调控不改房企圈地

小川幸子

　这个调控过程，其实对大型房地产公司是个利好，因为它们资金充足，正好可以促进房地产行业的整合。即使是对一些中小房地产企业来说，政策风险也不是完全没办法避免的

　　尽管开发商口中喊着“今年冬天比较冷”，但土地市场的“火热”程度却不见稍减。在宏观政策对房地产行业的调控逐步趋紧中，诸多房企依旧难掩“圈地”冲动。

　　2008年1月7日，国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”。同时规定，“闲置土地将被征收20%土地闲置费”。

　　次日，广州天河新地王便“横空出世”。在经历228轮举牌激战后，恒大地产集团最终以41亿元的成交价拿下了原员村绢麻厂地块。同台参与竞地的，还有保利、合生等诸多一线房企。

　　“现在的状况是，整个房地产的大环境不太好。但是对于我们来说，现在也许正是囤地的好时机。”北京某房企老总郭强对《财经时报》记者这样表示。

　　不惧调控？

　　恒大地产集团摘得广州天河新“地王”之后，业内同行如此评价：“它为广州楼市注入一针‘强心剂’，为2008广州房地产市场整体向好起到了领头羊作用。”

　　在楼市喊冷的大环境下，房企依然高调拿地，其背后的支撑力量当然不可能是“振兴楼市”的冲动。

　　“2004年国六条出台，是国家对房地产行业宏观调控的开始。一路调控到现在，你看房价涨了多少。”一位不愿透露身份的房地产人士向记者表示，国内的房地产行业长期趋势仍然是向上的，绝不可能因为调控而逆转直下。

　　“借用股市里的一个词，如果房地产行业出现问题，那就会‘套牢’全中国。”这位房产开发商底气十足地说。

　　没有论据的观点，听起来更像是房地产商们在为自己“打气”。但行业人士的详细解释，又似乎显示出：部分房企“不惧调控”，并非只是说说而已。

　　“开发商的囤地实际上是政策性囤地，政府大块土地的一次性供给政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。”北京华远集团总裁任志强说。

　　郭强则认为，征收闲置费的规定，1999年就出来了，但一直没有执行细则，也就是说，至少到目前为止，还没有真正具体的征收办法。

　　“单就认定是不是‘闲置’，就会是个复杂的问题。”郭强意味深长地说。

　　一位不愿透露身份的房地产商则说得更直白一些，土地拍卖以后，说是闲置也可以，说是非闲置也行。比如还没有把所有的手续办全，怎么能说闲置？已经部分开发了的呢？把前期工作节奏放慢一点，只能说是在“建设中”，又怎么会是“闲置”？

　　不过，上述地产人士也承认，现在是宏观调控最厉害的阶段。之前的宏观调控只是发个文，现在国家在细节上下了不少功夫。比如说土地开发的结构问题、首付比例问题等。同时，调控从土地、税收、信贷等各个方面入手，愈来愈紧。

　　“这个调控过程，其实对大型房地产公司是个利好，因为它们资金充足，正好可以促进房地产行业的整合。”上述地产人士认为，即使是对一些中小房地产企业来说，政策风险也不是完全没办法避免的。

　　比如，有地的开发商如果认为风声紧，大可以转手卖地。在卖地的过程中，也未必把地直接卖掉。通过在股权上做手脚，把股权转让掉，让对方溢价收购他的股权，他作为大股东退出，由另一个公司入主，还可以合理合法地规避高额的土地增值税。

　　钱从哪儿来？

　　宏观“从紧”，信贷严控，资本市场再融资暂停，海外融资“忌讳”多多……2008年，房地产开发商“圈地”的资金从哪儿来？

　　IPO受限，使得借壳成为地方国企和民企上市的主要途径。A股自2007年10月底开始的一轮回调，也为借壳创造了机会。

　　2007年12月4日，原水股份(600649.S H)公告称，公司以向上海城市建设投资开发总公司非公开发行股票和支付现金相结合的方式，购买后者旗下的主要经营性资产环境集团和置地集团各100%的股权。

