一批中小开发商将被淘汰出局

zhujp

（内容导读：随着新一轮房地产调控的深入，如果调控到位的话，政府政策及政策和市场等因素主导下的房地产调整，必将促使房地产市场进行新一轮洗牌…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

  

2009年，政府为应对金融危机而采取了注射强生剂般的刺激政策来促进经济增长，使得房地产而成为了受益最大的行业。房价再次持续快速而大幅度地上涨，成交再次大规模增长，房地产市场，获得了超常规的野蛮复苏，陶醉在政策刺激所带来“喜洋洋”丰收景象的幸福中。然而，一些中小开发商，正在幸福中痛苦着，正面临被淘汰出局的威胁。

首先，统计数据显示，2009年，人民币各项贷款增加近10万亿元。其中，开发贷款获得了快速增长，房地产业从宽松的金融政策中获得了大规模的信贷增长。只是，因此，大规模增长的银行贷款，大量的信贷资金，重点流向了大型房企，尤其是国企或上市房企，使得中小房企相比而言变得越来越“穷”。

2009年5月27日，国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至30%。只是，资本金比例下调，降低了房地产开发贷款门槛，加大了房地产开发贷款的风险。因此，商业银行为控制发放开发贷款的风险，使得这个政策更有利于大型房企尤其国企、上市房企能从银行获得更多贷款，本来就很难从银行获得贷款的中小房企受惠并不大，依然很难获得更多贷款。这样，客观上进一步拉大了中小房企与大型房企尤其国企、上市房企在银行贷款融资方面的差距。

一份“2009内地房企融资调查”的数据显示，截至2009年11月6日，61家房企共融资3924.55亿元人民币。其中，按融资额高低排列，“前15名”共融资3193.45亿元人民币，占总额的81.2%。“前15名”中，有9家具有国资背景。绿地集团、金地集团融资超300亿元，泛海建设也动辄融资超200亿元。而且，61家房企共获银行授信总额为2420亿元人民币，“前10名”就占2419亿元人民币。

其次，更为严格的贷款政策使得中小房企越来越落后。相关政策规定，房地产开发项目，必须要在“四证齐全”后才能贷款。中小开发商，在“四证齐全”前很难获得贷款。而一些大型开发商，往往依托大型企业集团，能通过集团获得大量的银行贷款，获得大量的银行授信。大型企业集团，容易获得贷款或授信，再通过内部资金调拨，将以集团的名义拿到的信贷资金投入到房地产企业中。尤其是，一些大型企业集团，本身就是“金融寡头”，或是银行兼营者，或是金融业持股者。因此，其属下房企，自然更容易获得贷款。

第三，大型开发商往往占有更大的市场份额，在这轮野蛮复苏中，获得更多销售回款，获得更大市场份额，进一步拉大了与中小房企的差距。

第四，当银行贷款不能满足需要时，大型开发商还可通过供应商资源、市场借贷等多种途径获得其他融资，上市房企可从股市等获得资本市场融资，而中小房企往往只可能通过“高利贷”融资。高昂的融资成本，自然会大为降低其赢利水平，甚至可能导致风险。

第五，有舆论称，国家4万亿投资计划中，已投入的资金中，可能有约一半，流入了房地产开发领域，流向了土地市场。这些流入企业，往往是国企、上市房企等大型房企。

第六，地价上涨，“地王”再次频现，使得大量土地资源向大型房企尤其国企集中。相关机构发布的2009年三季度末中国房企土地储备排行显示，前十大房企总共拥有土地储备3.05亿平方米。而一些大型房企纷纷扩张到二三线城市抢地，争夺二三线的市场，本文作者陈真诚分析认为，将使得中小房企的生存空间越来越受挤压。

至此，可以说，资金流向的差异性、地价快速上涨、市场进一步趋向集中等因素，使得大型开发商（尤其是具有国资背景的大房企或上市房企）的资本优势、规模优势、拿地能力优势、与政府土地议价能力优势等变得非常明显，必然使得中小房企面临越来越大的竞争压力。如今，中央政府正在对房地产进行新一轮调控，如果调控到位的话，其结果无疑将促进房地产市场重回调整通道。如果政府打击闲置土地的力度越大，就将逼迫一些手持土地的开发商加快开发进度，就将增加开发商的资金压力。尤其是，作为执行国务院常务会议精神的一项具体举措，2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的文件。这个新政策要求开发商以后拿地时首付款不得低于50%，且原则上要求在一年内全部付清全部土地款。无疑，这个政策本身就存在着挤压中小开发商的副作用。因此，本文作者陈真诚分析认为，随着新一轮房地产调控的深入，如果再房地产调控到位的话，政府政策及政策和市场等因素主导下的房地产调整，必将促使房地产市场进行新一轮洗牌。而且，市场调整越深化，调整的时间越长，洗牌就可能越严重。其结果是，在新一轮洗牌中，一批中小开发商等中小房企，迟早将会被淘汰出局。