公司债成地产融资香饽饽

嘉定企业家

在7~8月的增发融资额于今年陆续创下新高后，今年8~9月开始完善细则的公司债发行方法出台，又开始掀起上市房地产公司发债浪潮。

　　10月29日，由摩根士丹利及瑞银作为联席全球协调人，以及由中银国际、花旗集团、德意志银行、汇丰银行、摩根大通、摩根士丹利及瑞银投资银行作为联席牵头经办人及联席账簿管理人的梦幻组合，开始了在全球范围对众多机构投资者推售碧桂园巨额美元债券的路演。

　　房企一年发债融资超370亿元

　　境外消息称碧桂园(2007.HK)可能通过境外发债筹集多达15亿美元(117亿港元)。集资所得拟用于向新项目提供资金及偿还中银香港(2388.HK)15亿港元贷款。这是碧桂园上市半年后的首度再融资，其规模逼近IPO的集资总额144.5亿港元。

　　如无意外，在今年创造了港股上市的内地房企IPO集资最高纪录后，碧桂园又将创下内地房企发行公司债的规模纪录。

　　而在A股，公司债的开展也正如火如荼。10月18日，金地集团（爱股,行情,资讯）(600383.SH)发行12亿元公司债的申请获得证监会通过，成为A股第一个发行公司债的房企。此项议案是金地集团于今年8月22日公告的。而在后面排队等待审批的还有于今年8月30日宣布发行59亿元公司债的万科，10月11日宣布将发行43亿元公司债的保利地产（爱股,行情,资讯），10月16日宣布发行17亿元公司债的北辰实业（爱股,行情,资讯）等。

　　保利地产方面认为，此次发行公司债，主要是为了令融资渠道更加多元化，从财务角度考虑发行公司债可以令资本结构更加优化，另外发行公司债的成本将比在加息周期下的银行贷款更低。

　　而在此前上半年，在港上市的内地房产股也同样出现配股及发债融资的热潮。今年二季度，绿城中国分别通过配股和发债，各募集到23亿港元左右的资金。路劲基建则通过发行7年期高息债券，融资3.15亿美元。新世界（爱股,行情,资讯）中国发行28亿元的人民币可转债，获得流动资金补充。雅居乐发债4亿美元，进入旅游地产。早在今年1月，合生创展更通过发债获得18.3亿港元的资金进行京沪穗三地扩张。

　　尽管相比万科的百亿增发，碧桂园的百亿IPO等大手笔的配股融资而言，公司债的融资规模不算太大。但是仅上述一、二线房企在今年的发债计划，便合计在资本市场融资超过373亿元。

　　公司债节约财务成本

　　在今年加息5次之后，目前三到五年期贷款基准利率为7．65%(含五年)，五年以上贷款已调整到7．83%，加之银行信贷紧缩，对优质企业下浮10%的优惠已逐渐取消，相比于银行贷款融资，公司债可以在一定程度上节约财务成本。

　　以金地公司债为例，其债券期限不低于五年(含五年)，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。募集资金将用于偿还商业银行贷款，调整债务结构，或用于补充公司流动资金，不具体投向单个项目。而公司债利率比银行贷款大约低1%左右。不考虑担保及发行费用，金地每年可节约1200万元的贷款利率。对于万科、保利等公司而言，今年的公司债发行后，更可节约数千万元的贷款费用。

　　根据金地中报披露数据显示，金地一年期还债压力约为67.9亿元，占负债总额63.5%，而其总资产负债率也上升至74.3%，比年初66.7%增长了11.4%。在上市房企全国争夺高价土地的状况下，金地也未能免俗，目前其土地储备规模已经接近千万平方米，并预计年内还要再新增土地。尽管金地在今年7月通过定向增发获得45亿元的流动资金，但随后金地将其中38.8亿元用于北京金地中心等11个项目的开发建设投资和偿还项目借款；5.77亿元虽然可以用于补充公司项目流动资金，但在6~8月金地又用了21.8亿元购置土地。

　　不久前金地公告，终止与ING基金在天津项目的合作。公司ING房地产设立并管理的中国房地产开发基金曾拟合作投资金地天津格林世界项目，因相关交易文件未能取得天津市相关审批机关的批准而不得不终止。在银根紧缩以及对外资投资房地产设限更严格的情况下，金地发行公司债不失为解救短期资金紧张缺口的方法之一。