沈源琼：三喜三忧话楼市

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近日，随着越南盾兑美元贬值2.7%，越南的房地产价格平均下跌达50%以上，而一直是涨声不断的中国房地产市场，如今，也终于传来了降价的消息。
报载，为了打破房子滞销僵局，昨今两天，北京10多家房地产开发商不惜放下身价为央视独家举办房展，并公开宣称，给予购房者较深的折扣。开创了中国商品房市场诞生以来的房展之最。
目前，坊间关于中国楼市即将大跌的议论喧嚣尘上，热闹非凡。仿佛房价下降是中国楼市今后相当长时期的主旋律已成定局。然而，透过这众说纷纭的表象，笔者却有三喜三忧。一孔之见，抛砖引玉，求教方家。
一喜房价终于松动。随着深圳房价由2007年10月的17350元/平方米，降至2008年4月的11962元/平方米，半年来持续深幅下跌，全国相当多的城市跟着刮起了降价风，坚挺多年的房价不降的神话终于成为过去式。
　　统计数据表明，上海商品房价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌；北京商品房新开楼盘价出现6个月以来的首次下降。此外，很多城市不少楼盘还打出了促销牌，如送车库、送物业管理费和额外折扣等。
综观楼市，总的趋势是，销售艰难，曾经高不可攀的房价正在逐步回归理性。
为此，有专家预言，当深圳房价实现价值回归的时候，那些尚未步入调整的城市早晚也要步深圳的后尘。　
二喜土地新政高调实施。2008年6月底开始实行的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（简称土地新政），明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。
同时，为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。明确规定，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。　　
而，中国人民银行在“土地新政”6月底大限来临之际，则再次大幅度提高商业银行存款准备金率，这意味着银行的房产信贷资金将会减少，对资金吃紧的房地产企业来说，无疑是雪上加霜。
这种种形成合力，将逼迫开发商加快土地开发，促成大量楼盘集中上市，形成阶段性的供过于求局面。同时，因为打击了地价预期，将促使地价下降，从而加速房价下滑。
有专家称，在“土地新政”的逼迫下，房地产业将会出现继各地“退房潮”之后的大范围“退地潮”，从而进一步推动房价理性回归。
三喜住房保障条例即将出台。日前，备受关注的《深圳市住房保障条例(草案)》（简称《条例》）送审稿已通过了深圳市法制办的审议，此草案目前已报送至深圳市政府，这将是中国制定的首个住房保障性法规。令人欣慰的是，该条例将非深圳户籍居住人群也纳入了住房保障体系。
住房保障包括城市非户籍居住人群，此举无疑具有积极的示范意义。
据媒体报道，目前，全国性的《住房保障条例》已列入立法计划。
据悉，全国性的住房保障体系将大庇居住困难者，在这种保障体制下，符合条件的居住困难者都能够在合理的房价基础上，解决居住需要，这对从源头上遏止房价漫无边际的疯涨，不啻是最好的阻击。
在这三喜的同时，笔者尚有三忧。
一忧歪嘴和尚念歪经。去年9月，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定第二套房贷款首付款比例不得低于40%，随后又明确了二套房的认定标准。应该说，二套房贷款新规的实施，提高了炒房风险和炒房成本，一定程度上遏制了炒房行为。　
然而，前不久，深圳四大银行却对此置若罔闻，放松二套房贷，变相为购房者提供优惠。
银行松动二套房贷，究其实质是在替开发商和自己　“解套”。因为在违规贷款之后，银行可以分散贷款风险，开发商可以加速资金回笼，赚取利润。
然而，却使购房者产生了房价高涨的周期即将再次到来的错觉，高位接盘，误入危机四伏的金融迷宫。
专家认为，个别银行自做主张的政策松动，如果引起连锁反应，后果不堪设想。很有可能造成炒房行为的死灰复燃，引发房价报复性上涨……　
此类，上有政策，下有对策，歪嘴和尚念歪经的现象，在房地产市场屡见不鲜。届时，土地新政等紧缩政策是否也会复其辙，事与愿违。笔者深忧。
二忧热钱炒作楼市。央行上海总部近日印发《上海市信贷投向指引》。在“红色”信贷投向限制和禁止类中，强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款。
面对主管部门此次出手，有市场人士分析认为，近期已经有部分外资蠢蠢欲动，陆续在上海、北京等地的房地产市场悄然出手。　
资料显示，外资客户投资中国房地产市场已经成为不争的事实，其中对二手高端住宅市场的关注最为抢眼。
这些热钱，对建立健康有序的房地产市场秩序，稳定房价，其破坏力是难以估量的。必须予以高度重视。
三忧价格垄断。目前，房地产市场的价格是放开的，相对于工业品利润普遍在10%左右，房地产利润有的甚至高达100%，绝对是暴利行业。
为了使利润维持在一定高度，有的房地产商联手进行区域造市，通过彼此的沟通和默契，变相形成区域性的价格联盟，进行价格垄断。或者是通过大开发商介入后的区域性“标志性建筑”，带动周遍地区整体楼价上涨。
房价高的离奇，老百姓怨声载道，有关部门也一直在试图压制房价。然而，房价却象受热的温度表，水银柱一个劲地望上窜。
笔者认为，房地产市场价格放开，并不意味着房价就能象脱缰的野马不受控制，随心所欲。房价下降只是其回归本来面貌的一种表现。要使虚高的房价真正回归理性，在合理的价格区域内上下浮动，必须打破潜规则的价格联盟和价格垄断，在房地产土地、建造等诸成本和利润透明公开的基础上，建立完善的成本、利润审核机制。同时，尽快制定和启动反暴利法。
媒体报道说，越南楼市爆跌，与需求无关。中国楼市价格的涨与跌，也不仅仅是因为供求关系的变化，其中，变数万般，原因甚多，切莫过分乐观。
而且，不同的机构出于不同的利益动机，给出的统计数字差距甚大，难以正确反映楼价的实际变化。中国楼市的真正涨与跌，还需要时间和市场的验证。
作者系第一财经网站资深评论员　
撰稿人：沈源琼