2008楼市展望：调控政策走向务实 有望理性回归

世贸专员

　调控政策从宏观走向务实

　　梳理北京楼市近期出现的诸多变数，透过表象，都可以看到调控措施所起到的引导作用。无论是宏观政策层面金融银根的紧缩，还是微观视角下“第二套房”细则的出台，再比如国家不久之前对开发商囤地行为的整肃，都已经在行业内部产生了较为深刻的影响。

　　“以往像国八条、国六条这样的政策，表面上看力度很大，在行业内也起到了一定威慑力，但这些措施太不具体，可操作性差，只能是热闹一阵就过去了。”金泰地产副总经理谢苏明指出，今年，国家将调控的重点放在切实保证“各层次居民真实住房需求”上，动工兴建了大量保障性住房和两限房，仅这一点，就会对未来市场供应格局和需求群体的变化产生直观的影响。而阳光100常务副总经理范小冲则表示，不久之前，国土资源部、建设部已经表态，未来保障性住房和两限房用地将占到土地出让总量的七成，这就使更多居民有望通过政策支援的途径解决居住问题。

　　范小冲还指出，今年出台的政策将对房地产行业自身也发生不少影响。一方面，由于保障性住房比例将持续增加，会使开发商群体发生分化，有望出现一些以保障性住房为主要开发方向的企业，从而推动政策的连续性和资源最优化分配。另一方面，国家对囤地、土地非法转让等问题的追查力度将进一步加大，类似这些深层次、制度性措施的出台，都对行业规范运作给予帮助。

　　开发商将重新审视运营风险

　　在谢苏明看来，随着政府调控力度的加大以及调控方式的进步，对开发企业是一种巨大的推动和促进。仍以“从紧的金融政策”为例，谢苏明指出，可以预见，明年房地产行业的融资渠道将进一步紧缩，对企业资金链的要求也将比现在严格的多。同时他表示，政策的不断调整已经表明，国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模，楼市会告别“只要拿到土地就等于获得巨大利润”的时代。

　　谢苏明坦言，最近一两年市场的发展确实超出了很多人的预期，甚至与购房人不顾一切去买房一样，开发商也在不顾一切地去拿地，但对这块地到底值多少钱、到底应该花多少钱去拿地反而“没了底”，整个市场处于半“非理性”状态。现在，国家通过政策层面的缓冲，这种“非理性”状态有望得以终结。“政策发出的信号在于，开发商必须重新评估运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体战略，对未来的预期要更为严谨、务实。”

　　楼市有望实现价值回归

　　事实上，即使在开发商中间，也都不同程度地承认，在房价已经飞涨的现在，价值的回归确实是在预期之内的情况。

　　成业行根据市建委发布的新楼盘预售信息发现，以今年1-10月为统计区间，北京市房屋销售价格总指数累计为110.6%，新盘均价从去年底的1万元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，涨幅远超历年水平。成业行总经理邵念强坦言，在去年楼价已经冲到高位的背景下，今年的市场趋势确实有受奥运等因素刺激下，价值“超越”的色彩。

　　他表示，今年楼市出现了太多“价格奇迹”，比如三元桥某楼盘，7月份二期销售均价在14000元/平方米左右，10月份三期开盘即跳空高开到20000元/平方米以上；中关村某小户型楼盘，7月份销售均价15000元/平方米左右，10月份销售均价即上涨到26000元，最高单日价格上涨超过1000元。在他看来，这些“奇迹”背后固然有区域内产品紧缺所带来的垄断优势，但由此而带来的价格与价值背离、成交量下降但价格不降反升，已经蕴含了可观的泡沫。在这种情况下，类似楼盘如果一旦出现价格下调，不应该被视为楼盘拐点的出现，只能被看作市场价格的真实回归。