主力尾盘集中兵力对准地产

zhujp

益邦投资：航空地产激发大盘止跌反弹 千八或成为历史记忆

　　益邦投资发表评论称，受油价连续的大幅度下跌影响，航空板块全面反弹，并由此激发大盘在跌近前期低点的时候出现大量的买盘，当然早盘的房地产股在利好政策影响下率先展开逆势的反弹行情，但金融石油石化以及大量的中低价位的股票再次面临破位下跌的行情走势，技术上，1900点以下的运行是完成一次二次探底的动作，尽管国际股市的连续下跌，并没有跌穿他们的前期低点，比如美国的8000点还是守得很牢，国际因素的影响看来不大会影响A股市场固有的市场底，1800点，对于A股来说即使政策上必须救市的点位，也是市场上长期形成的时空转换后的底部区域。

　　现在，市场上几乎每天都有利好的消息，一会是纺织服装行业的减税，一会是支持房地产新政，再有可交换债券的细则，管理层的救市是有步骤的和有计划的，中国的经济危机不会出现，但经济的下滑必须通过经济政策财政货币政策的调整来修正。目前问题最大的是一些有海外投资的企业甚至一些进行金融创新的企业成为股市的地雷，但总体而言，几大银行以及大型国企的总体运营状况是健康的和安全的。1800点的二次探底将成为最糟糕时期相对的低点，一旦经济环境得到改善之后，股市必将提前反映，1800点可能成为永久的记忆。 （财华社）

　　政府救市短期有望刺激地产行业成交量回升  

　　申银万国10月23日发布投资报告,针对政府联手救市政策出台认为,短期内可能会给地产行业带来成交量的回升,维持地产行业"中性"评级。

　　申银万国表示,政策强度超过预期,中央政府救市特别是保经济态度坚决,未来仍存在出台利好政策的可能。此次央行及财政部联手在同一时间出台多项政策,力度之大、动作之迅速均是远远超过市场预期的。尤其是降低首付比例至两

　　成这一政策,会加大金融风险,其出台是在很多人预期之外的。这表明中央,已经意识到房地产市场的迅速下滑将对经济将产生极大的冲击,在目前出口形势严峻,政府希望通过救房地产来刺激消费和投资、保经济增长的态度已经非常鲜明。

　　申银万国认为,政策改变博弈格局,短期或刺激成交量回升,长期效果仍有待观察。申银万国判断,在这一揽子政策的出台,短期内可能会带来成交量的回升。一方面,政策的出台本身会刺激一部分购房者入市,特别是前期累计了部分住房需求者可能会顺时入市;另一方面,我们判断部分开发商也会借政策之机加大促销力度,加速现金回流。因此,我们很有可能看到2008 年的最后两个月,各地成交量出现环比一定幅度上升。但是政府的加入,使得长期博弈的格局变得更为复杂:一方面,经济形势向下,居民消费和投资意愿减弱,而另一方面,政策会不断提升居民购买力,刺激居民购房,而开发商（尤其是中小开发商）降价意愿的减弱也有望在一定程度上缓和居民对房价下跌的预期,增强居民购房意愿。因此,从长期来看,政策的效果将延缓房价下跌的速度,成交量将适当恢复,行业调整周期由此拉长。另外,如果成交量恢复,深圳、广州等地的调整将率先结束,而上海也有望恢复正常。

　　申银万国表示,后期仍存在政策预期,地方政府将各显神通。政策救市的态度已经非常坚决。如果政策达不到预期的效果,申银万国认为后期有可能出台更为强烈的政策,包括进一步降息、个人所得税抵退购房款等等。同时,申万注意到政策还提到,"地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策",这不仅意味着地方政府可能在财政部政策的基础上进一步降低购房的相关税费,这也表明中央对地方政府出台政策自行救市的支持。申银万国认为,各地政府基于财政和GDP 增长的压力,未来将在其能力范围,进一步放大政策力度。

　　申银万国表示,短期内,尽管地产板块已经有不小的涨幅,但可能仍存在反弹机会,特别是部分前期涨幅明显偏弱的股票。我们判断未来三个月房地产板块仍会走平或略强于大盘,主要原因是:（1）此次政策出台的力度普遍超过大家的预期;（2）政策的出台可能会带来短期成交量的回升,提升市场信心;（3）投资者对政府救市的决心及后续政策的出台有着强烈的预期。因此,如果股价出现下跌,仍可适当加仓配置。由于我们认为政策的长期效果和经济的走势仍存在很大的不确定性,申银万国仍然维持地产行业"中性"的评级。(申银万国)

