得稀薄的尴尬。比如，朝阳路板块本来的定位是白领社区，一般工作了几年的白领能承受的房价也就是６０００元－８０００元／平方米，但是眼见着今年朝阳路板块的房价很快就蹦过了１００００元／平方米，现在又基本上超过了１５０００元／平方米，很多年轻白领就只好知难而退了。

深圳·大开发商降价救市

１１月１３日，深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳楼市暴露在聚光灯下。实际上，中天置业的倒下只是冷清的深圳楼市危机的一个集中爆发。

二手市场的拐点从今年７月开始出现。导火索是７月３日深圳１３部门联手整治房地产市场，提出自８月１日起，实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》，同时透露将按评估价征收二手房个税。其后，７月９日，深圳出台限制港人购房的政策。紧接着，７月１７日，深圳市地税局披露，拟在９月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法，通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影，让深圳楼市开始由狂热转向冷静。雪上加霜的是，从７月开始，深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩，这种紧缩政策在８月份更加严重，很多二手房买家贷不到款，二手房市场成交急剧下降。９月２７日，压垮骆驼的最后一根稻草来临，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自１０月起完全进入冰河期。

在此过程中，二手房的持续冷清也传导至一手房市场。７月底开始，深圳一手房销售逐步降温，火爆的开盘场面不复存在，开盘售罄也成为遥远的回忆，售出五成就算好成绩。到了１０月份，深圳有１４个项目推出，除了个别项目低价开盘销售较好外，大部分项目开盘销售仅为两三成，这种现象迄今仍在延续。

据悉，万科、中海、招商等大开发商多个新开楼盘价格均未超过１万元／平方米，定价大大低于市场的预期，极大地吸引了人气。万科金域东郡甚至成为７月以来深圳惟一一个开盘售罄的项目，中海大山地售出九成的业绩也仅次于万科金域东郡。而招商依山郡则是深圳楼市１１月开盘销售率最高的楼盘。

“现在是大开发商举起了价格屠刀，其低价入市策略将给中小开发商很大的压力。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，不排除会有越来越多的开发商在价格上作出让步。有更激进的业内人士评论说，“现在是大庄家开始出货了，小庄家要跟着跑，楼市已经进入下降通道。”

据记者了解，目前大开发商的新项目低价入市，但其在售项目的价格仍维持坚挺。不过，一些中小开发商的在售项目也开始降价。就在招商依山郡开盘不久，同处龙岗中心城的另一个在售项目，在深圳网络媒体主页上挂出了“四房送１０万、三房送６万—８万、两房送３万”的广告。迄今为止，这是深圳楼市今年第二个公开大幅降价的楼盘，第一个出现在十一黄金周期间。

广州·成交量被“急冻”

在新一轮调控政策的作用下，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而１１月份的成交量很有可能大幅萎缩，经过一轮狂飙突进的上涨后，广州楼市忽然进入了寒冬。

“目前广州有１／３的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调低，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的１１０００元／平方米一下就调低到７５００元／平方米，降幅在３０％以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。

广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金分析指出，目前敢于降价的主要是新推楼盘，这种盘没有成交记录，不会引起已成交买家的恐慌，而旧盘操作起来更要十分谨慎，只能通过“暗降”的方式促销。另据了解，面对楼市突如其来的变化，有部分开发商开始推迟销售计划，借此避避“风头”，待元旦春节期间再推新盘。

业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年１０月广州十区一手住宅成交量大约为５５万平方米，比９月份下滑了１８％。目前，１１月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士已经对这个月的成交不抱希望。黄韬日前预测，１１月份一手楼成交量有可能会有３０％的下降，下探至４０万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。