　　该定向增发方案揭开了公司大股东上海城投借旗下唯一上市平台原水股份整体上市的序幕。

　　同日，中国石化(600028.SH)控制下的S鲁润(600157.SH)公告称，泰安鲁润股份有限公司从江苏永泰地产集团有限公司获悉，永泰地产已收到中国证监会有关文件，同意公告公司收购书。这意味着永泰地产借壳S鲁润终获批准。

　　永泰地产通过此次收购成为鲁润股份控股股东后，将对鲁润股份进行重大资产重组，即拟以永泰地产及其控股子公司的房地产相关的优质资产与鲁润股份的石化资产进行置换。置换完成后，鲁润股份将从石化行业转向房地产行业。

　　类似的例子还有上海大华集团借壳大连金牛(000961.SZ)、青岛中金借壳赛迪传媒(000504.SZ)等。

　　不过，借壳运作一般较为复杂。截至目前，成功借壳上市的代表有金融街(000402.SZ)、泛海建设(000046.SZ)和华远地产(借壳SST幸福，600743.SH)等。

　　借壳较早的金融街和泛海建设，如今已成为房地产上市公司里的一线蓝筹股。华远地产借壳SST幸福终获批准后，任志强透露，如果2007年将华远地产的资产注入到上市公司，即可在2008年获得融资资格。

　　业内人士认为，房地产行业的利润较高，这使其所能承受的资金成本约能提高到15%到20%。因此，其他行业的资金流向该行业的动力将非常充足。2008年，房企与资本雄厚的业外企业之间的合作可能愈演愈烈。

　　而公司债也会成为2008年房地产行业新的融资工具。不过，它只是少数有融资特权的房企(如金融街)和个别政府眼中“好孩子”的特权，且规模也会比较小。

　　关键看地方？

　　“抢地大战”仍在持续，上市房企毫不手软，非地产主业的上市公司也纷纷加入。

　　岁末年初，天鸿宝业  （600376 行情,资料,咨询,更多）砸下17亿夺得苏州三幅地块；保利地产  （600048 行情,资料,咨询,更多）以9.05亿拿得天津武清区一幅地块。

　　与此同时，苏州高新  （600736 行情,资料,咨询,更多）下属控股子公司苏州新港建设集团有限公司以3.96亿元竞得扬州市一幅5.21万平方米的地块；永鼎光缆  （600105 行情,资料,咨询,更多）下属控股子公司苏州鼎欣房地产有限责任公司也以总价8.3亿元竞得了苏州两幅地块。

　　趋紧的宏观调控、观望气氛浓厚的市场——在这样的背景下，今后房企们的“圈地运动”，该向左还是向右？

　　“中间路线显然是不偏不倚的选择。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文回应，“这就需要我们有一个着力均衡的立足点。首先是摆脱对‘地王’的崇拜情结；其次是交给市场但不完全听任市场，毕竟土地是特殊的稀缺性资源；第三是远离行业的‘潜规则’风险，政府方面加强政策条文的可执行力度。”

　　国都证券房地产一位分析师表示，土地储备是开发企业发展的关键，由于土地供应受限，地价在土地拍卖市场不断上扬，增加土地储备是房产公司锁定成本、增强后续发展能力的重要竞争手段。他认为土地价格和房地产价格将保持上涨趋势，但增速趋缓。

　　遭遇宏观调控，土地仍被看好。很有可能伴随其后的土地价格继续上涨，能否得到抑制？

　　“所有政策的最终落实取决于执行者的作为。如果《通知》能很好被地方政府执行，那这次抑制囤地自然可以起到较好的效果。”中国人民大学土地资源管理系副教授张跃松说。

　　业内人士解释道，地方政府财政收入的主要来源是土地转让费，它转让土地获得资金，然后修路，再招商引资，把钱花出去，然后再转让土地，就这样反复循环。在房地产行业里银行的资金占到60%以上，房企当然不怕调控，毕竟这也关系到地方政府的利益问题。无论什么样的调控政策，在操作细节上总会有很多空间，关键是看地方政府怎么去认定、如何去执行。