　　房地产行业：房地产管理与开发 不怕春风唤不回

　　财政部携手央行，共同调整房地产政策

　　昨天晚上，财政部和人民银行先后在各自的网站上，以新闻发布的方式发布了《继续加大保证民生投入力度 切实解决低收入群众生活》、《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房》两个公告，分别采取了降低契税、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍并将最低首付款比例调整为20%等新的政策组合。

　　我们的几点解读

　　对这次的政策调整，我们有以下的几点解读和看法：第一、以改善民生为名，行刺激住房需求为实；第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多的调控自主权。

　　对政策有效性的判断

　　总体上，我们认为这次政策出台的及时性和力度均稍稍超出了市场的预期，将对房地产市场产生明显的正面作用。我们的理由在于：第一、政策信号对供求双方预期的改变将起重大影响；第二、放宽利率下限影响巨大，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%！第三、房价的泡沫程度并没有想象的那么大。综合评估，我们认为这次新政策的力度是相当大的，将有效地缩短房地产市场的调整时间和房价的调整幅度。

　　楼市将提前结束调整，加码！

　　我们判断，未来6-12 个月内，房地产市场成交量继续下滑和房价大跌的可能性已经不大了，市场将从“价跌量缩”的阶段过度到“价平量增”阶段。根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可启稳。虽然，地产股最近已经大幅跑赢的指数，我们仍旧维持房地产行业“增持”评级。同时，我们决定将金地集团、招商地产等9 家估值具有安全边际的公司的评级上调至“买入”。(光大证券)

　　地产行业：政策松动到来 利好行业回暖

　　昨日晚间,财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。财政部决定从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%;同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　评论:1.政策松动如期而来,符合我们预期。从8月底开始,我们就发布了针对房地产政策松动的系列报告,在10月20日《政策松动将带动地产股的恢复性上涨》的报告中,我们判断:后续中央层面的政策松动已经是箭在弦上,政策随时都有可能出台。因此本次中央层面政策松动的时机来看,和我们的判断基本一致。从中我们更加可以肯定,房地产将成为“保增长”的有力杠杆。

　　2. 政策力度较强,将有力提升刚性需求的实际购买力。虽然此次政策松动主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面来提升有效需求,但我们认为政策的力度比较强。契税、个人售房土地增值税和印花税的减免基本在预期之内,但中央却同时肯定了前期地方政府对楼市的“救市”行为,我们相信这对于转变市场房价大跌的预期有着非常积极的作用;另外,商贷利率优惠加大、首付比例降低和公积金贷款利率的调低将在降息周期中通过累积效应直接、有效地提升购房者的购买力。根据我们粗略估算,按照80万总价的首套住房商业贷款40万、公积金贷款20万,均为20年来看,此次出台政策后的月还款为3965.96元,而9月16日近期第一次降息之前的月还款为4345.5元,月还款减少379.55元,降幅为8.73%,若是商业贷款比例加大,降幅将更加明显。

　　3. 二套房限制政策被模糊,变通余地将很大。市场最为关注的二套房限制政策松动并没有在央行的公中直接提及,但是我们注意到央行的如下相关措辞:金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定;对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持,对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。我们认为这实际上已经模糊了二套房的限制政策,将决定权完全放到了银行手中,变通的余地将会很大,对于改善性需求的正面影响将是显著的。

　　4. 对行业的影响正面,成交回暖值得期待。我们相信,此次政策出台对于提升购房者,尤其是刚性需求购房者的实际购买力和信心将有明显作用,市场成交环比回暖将值得期待,尤其在个别公司的体现将更为明显。对于具体公司来说,我们认为前期引领降价的公司将受益明显,因为政策刺激释放的购买力将首先为他们的降价楼盘所消化,万科便是典型代表。此外,楼盘逆势热销的保利地产、招商地产、金地集团等行业龙头的经营情况也可能持续向好,这些龙头个股有望继续演绎恢复性上涨行情。

老棒龙

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